文/北京進(jìn)深 林振興

現(xiàn)在的北京樓市，風(fēng)向變了。

開(kāi)發(fā)商們不再熱衷于曬紅紅火火的開(kāi)盤(pán)海報(bào)，而是卷起了“網(wǎng)簽速度”。一個(gè)比一個(gè)快，主打一個(gè)“零滯后”。

但在這一片熱火朝天的“曬單”聲中，有一個(gè)內(nèi)城頂豪卻顯得格外安靜，甚至可以說(shuō)是“反?！薄?/p>

它就是建國(guó)門9號(hào)。

按理說(shuō)，這種占據(jù)東二環(huán)絕版地段、長(zhǎng)安街沿線近20年來(lái)的純住宅孤本，一旦入市，應(yīng)該是瞬間引爆，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)應(yīng)該像瀑布一樣刷屏。

但現(xiàn)實(shí)卻是，取證都4個(gè)月，建國(guó)門9號(hào)一套網(wǎng)簽都沒(méi)有出爐。

沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害。在它前腳取證的兩個(gè)頂豪，戰(zhàn)績(jī)相當(dāng)炸裂：

中海安瀾北京，網(wǎng)簽40套，收金超13億；華潤(rùn)北京潤(rùn)園，網(wǎng)簽229套，收金超51億。

一個(gè)在海淀，一個(gè)在順義，都跑出了加速度。偏偏坐鎮(zhèn)東二環(huán)的建國(guó)門9號(hào)，至今掛“零”。

更迷惑的是，項(xiàng)目官微倒是一點(diǎn)沒(méi)閑著，取證后依然保持更新，歲月靜好。

不過(guò)，平靜的水面下，暗流已經(jīng)涌動(dòng)。

在建國(guó)門9號(hào)取證之后，一位新金主悄悄潛入到了項(xiàng)目公司。

而這家樓盤(pán)的股東結(jié)構(gòu)，本來(lái)就不簡(jiǎn)單。除了明面上的首開(kāi)股份，背后還藏著若干神秘金主。

于是問(wèn)題來(lái)了——是內(nèi)部股東對(duì)賣房節(jié)奏、定價(jià)策略不統(tǒng)一，導(dǎo)致網(wǎng)簽遲遲推不動(dòng)？

畢竟，這種級(jí)別的資產(chǎn)，每一套的定價(jià)都關(guān)乎千萬(wàn)乃至數(shù)億資金的博弈。是捂盤(pán)惜售等待時(shí)機(jī)？還是內(nèi)部利益分配還在拉鋸？還是另有隱情？

01

這并不是建國(guó)門9號(hào)第一次“放鴿子”。

它是一個(gè)有故事的樓盤(pán)，拿地至今已有22年，開(kāi)發(fā)歷程更是一波三折。

建國(guó)門9號(hào)所在的項(xiàng)目地塊，原為華僑村二期5號(hào)地，2004年由天鴻集團(tuán)以1.27億元競(jìng)得。原計(jì)劃在2005年初動(dòng)工建設(shè)，2007年底竣工交付。

但這一地塊，卻因資金壓力與拆遷困難一直被“封印”。

耗時(shí)長(zhǎng)達(dá)14年之久，直至2018年底才取得施工許可。

漫長(zhǎng)的拆遷過(guò)程，不僅耗盡了時(shí)間，更推高了成本。

據(jù)首開(kāi)股份2025年半年報(bào)，它打算在建國(guó)門9號(hào)投資71.31億元，項(xiàng)目用地面積2.05萬(wàn)平方米，總建筑面積9.4萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積為5.5萬(wàn)平方米。

按此計(jì)算，每平方米的開(kāi)發(fā)成本已逼近13萬(wàn)元。但，項(xiàng)目住宅總貨值為57.3億元。

為何，建國(guó)門9號(hào)會(huì)從天鴻落到首開(kāi)手中？

那是因?yàn)椋?005年天鴻集團(tuán)與城開(kāi)集團(tuán)合并以后，組建首開(kāi)集團(tuán)，地塊項(xiàng)目自然而然劃入該集團(tuán)，并進(jìn)一步注入上市公司首開(kāi)股份。

目前，項(xiàng)目在建工程及土地使用權(quán)抵押予首開(kāi)股份。

至于為何遲遲未開(kāi)盤(pán)，有消息稱，“項(xiàng)目?jī)?nèi)部除首開(kāi)外還有很多小股東，內(nèi)部意見(jiàn)無(wú)法達(dá)成一致?！?/p>

