“好房子28條”要求同樓棟居室對(duì)視距離不小于4米；不同樓梯不低于15米

好房子從“住有所居”向“住有優(yōu)居”轉(zhuǎn)變①

【開欄語】

人居環(huán)境是城市品質(zhì)核心，“好房子”建設(shè)更是民生與城市發(fā)展的關(guān)鍵。近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于支持高品質(zhì)住宅建設(shè)的若干意見》，推出28條措施，構(gòu)建覆蓋“好城區(qū)、好社區(qū)、好房子、好市場(chǎng)”的全流程政策體系，全面開啟廣州從“住有所居”向“住有優(yōu)居”的住房新體驗(yàn)。本欄目以廣州新政為契機(jī)，聚焦新時(shí)代“好房子”建設(shè)的實(shí)踐范本，通過深入走訪和系統(tǒng)觀察，解讀政策落地對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響，探尋未來高品質(zhì)住宅的發(fā)展路徑，持續(xù)關(guān)注住房品質(zhì)提升之路。

新政明確，不同樓梯單元之間居室對(duì)視距離不宜小于15米，鼓勵(lì)大于18米。

近日，廣州出臺(tái)“好房子28條”，首次將居室對(duì)視距離納入高品質(zhì)住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，明確不同樓梯單元樓棟對(duì)視距不宜低于15米、鼓勵(lì)達(dá)18米以上，從規(guī)劃設(shè)計(jì)源頭為居住隱私劃定清晰紅線。新快報(bào)記者走訪廣州多個(gè)在售新盤發(fā)現(xiàn)，市面上部分主打高得房率的項(xiàng)目，不少樓棟建設(shè)間距并未達(dá)15米，部分項(xiàng)目還通過刷誠(chéng)意金看樣板房、貼磨砂膜遮擋視野等方式，讓購(gòu)房者難以判斷實(shí)際居住視野。有業(yè)內(nèi)人士表示，此前“得房率內(nèi)卷”令樓棟對(duì)視問題突出，隨著《關(guān)于支持高品質(zhì)住宅建設(shè)的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》”）的出臺(tái)，將催生更好的產(chǎn)品與項(xiàng)目，引導(dǎo)行業(yè)從價(jià)格戰(zhàn)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)。

●新規(guī)明確

推動(dòng)“住有優(yōu)居”，不同樓棟對(duì)視距離鼓勵(lì)大于18米

長(zhǎng)久以來，“隔窗相望”“鄰居對(duì)視”成為不少購(gòu)房者的居住痛點(diǎn)，陽臺(tái)、臥室、衛(wèi)生間等空間的視線干擾，讓居住舒適度大打折扣。此次廣州“好房子28條”的出臺(tái)，首次將居室對(duì)視距離納入高品質(zhì)住宅建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)。在優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)層面，文件明確提出：“不同住戶間需采用合理間距或避免對(duì)視的措施，同一樓梯單元不同住戶居室對(duì)視距離不宜小于4米；不同樓梯單元之間居室對(duì)視距離不宜小于15米，鼓勵(lì)大于18米，保障住房私密性。”

此次政策劃定的對(duì)視距離標(biāo)準(zhǔn)，是結(jié)合居住體驗(yàn)、空間設(shè)計(jì)的科學(xué)考量。有建筑領(lǐng)域從業(yè)者向記者解釋，對(duì)視距離與建筑間距緊密相關(guān)但存在區(qū)別，建筑間距指兩棟建筑物外墻外皮最凸出處之間的水平距離，需綜合防火、日照、通風(fēng)、管線埋設(shè)等多重要求；而對(duì)視距離則聚焦居住者實(shí)際體驗(yàn)，針對(duì)居室門窗之間的實(shí)際視線距離，是衡量居住隱私性的核心指標(biāo)。15米的最低標(biāo)準(zhǔn)，能讓住戶在室內(nèi)的正�；顒�(dòng)擁有基本的隱私保障；而鼓勵(lì)大于18米的要求，則為房企提升產(chǎn)品品質(zhì)留出空間，推動(dòng)住宅建設(shè)“住有所居”向“住有優(yōu)居”轉(zhuǎn)變。

