受購(gòu)房資金壓力影響，不少客戶偏好采用“既買(mǎi)新又賣(mài)舊”的同步交易模式實(shí)現(xiàn)房屋置換。然這種模式背后，牽涉著圍繞兩套房屋交易產(chǎn)生的買(mǎi)賣(mài)雙方及中介機(jī)構(gòu)的多重法律關(guān)系，任一交易環(huán)節(jié)的阻滯極易引發(fā)連鎖糾紛。近日，上海市普陀區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)普陀區(qū)人民法院）審結(jié)一起因二手房置換引發(fā)的中介合同糾紛案。

賣(mài)房不成至買(mǎi)房違約

彭某因置換房屋，結(jié)識(shí)某房產(chǎn)中介公司員工盛某，并明確告知其購(gòu)房資金主要依賴(lài)舊房出售回款，該中介公司便同步操作彭某買(mǎi)入、賣(mài)出的房屋交易。2022年6月，經(jīng)中介公司居間，彭某與案外人陳某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，約定購(gòu)房總價(jià)506萬(wàn)元，彭某按約支付了部分款項(xiàng)。

簽約前，彭某多次向盛某表達(dá)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂，明確表示“房子沒(méi)賣(mài)掉就做交易很危險(xiǎn)”，盛某卻多次作出“2個(gè)月內(nèi)絕對(duì)賣(mài)出舊房”“肯定賣(mài)一個(gè)滿意價(jià)格”的口頭承諾，反復(fù)安撫彭某放心交易。

然舊房的出售并未順利進(jìn)行，彭某無(wú)法按預(yù)期收取舊房對(duì)價(jià)進(jìn)而也無(wú)法向陳某支付新房的進(jìn)度款，彭某向中介人員多次表達(dá)付款困難，甚至意欲終止購(gòu)房合同及時(shí)止損，盛某卻持續(xù)以“市場(chǎng)即將回暖”“8、9月份肯定賣(mài)掉房子”等說(shuō)辭弱化風(fēng)險(xiǎn)，還催促彭某先湊錢(qián)支付房款、簽訂獨(dú)家委托協(xié)議，甚至在彭某詢問(wèn)獨(dú)家委托后能否在其他中介掛牌時(shí)，作出不實(shí)答復(fù)。

直至委托期限屆滿，某房產(chǎn)中介公司仍未將彭某的舊房售出，彭某因無(wú)資金支付購(gòu)房尾款，無(wú)法繼續(xù)履行與案外人陳某的購(gòu)房合同，被陳某訴至法院。該案經(jīng)調(diào)解，彭某需支付違約金。彭某認(rèn)為某房產(chǎn)中介公司及盛某的不當(dāng)行為導(dǎo)致自身?yè)p失，訴至人民法院，要求兩被告共同賠償52.5萬(wàn)元違約金及3萬(wàn)元律師費(fèi)。

中介公司被判賠償5萬(wàn)元

被告某房產(chǎn)中介公司辯稱(chēng)其未作出售房時(shí)限承諾，彭某具備一定的房產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)自行承擔(dān)置換風(fēng)險(xiǎn)，且曾有客戶出價(jià)購(gòu)房被彭某拒絕，其已退還中介費(fèi)，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；盛某則辯稱(chēng)其行為系職務(wù)行為，相關(guān)交易決策均由彭某自行作出，其無(wú)需個(gè)人擔(dān)責(zé)。

普陀區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，彭某與某房產(chǎn)中介公司之間成立合法有效的中介合同關(guān)系，盛某作為某房產(chǎn)中介公司員工，其行為均系履行職務(wù)，相應(yīng)法律后果應(yīng)由某房產(chǎn)中介公司承擔(dān)，故對(duì)彭某要求盛某個(gè)人擔(dān)責(zé)的訴請(qǐng)不予支持。

某房產(chǎn)中介公司作為專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，未對(duì)交易的不確定性履行法定的提示、告知義務(wù)，反而弱化交易風(fēng)險(xiǎn)，在彭某感知風(fēng)險(xiǎn)意欲止損時(shí)，仍持續(xù)催促交易，其服務(wù)行為存在明顯瑕疵，與彭某的損失存在因果關(guān)系；同時(shí)，彭某作為完全民事行為能力人，且具備一定的房產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)置換交易的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有基本判斷，其自身更應(yīng)負(fù)有審慎注意義務(wù)。

最終，普陀區(qū)人民法院綜合案件情節(jié)及雙方過(guò)錯(cuò)程度，依法判決某房產(chǎn)中介公司賠償彭某損失5萬(wàn)元，駁回彭某的其余訴訟請(qǐng)求。某房產(chǎn)中介公司不服一審判決提起上訴，上海市第二中級(jí)人民法院經(jīng)審理，認(rèn)定一審判決事實(shí)清楚、適用法律正確，判決駁回上訴，維持原判。目前該案已生效。

法官說(shuō)法：中介公司負(fù)有提示風(fēng)險(xiǎn)義務(wù)

上海市普陀區(qū)人民法院執(zhí)行裁判庭法官（原民事審判庭法官）杜 娟指出，《民法典》第九百六十二條明確規(guī)定，中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。該義務(wù)在二手房置換交易中，因涉及“賣(mài)舊買(mǎi)新”雙重交易關(guān)系、資金鏈高度關(guān)聯(lián)，要求更為嚴(yán)苛。

中介機(jī)構(gòu)作為專(zhuān)業(yè)方，不僅要報(bào)告房源、價(jià)格等基礎(chǔ)交易信息，更應(yīng)憑借行業(yè)優(yōu)勢(shì)和專(zhuān)業(yè)判斷，對(duì)交易中可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)——如舊房無(wú)法按期售出、抵押貸款辦理周期、房款支付節(jié)點(diǎn)銜接風(fēng)險(xiǎn)等，向委托人全面、明確提示。

本案中，某房產(chǎn)中介公司明知彭某的交易資金依賴(lài)舊房回款，售房本身具備不確定性，卻多次作出限時(shí)售房的不當(dāng)承諾，在彭某提出風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂、意欲止損時(shí)，仍不顧風(fēng)險(xiǎn)片面強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)利好、隱瞞交易不確定性，已實(shí)質(zhì)性違反如實(shí)報(bào)告義務(wù)，其服務(wù)瑕疵與彭某的損失存在直接關(guān)聯(lián)，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。