北京進(jìn)深 徐迪 4月8日，房山規(guī)自分局通告：

城建頤知筑東區(qū)（拱辰街道0028地塊）最新的項(xiàng)目方案公示期間未收到反饋意見(jiàn)。

同步更新了彩色版總平圖。

早在去年底項(xiàng)目就宣布調(diào)整設(shè)計(jì)方案，將“按需設(shè)置開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)、建筑高度24米局部上浮一檔。”

當(dāng)時(shí)并未同步更新圖紙，但這一句話非常有質(zhì)量。

這意味著頤知筑房山樓盤(pán)有陽(yáng)臺(tái)了。

要知道，好房子新規(guī)發(fā)布至今，只有海淀和房山的新盤(pán)還沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送。

而更受沖擊的，想必是頤知筑西區(qū)的準(zhǔn)業(yè)主。

去年3月就已開(kāi)盤(pán)預(yù)售的頤知筑西區(qū)（0035地塊）沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送面積主要是南向通面寬的飄窗+北向不封閉的設(shè)備平臺(tái)。

今年2月2日，調(diào)整后的總平圖公示。東區(qū)不但增設(shè)了陽(yáng)臺(tái)，尺度還不小。

公區(qū)方面也設(shè)置了風(fēng)雨連廊、鄰里空間，房山樓市正式進(jìn)入“好房子”時(shí)代。

全洋房住區(qū)，樓棟排列緊湊

東區(qū)占地約3.99公頃，總建筑面積約10.1萬(wàn)㎡，其中地上計(jì)容建面6.38萬(wàn)㎡。

規(guī)劃15棟住宅樓，全洋房產(chǎn)品，最低5層，最高11層。

1.6的容積率不算高，但由小區(qū)地形不規(guī)則，給樓棟排布造成一定困難，整體顯得比較緊湊。

15樓洋房做了點(diǎn)狀排布，在實(shí)現(xiàn)戶型的正南正北朝向的同時(shí)，盡量保證低層采光。

最高樓棟為東排1號(hào)樓，總高32.95米，共11層。

其南側(cè)2號(hào)樓為6-8層，總高17.95-23.95米，這兩棟樓南北間距31.56米。

1號(hào)樓與東北方向的3號(hào)樓間距僅有25米左右，3號(hào)樓低層房源的上午采光或受到一定影響。

中間幾排樓南北間距基本在30-40米左右，相對(duì)寬敞，但東西對(duì)角則比較緊湊。

例如，2號(hào)樓與西北側(cè)的5號(hào)樓，最小距離為6.1米；

10號(hào)樓與東南側(cè)的6號(hào)樓，最小距離為6.05米。

總高上浮，層高仍不足3米

頤知筑東區(qū)最高住宅樓做到了11層，總高32.95米，單層高度仍然不足3米。

差得不多，有硬性標(biāo)準(zhǔn)卡著，相信最終還是可以通過(guò)首層下沉等設(shè)計(jì)把標(biāo)準(zhǔn)層高做到3米的。

此前調(diào)規(guī)公告中提到，頤知筑東區(qū)的建筑高度允許在24米局部上浮一檔，應(yīng)該可以到36米，但實(shí)際只做到了不足33米。

限高要求通常與地塊周邊的景觀視廊、歷史文化保護(hù)、軍事或特殊設(shè)施及區(qū)域整體規(guī)劃協(xié)調(diào)性有關(guān)。

頤知筑項(xiàng)目東北方向2公里左右有廣電總局五四二臺(tái)，東南方向有昊天塔公園，建筑限高或因此有一定管控。

或許也是限高的原因，頤知筑東區(qū)增加了大量“好房子”元素，但并沒(méi)有設(shè)置吃高度的架空層。

戶型變小，實(shí)得率大增

已取得預(yù)售許可證的西區(qū)0035地塊，容積率1.5，規(guī)劃19棟5-8層洋房，共634戶，面積段91-143㎡。

東區(qū)容積率1.6略高一些，原規(guī)劃15棟樓共572套，調(diào)整后總戶數(shù)增至730戶。

戶均建面約87㎡，起步戶型面積段拉到80㎡以下。

加上調(diào)規(guī)后贈(zèng)送的南向大陽(yáng)臺(tái)，能夠做出當(dāng)下北京最流行的80㎡小三居戶型。

參考東區(qū)的91/96戶型，南向兩面寬，主臥陽(yáng)臺(tái)+客廳飄窗，端戶再加上帶轉(zhuǎn)角的側(cè)邊大飄窗。

北向設(shè)備平臺(tái)也加大了面寬，如果能夠封進(jìn)室內(nèi)，北邊兩個(gè)小臥室的舒適度將大幅提升。

西區(qū)成交價(jià)持續(xù)下探

頤知筑所在地塊成交于2024年1月4日，由北京城建以22.8億元的底價(jià)摘得，樓面價(jià)1.7萬(wàn)元/㎡。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體為北京城建瑞泰投資發(fā)展有限公司，注冊(cè)資本1億元，為市屬國(guó)企北京城建集團(tuán)的間接全資子公司。

北京城建集團(tuán)開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理?xiàng)钅瘸鋈雾?xiàng)目法人、董事長(zhǎng)，項(xiàng)目總經(jīng)理為宋春剛。

頤知筑進(jìn)度不快，拿地9個(gè)月后才報(bào)規(guī)，其實(shí)是可以搭上“好房子”東風(fēng)的。

但是最終只拿出一套堪稱“中規(guī)中矩”的產(chǎn)品，基本上就是“大哥”和知筑的翻版。

2025年3月25日，頤知筑西區(qū)取證，19棟樓共634套房源，銷售指導(dǎo)價(jià)4.5萬(wàn)元㎡。

目前累計(jì)網(wǎng)簽107套，去化率17%。

成交均價(jià)接近3.04萬(wàn)元/㎡，約為指導(dǎo)價(jià)的67折。

這個(gè)價(jià)格比兩個(gè)月統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)進(jìn)一步下探。

成交房源中，面積段集中在90-110㎡，有82套，占網(wǎng)簽房源總套數(shù)的八成左右。

而這部分房源的成交均價(jià)為2.99萬(wàn)元/㎡。

隨著東區(qū)產(chǎn)品的優(yōu)化調(diào)整，西區(qū)剩下的500多套房源，將更加考驗(yàn)操盤(pán)手王岸青的營(yíng)銷手段了。

大半年時(shí)間去化不到兩成，折扣已經(jīng)是6字頭了……

但是不調(diào)也不行，東邊挨著地鐵站的和知筑二期鉑瑞即將入市，贈(zèng)送方面非常炸裂：

南有通面寬1.8米進(jìn)深的大陽(yáng)臺(tái)，北有多個(gè)設(shè)備平臺(tái)，端戶還有側(cè)邊飄窗。

架空層、風(fēng)雨連廊、共享公共空間一應(yīng)俱全。

可以預(yù)見(jiàn)，和知筑鉑瑞對(duì)整個(gè)房山區(qū)的存量新房都會(huì)造成巨大壓力。

頤知筑很難，1萬(wàn)7的樓面價(jià)，3萬(wàn)的成交均價(jià)，利潤(rùn)空間很薄。

但如果剩下的項(xiàng)目還是按照原有設(shè)計(jì)做，估計(jì)全盤(pán)都面臨被雪藏的危機(jī)，所以只能選擇調(diào)規(guī)，哪怕這么做會(huì)讓西區(qū)更加被動(dòng)。

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