這一標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，也標(biāo)志著廣州住宅市場(chǎng)發(fā)展邏輯的關(guān)鍵轉(zhuǎn)變。過去多年，廣州新房市場(chǎng)陷入“得房率內(nèi)卷”，房企為提升產(chǎn)品吸引力，絞盡腦汁通過飄窗、花池、內(nèi)天井等方式增加實(shí)際使用面積，部分項(xiàng)目將得房率作為核心賣點(diǎn)，卻忽視了樓間距、對(duì)視距離等影響居住體驗(yàn)的關(guān)鍵因素。有房產(chǎn)中介向新快報(bào)記者表示，此前接待的購(gòu)房者中，不少人因只關(guān)注戶型和得房率購(gòu)房，交付后發(fā)現(xiàn)樓棟對(duì)視問題突出，“連拉窗簾都成了日常剛需，居住體驗(yàn)大打折扣”。

部分樓盤陽臺(tái)視野為一片“樓景”，對(duì)視難以避免。

●記者調(diào)查

在售盤間距問題突出，有樣板房大玩“視野障眼法”

新快報(bào)記者走訪廣州市面多個(gè)在售樓盤發(fā)現(xiàn)，部分項(xiàng)目樓棟建設(shè)間距不足15米的情況，有部分項(xiàng)目則要刷誠(chéng)意金才能看實(shí)景板房，更有樓盤通過刻意遮擋樣板房視野的方式，讓購(gòu)房者難以察覺潛在問題。

在番禺去年開盤的“網(wǎng)紅盤”瓏曜上城，新快報(bào)記者查閱其建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查及調(diào)整批后規(guī)劃圖發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目多個(gè)樓棟的建設(shè)間距低于15米，雖然幾個(gè)塔樓間為錯(cuò)落設(shè)計(jì)，但其中5棟與6棟最小間距僅13.1米，3棟與4棟最小間距為14.2米。記者以購(gòu)房者身份提出看實(shí)景樣板房，該項(xiàng)目銷售人員表示：“要刷誠(chéng)意金才能申請(qǐng)�！�

不僅剛需盤存在此類問題，部分定位高端的項(xiàng)目也未能規(guī)避對(duì)視隱患。記者在天河區(qū)的高端項(xiàng)目西派天河序的實(shí)景樣板房?jī)?nèi)看到，盡管項(xiàng)目定位高端，主打“瞰景”優(yōu)勢(shì)，但其125平方米戶型的陽臺(tái)外側(cè)視野被鄰樓墻面遮擋較多，臥室窗戶也與小區(qū)內(nèi)其他樓棟的窗戶相對(duì)，未來居住中的對(duì)視問題難以避免。

黃埔區(qū)新世界四季山水的銷售人員則更為直接。在介紹戶型時(shí)，銷售人員坦言部分戶型存在對(duì)視問題，并稱“有點(diǎn)遮擋的戶型價(jià)格會(huì)較優(yōu)惠”。以該項(xiàng)目2棟塔樓為例，即便是樓棟內(nèi)的最大戶型116平方米單位，其2號(hào)單元的主臥窗戶與同層93平方米3號(hào)單位的次臥窗戶直面對(duì)視，私密空間的視線干擾無法避免。

新快報(bào)記者還發(fā)現(xiàn)，部分項(xiàng)目為掩蓋對(duì)視與采光缺陷，在實(shí)景樣板房?jī)?nèi)設(shè)置了視野“障眼法”。在天河、海珠、番禺的多個(gè)在售樓盤，樣板房的窗戶被貼上磨砂膜，銷售人員稱主要為了“遮掩工地”，但卻令購(gòu)房者無法直觀判斷實(shí)際的窗戶朝向、視野范圍與對(duì)視情況。

