今天，荔灣中山八立交東北側(cè)的AL011119地塊正式出讓。

金茂和保利兩家央企正面硬剛，鏖戰(zhàn)10輪，最終被金茂以總價(jià)14.88億元收入囊中，折合樓面價(jià)約26610元/㎡，溢價(jià)率6.44%。

值得一提的是，上個(gè)月地塊剛掛牌那天，我們?nèi)サ貕K現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探，剛好就碰見(jiàn)了金茂的人，如今這塊地果然是由他們拿下。

那么，這塊地到底有什么魔力？

先看地塊的基本面。

AL011119地塊，位于荔灣區(qū)中山八立交東北側(cè)，前身是個(gè)電車(chē)保養(yǎng)場(chǎng)。用地面積26067.26㎡，計(jì)容建筑面積55904.67㎡，容積率2.2，規(guī)劃為二類居住用地，兼容體育用地和交通場(chǎng)站用地。

這樣的數(shù)據(jù)看上去似乎平平無(wú)奇，但在老西關(guān)這樣的地方，其實(shí)已經(jīng)屬于“稀缺品”，事實(shí)上，這也是老西關(guān)近年出讓的最大體量、最低密度的住宅用地。

而且，2.66萬(wàn)元/㎡的樓面價(jià)，也是近幾年老西關(guān)地塊最低的之一。

地塊條件更好，價(jià)格還更便宜，也就難怪金茂會(huì)如此“癡迷”了。

當(dāng)然，便宜不是金茂看中它的唯一原因，這塊地真正的價(jià)值，在于它把“老城核心”四個(gè)字發(fā)揮到了極致。

就比如交通，從項(xiàng)目步行約100米就是5號(hào)線和11號(hào)線的換乘站中山八站。兩條地鐵線，一個(gè)往東串起珠江新城、金融城、琶洲，一個(gè)環(huán)城通達(dá)各區(qū)。

又比如教育，周邊有華僑小學(xué)翠園學(xué)校、廣雅中學(xué)等。更關(guān)鍵的是，地塊緊挨著越秀·瓏悅西關(guān)配建的28班小學(xué)，辦學(xué)主體是荔灣區(qū)華僑小學(xué)。

有消息稱，金茂這塊地大概率也會(huì)對(duì)口這所小學(xué)，如果屬實(shí)，教育會(huì)是個(gè)加分項(xiàng)。

就是不知道，金茂會(huì)不會(huì)像去年拿下的世界大觀4期地塊一樣，再一次選擇和越秀合作開(kāi)發(fā)？

值得一提的是，項(xiàng)目的景觀也不錯(cuò)，南邊是荔灣湖公園，直線距離約200米。西邊是青年公園，珠江也在不遠(yuǎn)處，直線距離約500米。

地價(jià)便宜，配套齊全，但金茂要面臨的挑戰(zhàn)也不小。

這塊地的出讓條件里，要求配建約2.5萬(wàn)㎡的公交綜合車(chē)場(chǎng)（含公交首末站和電車(chē)保養(yǎng)場(chǎng)），建成后按建安成本價(jià)約7189萬(wàn)元移交給廣州巴士集團(tuán)。

換句話說(shuō)，這是個(gè)“公交場(chǎng)站+體育設(shè)施+居住”的復(fù)合項(xiàng)目。據(jù)悉，具體的方案是上蓋開(kāi)發(fā)，蓋下做公交場(chǎng)站、停車(chē)場(chǎng)、室內(nèi)體育館，蓋上建住宅，頂層做約8000平共享花園。

這種立體復(fù)合開(kāi)發(fā)模式在廣州并不多，它的好處是顯而易見(jiàn)的，土地利用率大幅提升，社區(qū)功能更加復(fù)合，頂層花園還能解決老城區(qū)綠化不足的痛點(diǎn)。

不過(guò)，車(chē)流、人流、噪音、振動(dòng)怎么有效隔離，也是決定項(xiàng)目最終居住體驗(yàn)的關(guān)鍵。

金茂作為做豪宅出身的開(kāi)發(fā)商，能不能在這塊地上給出一個(gè)讓人滿意的解決方案，值得持續(xù)關(guān)注。

你覺(jué)得金茂這塊地，未來(lái)會(huì)做什么樣的產(chǎn)品？賣(mài)多少錢(qián)你愿意買(mǎi)單？歡迎評(píng)論區(qū)聊一聊~