上周天河區(qū)公布的方案正式宣告籌劃了二十余年的石牌村改造最終以拆整結(jié)合的方式進(jìn)行。整個(gè)石牌村首期改造范圍29.77公頃，其中拆除新建范圍4.08公頃，面積僅占14%左右，除了兩個(gè)改造地塊之外，拆除后新建部分主要為滿足消防安全需要的環(huán)形道路。

大部分保留整治、小部分拆除建新的改造方式也讓石牌村走出了一條跟目前中心城區(qū)其他城中村完全不同的改造道路。官方資料顯示，除了石牌之外，番禺的柏堂村、南沙的塘坑村也都采取了這種拆整結(jié)合的方式，它們背后的共性是靠近重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，亟須拆舊建新引入新功能，但是大部分建筑因?yàn)闅v史或經(jīng)濟(jì)等各種原因拆不了，只能保留整治。

從上述特點(diǎn)出發(fā)，未來廣州其他待改造的城中村如果也具有類似特征，很可能也會(huì)采取部分保留部分拆除的改造方式推進(jìn)，拆整結(jié)合的改造方式或許也會(huì)繼續(xù)在中心城區(qū)其他城中村中出現(xiàn)。

石牌村拆整結(jié)合改造方式的背后

石牌村改造范圍

自從去年年中天河區(qū)陸續(xù)公示石牌村改造相關(guān)資料之后，關(guān)于改造方案的大致內(nèi)容就已經(jīng)逐步明晰，只等最終落地，而在今年初馬場(chǎng)地塊在歷經(jīng)200多輪競(jìng)價(jià)成功出讓之后，作為區(qū)域聯(lián)動(dòng)開發(fā)的考慮，石牌村改造方案正式公布的時(shí)機(jī)也已經(jīng)成熟。

根據(jù)本次公布的《天河區(qū)石牌村城中村保留提升改造項(xiàng)目改造方案（首期）》，項(xiàng)目采取“整治提升”方式進(jìn)行，改造范圍以石牌村屬用地為主，包含周邊緊鄰亟需改造的邊角其他國(guó)有用地，總用地面積29.77公頃，其中拆除新建范圍用地面積4.08公頃，僅占總面積的14%左右，拆除建筑面積10.49萬平方米，主要為廣保豐田地塊和河陽(yáng)樓兩個(gè)地塊，復(fù)建安置總量為10.93萬平方米。局部拆除新建部分由屬地街道或由屬地街道會(huì)同村集體引入國(guó)有企業(yè)組建項(xiàng)目公司作為改造主體，其余不拆除部分已納入天河區(qū)“百千萬工程”石牌街道村改居社區(qū)整治提升工程。

盡管本次天河區(qū)的公告并未詳細(xì)解釋石牌村選擇拆整結(jié)合改造方式的原因，但是結(jié)合此前的資料和當(dāng)前最新的樓市變化，交通和經(jīng)濟(jì)原因是兩個(gè)最主要的因素。

由于黃埔大道和中山大道兩條主干道車流量飽和，石牌村內(nèi)部的建筑密度極高，如實(shí)行全面改造將造成建筑面積與交通壓力的大幅增加，在周邊區(qū)域已經(jīng)沒有條件對(duì)主干道進(jìn)行擴(kuò)容的限制下，強(qiáng)行改造勢(shì)必超出整個(gè)片區(qū)的交通承載力，影響區(qū)域功能。

而經(jīng)濟(jì)方面，高昂的改造成本是全面改造難以克服的難題。以前期天河區(qū)公布的數(shù)據(jù)為例，石牌村用地面積29.5公頃，現(xiàn)狀總建筑量111.6萬㎡（3199棟），其中現(xiàn)狀村民住宅面積93萬㎡（2991棟），現(xiàn)狀集體物業(yè)面積18.6萬㎡（208棟），按照當(dāng)前周邊地塊的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)住宅補(bǔ)6萬/㎡、商業(yè)補(bǔ)13萬/㎡，整體改造成本預(yù)計(jì)將超過海珠康鷺片區(qū)的300億，考慮到石牌村的整體用地面積只有康鷺片區(qū)（約110公頃）的四分之一，在全面改造模式下為了消化高昂的成本，地塊的容積率將高到難以接受，明顯不具有可行性。

而在本次公布的拆整結(jié)合改造模式下，整體的項(xiàng)目改造成本在11億左右，兩個(gè)新建地塊的體量均不大，其中廣保豐田復(fù)建地塊用地面積約1.40萬平方米，河陽(yáng)樓復(fù)建地塊用地面積約0.54萬平方米，整體復(fù)建安置總量10.93萬平方米，包括村民住宅6.58萬平方米，市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施0.72萬平方米，集體物業(yè)3.63萬平方米。

特別是對(duì)于本次改造中屬于新增屬于集體物業(yè)的商業(yè)功能，前期市規(guī)劃部門的公示資料顯示這里將建設(shè)限高130米的商業(yè)綜合體，目前市場(chǎng)也普遍預(yù)計(jì)將與馬場(chǎng)地塊的高端商業(yè)功能形成互補(bǔ)和聯(lián)動(dòng)，為整個(gè)區(qū)域的核心商務(wù)功能提供更為完善的載體支撐。

