當(dāng)城市發(fā)展從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)入“存量提質(zhì)”，城市更新不再是簡單的修修補(bǔ)補(bǔ)，而是一場(chǎng)關(guān)乎民生改善、資產(chǎn)重構(gòu)與區(qū)域活力的系統(tǒng)工程。在這場(chǎng)生動(dòng)實(shí)踐中，北京住總集團(tuán)城市更新事業(yè)部以平谷南小區(qū)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目為藍(lán)本，歷經(jīng)數(shù)年深耕實(shí)踐，交出了一份既有溫度、又有力度的答卷。

統(tǒng)籌破界：跨區(qū)域集約更新

傳統(tǒng)老舊小區(qū)改造易陷入“各改各的、重復(fù)開挖、資源孤島”困境。事業(yè)部打破小區(qū)界限，將跨兩個(gè)街道的濱河街道南小區(qū)、平谷鎮(zhèn)城隍廟小區(qū)、安家胡同小區(qū)等5個(gè)分散小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、整體提升，同步實(shí)施樓本體上下水改造、公共空間優(yōu)化、管線更新、景觀提升，直接惠及居民1586戶，并將原南小區(qū)燃煤鍋爐房與濱河街道原辦公樓一并納入更新盤子，變“多頭施工”為“統(tǒng)一調(diào)度”，施工協(xié)調(diào)效能顯著提升。

模式破局：投建運(yùn)一體貫通

傳統(tǒng)老舊小區(qū)改造中，由于盈利模式不明、權(quán)責(zé)邊界不清、回報(bào)周期過長，社會(huì)資本往往“不敢進(jìn)、不愿進(jìn)”。事業(yè)部采用“投資+設(shè)計(jì)+建設(shè)+運(yùn)營”一體化模式，貫通四個(gè)環(huán)節(jié)，打破“改造不管運(yùn)營”的割裂局面，形成“整體授權(quán)、分步實(shí)施、多點(diǎn)盈利”的市場(chǎng)化運(yùn)作體系，即政府整體授權(quán)事業(yè)部統(tǒng)籌實(shí)施，通過商業(yè)、服務(wù)、活動(dòng)等多點(diǎn)位獲取微利，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)。運(yùn)作機(jī)制落地的關(guān)鍵在于前端精準(zhǔn)度，事業(yè)部堅(jiān)持“策劃先行+招商先行”，以居民需求為指南針，將生鮮超市、體育健身、公共服務(wù)等居民需求前置嵌入功能規(guī)劃。開工前，超半數(shù)可經(jīng)營面積已按策劃達(dá)成合作意向，實(shí)現(xiàn)“建成即運(yùn)營、運(yùn)營即有效”的良性閉環(huán)。

運(yùn)營破題：惠民活動(dòng)激發(fā)消費(fèi)活力

社會(huì)資本進(jìn)來了，能不能活下去、活得好？事業(yè)部用運(yùn)營實(shí)績給出了答案。更新后的南小區(qū)鍋爐房煥新升級(jí)為“平谷鄰聚·濱河里”，通過引入嵌入功能性設(shè)施，打造“鄰里商業(yè)中心、社區(qū)文體中心、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)康養(yǎng)中心”，進(jìn)一步補(bǔ)齊社區(qū)服務(wù)短板，讓更多群眾享受到“家門口”的優(yōu)質(zhì)普惠公共服務(wù)。通過舉辦“濱河里·煙火集”夜市、平谷鄰里節(jié)、新春廟會(huì)等系列主題活動(dòng)，有效激發(fā)區(qū)域消費(fèi)活力。在精準(zhǔn)招商與持續(xù)運(yùn)營的共同推動(dòng)下，項(xiàng)目形成了“主力店引流+網(wǎng)紅咖啡打卡+便民服務(wù)站兜底+黨群服務(wù)賦能”的多元復(fù)合業(yè)態(tài)，讓社會(huì)資本在保本微利基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

綠色破浪：零碳技術(shù)點(diǎn)亮社區(qū)

在南小區(qū)鍋爐房改造中，事業(yè)部不止于讓建筑“好看”，更追求“綠色、智慧、低碳”——在建筑墻面安裝BIPV光伏幕墻，實(shí)現(xiàn)公共區(qū)域照明直流用電自給自足；同步落地光伏座椅、光伏地磚、光伏遮陽傘、踩踏發(fā)電動(dòng)感單車等景觀小品，將零碳理念融入居民日常體驗(yàn)。這些“小而美”的科技應(yīng)用，既降低了項(xiàng)目長期運(yùn)營能耗，又成為社區(qū)宣傳“零碳”理念的生動(dòng)窗口，推動(dòng)城市更新向綠色低碳轉(zhuǎn)型邁出堅(jiān)實(shí)一步。

從居民樓里的“急難愁盼”到鍋爐房里的“活力再生”，從政府單向投入到社會(huì)資本積極參與，住總集團(tuán)城市更新事業(yè)部以“統(tǒng)籌規(guī)劃、一體運(yùn)作、精準(zhǔn)運(yùn)營、綠色引領(lǐng)”四維發(fā)力，探索出了一條可復(fù)制、可推廣的存量更新路徑。該項(xiàng)目入選2024年北京市城市更新最佳優(yōu)秀項(xiàng)目、住建部城市更新典型案例（第二批），受到了廣泛關(guān)注。面向未來，住總集團(tuán)城市更新事業(yè)部將繼續(xù)深耕城市更新領(lǐng)域，以更多“住總解決方案”助力首都高質(zhì)量發(fā)展，讓存量空間煥發(fā)新生機(jī)，讓城市更有溫度、讓生活更美好。