來源：市場資訊

（來源：譚談研究）

現(xiàn)在的中國跟之前的日本有點像，都是被美國打壓出口后經(jīng)濟回落，隨后房地產(chǎn)泡沫破裂。同時人口結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)問題，老齡化和年輕人不結(jié)婚的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。

全球歷史上那么多國家房地產(chǎn)泡沫破裂后走勢各不相同，我最愛拿日本來借鑒，就有這個因素，在經(jīng)濟壓力、人口節(jié)奏、外部環(huán)境層面，中國跟當(dāng)時的日本簡直太像了。

今天我不談?wù)摲績r數(shù)據(jù)，單純講一些房地產(chǎn)未來可能發(fā)生的現(xiàn)象。

以日本為例，之后我們的房價，可能有三個明顯變化。

第一個變化，房地產(chǎn)稅出臺，房價兩極分化加大，很多人口流出城市的房子可能會變成負資產(chǎn)。

何為負資產(chǎn)，就是白送都不要，必須要給人錢才能送出去那種。實際上日本有很多處理房產(chǎn)的公司，日本人需要花錢把房子賣給這些公司，這些公司再統(tǒng)一出售。

日本有20%的土地都是所有者不明的土地，就是說20%的土地都無人認領(lǐng)，也就意味著日本有20%的房子，白送都沒人要。

這是因為，在日本有房地產(chǎn)稅。把每年要交給政府的房地產(chǎn)稅和管理費算上后，比每年能收到的租金還要少，妥妥的負資產(chǎn)。如果要把這種房子送人，是需要倒貼錢的。

在《負動產(chǎn)時代》一書中，有這樣一個案例，1991年，在房價巔峰期，一位日本人花1300萬日元買下了靜岡縣伊豆半島一塊300平米的丘陵。從這塊地可以直接望見富士山。

后來別墅沒有蓋成，26年后的2017年，他以10萬日元轉(zhuǎn)手了這塊地，僅為買價的1/130。同時，他還向中介繳納了21萬日元的手續(xù)費和廣告費。也就是說，賣掉這塊地的所得是-11萬日元。

這筆買賣巨虧，但是反而讓這位78歲的老人松了一口氣。因為如果不賣掉，資產(chǎn)并不會升值，而且每年需繳納4.6萬日元的別墅用地管理費及和7000日元的固定資產(chǎn)稅。

中國之后一定會推出房地產(chǎn)稅，這是目前政府潛在的最后一個彌補財政虧空的辦法。等房地產(chǎn)稅推出后，像之前很火的鶴崗幾萬塊錢的房子，還有很多人口流出的三四線城市，房子很可能要變成倒貼錢才能出手。

現(xiàn)在如果你所在的城市房價極低，而且流動性接近枯竭，我建議你把房子掛牌出售掉，千萬不要想著房價反正都這么低了，還不如拿著不賣，房子總歸不至于一文不值吧？

日本的例子就是告訴你，之后有些房子不僅真的會一文不值，甚至是倒貼錢的負債。

第二個變化，面積小的房子升值空間空間更大。

年輕人越來越傾向追求小面積房子，這個很容易理解，因為不結(jié)婚了，寧可自己一個人過的變得更多了。在日本，低于50平米的房子漲幅是高于100平米房子漲幅的2.6倍。

中國也一樣，現(xiàn)在離婚的人比結(jié)婚的人還要多，30歲以上沒結(jié)婚的人比比皆是，相信愛情的人越來越少，越來越多年輕人覺得“湊合結(jié)婚還不如一個人過”。

所以中國的房子，之后可能小面積的反而好賣。一些100平米的三房，之后可能會尷尬，既不符合年輕人越來越重視的舒適性要求，又不符合家庭人口結(jié)構(gòu)趨勢。

第三個變化，距離地鐵站越近的房子升值空間越大。

在日本，能走路五分鐘內(nèi)到的地方房價漲幅竟然是不能走路需要靠巴士轉(zhuǎn)車的地方的四倍之多。這個漲幅差距可能是所有項目里面差異最大的，從房子靠近車站的距離來看，日本年輕人更不愿意走路了。

不得不說，全世界的年輕人都一樣，越來越懶了。中國的年輕人現(xiàn)在也不愿意走路，現(xiàn)在外賣這么火，也是這個道理。

所以，未來我們應(yīng)該投資什么房子呢？

第一，要買人口流入，能租出去的。租不出去的，盡快處理掉，之后要交稅的。

第二，相同預(yù)算買面積小、小區(qū)更好的，還有要避開學(xué)區(qū)。家庭人數(shù)在下降，對好房子追求在提升。還有，都是單身，小孩都沒有了，要什么學(xué)區(qū)房？

第三，要買離地鐵站近的。高情商說法是現(xiàn)在的年輕人越來越追求便利，低情商說法現(xiàn)在年輕人越來越懶，就是不愿意多走幾步路。

當(dāng)然，還有一個重要前提，不管是什么房子，等房價觸底之后再買，別現(xiàn)在買?，F(xiàn)在很多媒體都在吹小陽春，其實也就是成交量上漲，成交價也還沒穩(wěn)住。

什么時候房價到底？至少要一二線城市大面積企穩(wěn)半年吧。單個城市（比如北京、上海、成都）企穩(wěn)三四個月就說到底，那肯定靠不住。