哪些城中村可能選擇拆整結(jié)合

相比獵德、楊箕、三元里等采取全面改造拆舊建新的城中村，石牌的拆整結(jié)合改造方式也讓這種改造模式正式進(jìn)入公眾視野，而在石牌村之外，滿足什么條件的城中村會(huì)采取類似改造方式也備受矚目。各區(qū)官方資料顯示，目前確定通過拆整結(jié)合方式的還有番禺的柏堂村、南沙的塘坑村等項(xiàng)目，這些項(xiàng)目跟石牌村相同之處在于都位于重點(diǎn)功能區(qū)且現(xiàn)狀功能亟需通過改造提升，但是一部分地塊因?yàn)榉N種原因不能拆除。

番禺化龍鎮(zhèn)柏堂村拆整結(jié)合改造范圍

番禺區(qū)公布的資料顯示，柏堂村所在的蓮花灣片區(qū)是廣州活力創(chuàng)新軸的樞紐核心地區(qū)，是服務(wù)廣州“兩洋南拓、兩江東進(jìn)”城市發(fā)展戰(zhàn)略的重要節(jié)點(diǎn)，依托化龍鎮(zhèn)周邊智能網(wǎng)聯(lián)和新能源汽車產(chǎn)業(yè)和高?？蒲匈Y源，未來將新增創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、科研、現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)等功能。

為此在柏堂村217.61公頃的改造總用地面積中，劃定了拆除新建范圍119.73公頃、綜合整治范圍77.03公頃、保留范圍20.85公頃，其中保留的部分主要有南華電商園、南華汽配園等，這些產(chǎn)業(yè)園是整個(gè)番禺的電商物流配送中心，本身產(chǎn)業(yè)功能較為完善，現(xiàn)狀可以滿足片區(qū)發(fā)展的需要，因此在改造中保留下來無需拆除。

相比柏堂村的“無需拆”，南沙塘坑村拆整結(jié)合背后的原因則是“拆不得”。塘坑村位于港灣街道西南側(cè)，明珠灣起步區(qū)的慧谷西組團(tuán)，全村有逾650年歷史，是典型的嶺南近海古村，海洋文化和嶺南文化融合的代表。塘坑村擁有廣州地區(qū)最早期的現(xiàn)代教育機(jī)構(gòu)代表明德學(xué)堂，是南沙文教傳統(tǒng)的發(fā)源地，還有獨(dú)具特色的古村傳統(tǒng)風(fēng)貌和“山-村-田-海”的自然格局，村內(nèi)有不可移動(dòng)文物11處、歷史建筑1處、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑11處、其他傳統(tǒng)建筑24處、歷史環(huán)境要素14處，這些豐富的文史自然資源在改造中全部得到保留，不得拆除。

綜合上述案例，可以看到選擇拆整結(jié)合改造的城中村大致有三種類型：或者是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)原因的“拆不動(dòng)”，或者是因?yàn)槲氖纷匀毁Y源的原因的“拆不得”，或者是因?yàn)楝F(xiàn)狀功能符合需求的“無需拆”，這些類型也基本落實(shí)了2023年7月國(guó)務(wù)院公布的《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》提出的“從實(shí)際出發(fā)，穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，具備條件的城中村實(shí)施拆除新建；不具備條件的不可強(qiáng)行推進(jìn)，要開展經(jīng)常性整治提升，防控風(fēng)險(xiǎn)隱患；介于前兩類之間的實(shí)施拆整結(jié)合”。

對(duì)于拆整結(jié)合的城中村改造方式，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這一做法顯示了新一輪城中村改造摒棄大拆大建的特點(diǎn)，拆舊建新的前提是公共短板缺失嚴(yán)重、消防安全隱患大、居民改造意愿強(qiáng)烈，且征拆補(bǔ)償方案成熟的項(xiàng)目，不滿足這些約束條件的對(duì)于其他城中村項(xiàng)目就可以采用整治提升、拆整結(jié)合的方式推進(jìn)，對(duì)于市場(chǎng)主體而言，拆整結(jié)合的方式對(duì)項(xiàng)目資金規(guī)模的要求更低，風(fēng)險(xiǎn)也更低，可以吸引更多的主體愿意參與其中。

南都記者注意到，在今年初天河區(qū)召開的全區(qū)城中村改造工作會(huì)議上，提到采取拆整結(jié)合、保留提升方式實(shí)施的項(xiàng)目除了石牌村外，還有位于燕塘的銀河村，跟番禺柏堂村情況類似，銀河村范圍內(nèi)的建筑如天平架水果交易市場(chǎng)、銀利茶葉博覽中心也屬于現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)功能較為完善、符合發(fā)展需求，因此沒有被列入改造范圍，目前在推進(jìn)的東莞莊片區(qū)改造將與東莞莊路拓寬工程同步推進(jìn)。

有了石牌村、銀河村等樣本在前，可以預(yù)計(jì)拆整結(jié)合的改造方式還會(huì)繼續(xù)在中心城區(qū)其他區(qū)域中出現(xiàn)，而部分建筑具備“拆不動(dòng)”“拆不了”“無需拆”特征的城中村或許是最為可能的對(duì)象。

采寫：南都N視頻記者 魏凱