作者|深水財經(jīng)社 倪大九

上一次南京出現(xiàn)排隊搶房，是在2017年。

據(jù)人民網(wǎng)當(dāng)年的報道，位于主城河西的佳兆業(yè)城市廣場，首付八成，驗資金額200萬元，一上午排隊的購房者達到3000多人。

而剛過去的小長假，南京再次上演了久違的排隊買房，就在位于江北新區(qū)的錦繡金陵。南京的房地產(chǎn)市場，似乎開始“熱”起來了。

據(jù)統(tǒng)計，3月南京共成交9883套二手房，較上月增長80%，較去年當(dāng)月增長5%，成交量創(chuàng)下一年來最高紀(jì)錄。

同時南京官方發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，3月21日—4月1日全市二手住宅日均成交超過480套，較去年同期增長31.6%。

如此看來，南京二手房迎來了名副其實的“金三小陽春”。但這輪行情，和往年的有些不一樣。

三月的南京樓市，交出了一份極其提振士氣的成績單。

根據(jù)我愛我家南京研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2026年一季度南京二手房累計成交20947套，環(huán)比去年四季度上漲11.1%。

拆分到月度來看，1月成交6996套，保持節(jié)前平穩(wěn)態(tài)勢；2月受春節(jié)假期影響，成交回落至5051套，成為一季度谷底；

3月市場則全面爆發(fā)，共成交9883套二手房，較上月增長80%，較去年當(dāng)月增長5%，成交量創(chuàng)下一年來最高紀(jì)錄。

這輪爆發(fā)的轉(zhuǎn)折點，毫無疑問是3月20日落地的“寧六條”新政。

政策落地當(dāng)天，市場就給出了最直接的反饋，二手房成交460套，刷新今年單日成交紀(jì)錄。

從市住房保障和房產(chǎn)局獲悉，自3月20日南京六條房地產(chǎn)新政落地以來，房地產(chǎn)市場活躍度明顯提升，全市新房和二手房市場成交不斷攀升。

3月21日至4月1日，全市二手住宅日均成交超過480套，較新政前增長48.2%，較去年同期增長31.6%，除剛需集中的小區(qū)成交仍處于高位外，學(xué)區(qū)房置業(yè)、剛改置業(yè)的需求明顯增加。

新房方面，3月南京賣出6096套，市場熱度回升至去年同期水平。

從全國排名看，南京新房成交規(guī)模、網(wǎng)簽量月環(huán)比均排全國第四，二手房成交規(guī)模也排全國第四，僅次于上海、成都、北京。

相比之下，價格端的表現(xiàn)則格外“冷靜”。

我愛我家南京研究院數(shù)據(jù)顯示，3月南京二手住宅成交均價19600元/㎡，環(huán)比2月僅小幅上漲2.2%，連續(xù)2個月保持回升態(tài)勢。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，2026年2月南京二手房價格環(huán)比僅微降0.1%，降幅連續(xù)多月收窄。

庫存端的變化同樣值得關(guān)注。

截至3月末，南京二手房總掛牌量約13.1萬套，相較于2023年18萬套的歷史高位，已經(jīng)大幅下降了5萬套，創(chuàng)下近5年以來的新低,說明南京二手市場已基本走出此前的恐慌性拋盤階段。

值得注意的是，以前房地產(chǎn)回暖的周期，都是改善沖在前面。

而這次，剛需市場占了大頭。

從南京總價成交結(jié)構(gòu)可以看出，市場熱度幾乎全盤集中在低總價、小面積的剛需二手房上。

從2026年3月南京總價成交結(jié)構(gòu)可以看出，總價100萬以下的二手房，占比42%，200萬以下的二手房，占比高達77%。

數(shù)據(jù)來源：我愛我家南京研究院，單位：元/㎡

從二手房成交熱門商圈也能看出，一些性價比高、單價低的商圈成交比較熱門，而原本被寄予厚望的改善型二手房和新房市場，卻未能出現(xiàn)預(yù)期的熱度。

這不僅僅是南京獨有的現(xiàn)象，更是當(dāng)下國內(nèi)各個城市樓市復(fù)蘇的共性。

3月份，上海二手房成交量歷史性突破3萬套，300萬以下的剛需房源占比高達72%，妥妥的市場絕對主力。

由此可見，今年的“金三”行情，是剛需客群撐起了一大片天。

3月的爆量行情過后，市場最關(guān)心的問題是：二季度剛需的熱度還能延續(xù)嗎？改善群體能不能接下買房的主力大旗？

按照往年的“金三銀四”的經(jīng)驗，4月份的成交量大概率是不如3月份的。

據(jù)樓市日歷，4月，南京二手房網(wǎng)簽數(shù)量達2297套，預(yù)計全月成交8615套，同比下降11%。

不過，今年4月的情況可能比往年特殊。因為3月成交了1萬多套二手房，意味著有1萬名賣房人拿到了賣房款。

這筆錢流向哪里，直接決定了二季度的市場走向。

如果這筆資金能夠順利入市，那么南京的改善型新房和優(yōu)質(zhì)的次新二手房，將迎來一波寶貴的“點狀開花”行情。

目前來看，新房市場的承接能力已經(jīng)準(zhǔn)備好了。

據(jù)克爾瑞南京，2026年南京主城區(qū)住宅市場正經(jīng)歷深刻的"脫剛化"轉(zhuǎn)型，各面積段成交格局發(fā)生根本性重構(gòu)。

90平方米以下小戶型供應(yīng)斷檔，120平方米以上改善型產(chǎn)品成為市場絕對主流。

換句話說，新房市場現(xiàn)在主打的就是改善盤，等著置換客來買單。

（全球市值研究機構(gòu)深水財經(jīng)社獨家發(fā)布，轉(zhuǎn)載引用請注明出處）