此次，建國(guó)門9號(hào)取證后的網(wǎng)簽一直未出爐，是否也跟內(nèi)部股東賣房意見(jiàn)不統(tǒng)一有關(guān)？

來(lái)，看看這個(gè)“沉默的頂豪”到底長(zhǎng)什么樣：

建國(guó)門9號(hào)，一共6棟樓，包括3棟住宅 2棟商業(yè) 1棟寫(xiě)字樓組成，容積率4.17。

其中，1、2、3號(hào)樓為住宅，總高16層-26層，共97套房源，建面為270㎡-520㎡，均價(jià)15萬(wàn) /㎡；

還有5套410-893㎡的頂層復(fù)式，最貴的甚至要一平21萬(wàn)，總價(jià)3000萬(wàn)-1.9億。

物業(yè)費(fèi)暫定25.78元/㎡/月，年物業(yè)費(fèi)8.4—16.1萬(wàn)。這也讓不少吃瓜群眾感嘆，“就算買得起，也未必養(yǎng)得起”。

再說(shuō)戶型，也很“特立獨(dú)行”。

不是傳統(tǒng)的南北通透，屬于“一邊甩”戶型，臥室在南，客廳在東北或者西北。

但戶型上，也做到了動(dòng)靜分區(qū)，南邊為居住區(qū)，北邊為社交區(qū)（餐客廚），兩個(gè)入戶門都配了電梯。

其中，住區(qū)為獨(dú)立電梯廳，相當(dāng)于私梯入戶；社交區(qū)梯廳與對(duì)門共用。

02

當(dāng)外界把目光從產(chǎn)品移向幕后，會(huì)發(fā)現(xiàn)建國(guó)門9號(hào)背后的股權(quán)結(jié)構(gòu)，遠(yuǎn)比想象中更精彩。

項(xiàng)目公司為北京東銀燕華置業(yè)，成立于2004年，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，法人兼經(jīng)理為岳洋，董事長(zhǎng)為孫憲海。孫憲海曾是首開(kāi)億信公司黨總支書(shū)記、董事長(zhǎng)，目前是京南大區(qū)黨委書(shū)記。

股權(quán)上，它由旺泰地產(chǎn)（北京）集團(tuán)、北京燕華置業(yè)、北京首開(kāi)億信置業(yè)分別持股49%、40%和11%。

其中，二股東、三股東身后，都站著首開(kāi)。

北京燕華置業(yè)，背后是首開(kāi)股份和首開(kāi)集團(tuán)分別持股75%和25%。

首開(kāi)億信置業(yè)，股東陣容更豪華：首開(kāi)股份、城建集團(tuán)、住總集團(tuán)、北辰實(shí)業(yè)、同方股份，分別持股96.8750%、1.0938%、1.0938%、0.6250%和0.3125%。

由此計(jì)算，首開(kāi)股份 首開(kāi)集團(tuán)在項(xiàng)目公司中共計(jì)持股約50.66%。

但真正讓人好奇的，是大股東——旺泰地產(chǎn)。它到底是什么來(lái)頭？

此前，建國(guó)門9號(hào)項(xiàng)目公司的金主還有平安信托、中誠(chéng)信托等，各個(gè)資金實(shí)力超群。

2020年底，中誠(chéng)信托和曹威將持有北京東銀燕華置業(yè)合計(jì)49%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓予旺泰地產(chǎn)，自此它成為建國(guó)門9號(hào)項(xiàng)目的大股東。

穿透可知，旺泰地產(chǎn)由旺泰能源（北京）集團(tuán)和旺泰控股集團(tuán)分別持股99%和1%。

旺泰控股背后是張紹昆（總經(jīng)理）和程寶仁（董事長(zhǎng)），這家公司投的領(lǐng)域很雜，包括地產(chǎn)、能源（加油站）、金融（小額貸、金控、融資擔(dān)保、典當(dāng)行等）。

旺泰做地產(chǎn)也不是新手。

自2006年起，它就開(kāi)始涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域，通過(guò)控股或參股方式，先后開(kāi)發(fā)了京內(nèi)外十多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。在北京，它曾主導(dǎo)開(kāi)發(fā)建設(shè)豐臺(tái)的歐泰大廈。

再說(shuō)旺泰能源——北京規(guī)模最大的民營(yíng)加油站運(yùn)營(yíng)商，在2023年就擁有27座加油站，它最早由旺泰控股100%持股，后者在2023年退出。目前，背后股東是程梓真、程致璇、郭平、李建、張嘉煜。

其中，李建是在建國(guó)門9號(hào)取證沒(méi)幾天后成為新股東。但他本人很是神秘，僅投資了北京隆耀信息咨詢服務(wù)。

另一位股東程致璇，倒是有點(diǎn)故事。他曾是空氣工廠蹦床館的創(chuàng)始人。家境優(yōu)渥的他，從小在父親經(jīng)商的熏陶下，骨子里有創(chuàng)業(yè)的沖勁。

在澳洲留學(xué)時(shí)期，程致璇嘗試做過(guò)很多工作，服務(wù)員、洗車工、賣電腦、賣化妝品、在機(jī)場(chǎng)做促銷…...他曾經(jīng)在澳洲還開(kāi)了一間洗車行。

2015年，程致璇成立北京炫動(dòng)時(shí)尚體育投資有限公司，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，但這家公司已注銷。

房子是好房子，地段是頂流地段。但建國(guó)門9號(hào)的網(wǎng)簽卻是0，背后那幾位神秘金主，到底在想什么？