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案情介紹

張建國與李秀英系夫妻關(guān)系，二人婚后育有三個(gè)兒子：長子張強(qiáng)、次子張明、三子張華。張建國于1998年6月9日因死亡注銷戶口；李秀英于2015年12月19日去世、2017年11月20日因死亡注銷戶口；張強(qiáng)于2020年12月2日去世，生前離異無子女。

位于北京市西城區(qū)的一號(hào)房屋系2001年北京市某某危舊房改造項(xiàng)目拆遷安置房，該房屋是父親張建國與母親李秀英承租的位于北京市西城區(qū)二號(hào)直管公房回遷置換而來。

根據(jù)2001年4月4日拆遷人與李秀英簽訂的《北京市某某危舊房改造拆遷就地安置協(xié)議》和《北京市某某危舊房改造拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》內(nèi)容，拆遷安置人口包括原告張明、被告張華及原告兩名子女在內(nèi)的六人，且在購買一號(hào)房屋時(shí)折抵了已故父親張建國的工齡優(yōu)惠款項(xiàng)。

2024年2月，原告張明經(jīng)房屋檔案查詢才發(fā)現(xiàn)李秀英與被告張華私自簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，由李秀英將一號(hào)房屋賣給了被告張華。

原告張明認(rèn)為：

一號(hào)房屋是拆遷安置房，拆遷安置人口共有六人，被拆遷公房面積原為27平方米左右，而安置的一號(hào)房屋面積為71.17平方米，多出的安置平米數(shù)系考慮安置人口數(shù)量而增加的面積；

李秀英與被告張華之間并不存在真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，交易價(jià)格非市場價(jià)格，被告未支付購房對價(jià)，雙方屬于虛假的意思表示，買賣合同應(yīng)屬無效；

一號(hào)房屋在購買時(shí)使用了已故父親張建國的工齡優(yōu)惠，原告對使用工齡優(yōu)惠所對應(yīng)的房屋財(cái)產(chǎn)價(jià)值享有繼承權(quán)。

被告張華辯稱：

一號(hào)房屋在買賣時(shí)系李秀英合法擁有的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。該房屋系2001年4月4日李秀英通過與甲公司簽訂《北京市某某危舊房改造拆遷就地安置協(xié)議》所取得的安置房，于2004年5月28日取得房屋所有權(quán)證。該房屋購買、取得產(chǎn)權(quán)時(shí)，父親張建國已去世，故非夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而屬于李秀英個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

案涉存量房買賣合同不存在民法典規(guī)定的民事行為無效情形。李秀英對一號(hào)房屋享有完全的處分權(quán)利，無需通知其他人。

李秀英與被告簽訂的存量房買賣合同真實(shí)有效，受法律保護(hù)，依法登記后，被告取得了案涉不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

法院評析

法院審理后認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)在于：李秀英與被告張華之間簽訂的《存量房屋買賣合同》是否有效。

首先，李秀英承租的二號(hào)公產(chǎn)房屋二間系在其配偶張建國死亡后進(jìn)行拆遷，根據(jù)當(dāng)時(shí)的拆遷政策，拆遷安置和補(bǔ)償?shù)膶ο笫潜徊疬w人即李秀英，故李秀英據(jù)此取得的一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，其對一號(hào)房屋享有占有、使用、處分、收益等權(quán)利。

其次，2009年9月，李秀英將一號(hào)房屋出售給被告張華，并協(xié)助被告進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記；現(xiàn)未有證據(jù)證明李秀英在出售一號(hào)房屋時(shí)存在意思表示不真實(shí)、不自由的情形，因此二人的買賣行為并不違反法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制規(guī)定和公序良俗，亦未損害國家、集體、第三人之利益，故所簽署的《存量房屋買賣合同》應(yīng)屬合法有效。

再次，原告張明提出的購房款項(xiàng)是否實(shí)際支付的異議，并不構(gòu)成李秀英與被告張華簽訂的《存量房屋買賣合同》無效的法定事由，且李秀英在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后至去世前長達(dá)六年的時(shí)間里亦未據(jù)此向被告提出過異議和權(quán)利主張，應(yīng)當(dāng)視為其對一號(hào)房屋買賣合同的履行不持異議，可以認(rèn)定被告所稱房屋名為買賣、實(shí)為贈(zèng)與的事實(shí)陳述。

最后，原告張明提出一號(hào)房屋應(yīng)屬拆遷被安置人共有的意見，未能舉證證明，故有關(guān)李秀英與被告張華之間存在明知一號(hào)房屋存在其他權(quán)利人而惡意串通進(jìn)行買賣交易、損害第三人利益的主張，缺乏事實(shí)依據(jù)。原告提出的一號(hào)房屋購買時(shí)使用張建國工齡折扣所對應(yīng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值繼承問題，可以另行主張權(quán)利，不受一號(hào)房屋因繼承或贈(zèng)與導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的影響。

律師勝訴心得

本案勝訴的關(guān)鍵在于：

準(zhǔn)確把握房屋產(chǎn)權(quán)歸屬：成功論證了一號(hào)房屋系李秀英個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而非拆遷安置人共有財(cái)產(chǎn)。拆遷安置和補(bǔ)償?shù)膶ο笫潜徊疬w人李秀英，而非所有安置人口。

證據(jù)準(zhǔn)備充分：提交了拆遷協(xié)議、房屋產(chǎn)權(quán)證等關(guān)鍵證據(jù)，證明房屋登記在李秀英名下，其有權(quán)處分。

法律適用準(zhǔn)確：正確運(yùn)用了合同法關(guān)于合同效力的相關(guān)規(guī)定，特別是第四十四條、第五十二條關(guān)于合同有效性的規(guī)定。

抓住案件本質(zhì)：本案本質(zhì)是確認(rèn)合同效力糾紛，而非遺產(chǎn)繼承糾紛。始終堅(jiān)持一號(hào)房屋屬于李秀英個(gè)人財(cái)產(chǎn)的觀點(diǎn)，工齡優(yōu)惠問題可以另行主張。

時(shí)機(jī)把握得當(dāng)：李秀英在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后至去世前長達(dá)六年的時(shí)間里未提出異議，這一事實(shí)對認(rèn)定合同有效性起到了關(guān)鍵作用。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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