部分樓盤在實(shí)景樣板房?jī)?nèi)，將窗戶貼上磨砂膜，實(shí)際視野有所遮擋。

●廣州探索

率先出臺(tái)“好房子”標(biāo)準(zhǔn) 低密純板樓落地

為何樓棟對(duì)視成為廣州新房市場(chǎng)的普遍痛點(diǎn)？“現(xiàn)在同等產(chǎn)權(quán)面積的新房，比10年前的房子‘胖’了一圈�！� 有業(yè)內(nèi)人士解釋，近年來廣州新房市場(chǎng)的高得房率競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，飄窗、陽臺(tái)、花池幾乎掛滿房屋外輪廓，部分次臥以陽臺(tái)或飄窗+花池的形式報(bào)建，以此實(shí)現(xiàn)超高的實(shí)際使用面積。為提升產(chǎn)品賣點(diǎn)，部分房企將主臥設(shè)計(jì)成270度轉(zhuǎn)角飄窗，并以“環(huán)幕全景艙”“三面極致采光”等話術(shù)營(yíng)銷。他們卻鮮少提及，若正對(duì)面是鄰居的臥室，再大的轉(zhuǎn)角窗也易淪為“互看”的尷尬窗口。

在“住有優(yōu)居”的市場(chǎng)需求下，純板樓與塔樓或板塔結(jié)合小區(qū)的居住體驗(yàn)差距正日益拉大。塔樓多采用2梯5戶、3梯5戶的十字形結(jié)構(gòu)，陽臺(tái)、窗戶難免與鄰居家相望。而板樓雖戶戶南北通透、采光通風(fēng)俱佳，但部分項(xiàng)目采取“高低配”模式，即用幾棟溢價(jià)板樓搭配高密度塔樓，卻壓縮了樓距，導(dǎo)致視野受阻。

而低密的純板樓小區(qū)正在廣州逐步落地。去年年底廣州首宗將“好房子”建設(shè)要求寫入地塊出讓公告的項(xiàng)目近日正式亮相。位于白云新城的AB2911018地塊，以17.8%的溢價(jià)率成交，其容積率低至2.3，為近13年來該區(qū)域至低。該地塊被規(guī)劃為17-19層純板樓，在“好房子”建設(shè)要求下，其私密性、空間感及采光通風(fēng)均有顯著提升。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，《意見》的出臺(tái)，標(biāo)志著今年廣州在全國(guó)一線城市中率先系統(tǒng)性落地了“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)�！斑@實(shí)際上是在2025年《住宅項(xiàng)目規(guī)范》落地與實(shí)踐基礎(chǔ)上，進(jìn)一步形成的更為成熟，也更容易落地的版本。對(duì)供應(yīng)端和產(chǎn)品端而言，這有助于催生更好的產(chǎn)品與項(xiàng)目，引導(dǎo)行業(yè)從價(jià)格戰(zhàn)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)�！�

購(gòu)房提醒

看懂樓層平面圖 避開對(duì)視“陷阱”

面對(duì)市場(chǎng)上復(fù)雜多樣的產(chǎn)品，普通購(gòu)房者該如何在購(gòu)房前就規(guī)避掉對(duì)視風(fēng)險(xiǎn)呢？多位業(yè)內(nèi)人士為市民提供了實(shí)用建議。

首先，學(xué)會(huì)看樓層平面圖。戶型圖只能展示單個(gè)單元的布局，而樓層平面圖則能清晰地反映出你購(gòu)買的戶型在整個(gè)樓層中的位置，以及與相鄰戶型的關(guān)系。在查看時(shí)，要特別注意自家臥室、客廳、衛(wèi)生間的窗戶是否正對(duì)鄰居家的窗戶，以及兩者之間的距離。

其次，善用沙盤進(jìn)行初步判斷。售樓部的沙盤通常會(huì)標(biāo)注樓棟排列情況，可以簡(jiǎn)單地對(duì)樓棟的密集程度有基本判斷，再詢問銷售人員具體的樓間距信息和戶型設(shè)計(jì)對(duì)視情況。

此外，最好能先看實(shí)體樣板房再作購(gòu)買決定，可站在窗前感受視野范圍和可能的視線干擾。對(duì)于樣板間刻意遮擋視線的設(shè)計(jì)，需多留心眼。

■專題策劃：丁燦

■專題采寫：新快報(bào)記者 何璐詩