（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

王建國(guó)與李秀英系原配夫妻，共生有長(zhǎng)女王麗、次女王華、長(zhǎng)子王強(qiáng)、次子王勇、三女王梅五位子女。王建國(guó)于2001年7月3日去世，李秀英于2022年12月30日去世。

王麗于2019年12月13日去世，其獨(dú)生子王小明作為代位繼承人參與訴訟；王強(qiáng)于2023年2月16日去世，其子王小華作為轉(zhuǎn)繼承人參與訴訟。

李秀英生前于2021年出資購(gòu)買了一號(hào)房屋（原系與王梅長(zhǎng)期共同承租使用的房改房，面積65.2平方米）。王梅就母親遺產(chǎn)繼承糾紛以王強(qiáng)為被告向法院提起訴訟，但在訴訟過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，一號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)于2022年12月21日發(fā)生變化，自李秀英名下被王勇以《北京市存量房屋買賣合同》為依據(jù)，以買賣形式轉(zhuǎn)移至自己名下。

四原告（王梅、王華、王小明、王小華）認(rèn)為，一號(hào)房屋多年來(lái)一直由李秀英與王梅共同承租，只是為方便而登記在李秀英名下。房屋產(chǎn)權(quán)變更登記所依據(jù)的《北京市存量房屋買賣合同》中的簽名系王勇偽造，不是李秀英的真實(shí)意思表示。2022年8月8日，李秀英已被法院判決宣告為無(wú)民事行為能力人，王勇是李秀英的監(jiān)護(hù)人。王勇以監(jiān)護(hù)人身份與自己交易，損害了被監(jiān)護(hù)人權(quán)益，該交易行為應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效行為。

被告王勇辯稱：

父母生前將房產(chǎn)留給王勇，王勇對(duì)老人盡到主要贍養(yǎng)義務(wù)。一號(hào)房屋原系父親王建國(guó)承租公房，去世后由李秀英承租。2019年有房改購(gòu)房政策后，李秀英同意王勇出資將房屋買下來(lái)。2020年王勇出全資購(gòu)買房屋，但產(chǎn)權(quán)只能登記在承租人李秀英名下。2022年李秀英在完全清醒的情況下決定房屋盡快過(guò)戶到王勇名下，對(duì)此王華、王梅知道并同意。所有手續(xù)文件都是在房管部門(mén)辦理，合法有效，不存在騙取的行為。

法院查明的關(guān)鍵事實(shí)：

2022年8月8日，法院判決宣告李秀英為無(wú)民事行為能力人，指定王勇作為李秀英的監(jiān)護(hù)人。

2022年12月21日，王勇以李秀英監(jiān)護(hù)人身份與自己簽署《北京市存量房屋買賣合同》，約定李秀英將一號(hào)房屋出售給王勇，房屋成交價(jià)格為100000元。落款處李秀英簽名為王勇代簽。

王勇認(rèn)可未支付購(gòu)房款10萬(wàn)元。

交易后不久，李秀英就因呼吸驟停去世。

一號(hào)房屋在李秀英及王強(qiáng)去世后由王梅居住。

法院評(píng)析

法院審理后認(rèn)為，本案的核心爭(zhēng)議在于：王勇作為監(jiān)護(hù)人與自己簽訂的房屋買賣合同是否有效。

關(guān)于監(jiān)護(hù)人職責(zé)的法律規(guī)定：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第三十五條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。這一規(guī)定旨在保護(hù)無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人的合法權(quán)益，防止監(jiān)護(hù)人濫用職權(quán)損害被監(jiān)護(hù)人利益。

關(guān)于本案的具體分析：

李秀英的民事行為能力狀態(tài)：2022年8月8日，法院已判決宣告李秀英為無(wú)民事行為能力人，這意味著李秀英已無(wú)法獨(dú)立進(jìn)行民事法律行為，包括房屋買賣等重大財(cái)產(chǎn)處分行為。

王勇的監(jiān)護(hù)人身份：王勇被法院指定為李秀英的監(jiān)護(hù)人，負(fù)有保護(hù)李秀英人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利以及其他合法權(quán)益的法定職責(zé)。

交易行為的性質(zhì)：王勇在明知李秀英被宣告為無(wú)民事行為能力人的情況下，非因維護(hù)監(jiān)護(hù)人利益需要，以房屋買賣形式將一號(hào)房屋過(guò)戶至自己名下。這種行為屬于典型的"自己代理"，即代理人以被代理人的名義與自己進(jìn)行民事法律行為。

是否支付對(duì)價(jià)：王勇認(rèn)可未支付購(gòu)房款10萬(wàn)元，這進(jìn)一步證明該交易并非真實(shí)的買賣關(guān)系，而是變相的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

損害被監(jiān)護(hù)人利益：該交易行為直接損害了李秀英的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，也損害了其他繼承人的合法權(quán)益。

關(guān)于王勇的抗辯意見(jiàn)：

王勇關(guān)于李秀英夫婦生前同意其購(gòu)買房屋及房屋過(guò)戶給王勇的相關(guān)抗辯意見(jiàn)，依據(jù)不足，法院不予采信。即使王勇對(duì)李秀英盡到了主要贍養(yǎng)義務(wù)，也不能成為其擅自處分被監(jiān)護(hù)人財(cái)產(chǎn)的合法理由。

最終判決：

確認(rèn)李秀英與王勇于2022年12月21日簽署的《北京市存量房屋買賣合同》無(wú)效。

律師勝訴心得

本案勝訴的關(guān)鍵在于：

準(zhǔn)確把握監(jiān)護(hù)人職責(zé)的法律界限：監(jiān)護(hù)人不得為自己的利益處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，這是保護(hù)無(wú)民事行為能力人權(quán)益的基本原則。

及時(shí)固定關(guān)鍵證據(jù)：法院宣告李秀英為無(wú)民事行為能力人的判決書(shū)是本案的關(guān)鍵證據(jù)，證明了交易發(fā)生時(shí)李秀英已無(wú)民事行為能力。

正確理解"自己代理"的法律后果：代理人以被代理人的名義與自己進(jìn)行民事法律行為，屬于典型的利益沖突，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

抓住未支付對(duì)價(jià)的關(guān)鍵事實(shí)：王勇認(rèn)可未支付購(gòu)房款，這直接證明了該交易并非真實(shí)的買賣關(guān)系，而是變相的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

訴訟策略得當(dāng)：選擇確認(rèn)合同無(wú)效而非繼承糾紛作為訴訟請(qǐng)求，直擊要害，避免了復(fù)雜的繼承份額計(jì)算問(wèn)題。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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