一年一度的上市房企年報(bào)披露季剛剛落下帷幕，幾家歡喜幾家愁。

2026年的房企年報(bào)集中期剛剛過去，我翻了好多家的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)一個(gè)扎心的事實(shí)：曾經(jīng)那些動(dòng)輒年薪上千萬的房企高管們，現(xiàn)在連百萬級(jí)的“生存線”都快守不住了。

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最炸裂的是曾經(jīng)的“地產(chǎn)一哥”萬科。

2025年萬科的財(cái)報(bào)數(shù)字確實(shí)不太好，營(yíng)業(yè)收入2334億元，同比下降了32%，全年虧損了886個(gè)億。按照某些激進(jìn)網(wǎng)友的毒舌說法，萬科現(xiàn)在確實(shí)是“住進(jìn)了ICU”。但令我沒想到的是，當(dāng)時(shí)拿著房地產(chǎn)最高薪的萬科高管團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)在拿的薪水真的比咱們普通上班族多不了幾個(gè)子兒了。

2025年在萬科全職工作的所有董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員，全部加起來的稅前報(bào)酬，竟然只剩702萬元——你沒有聽錯(cuò)，是“所有人加在一起”。

要知道在2020年的巔峰時(shí)期，萬科僅僅7位董監(jiān)高的稅前報(bào)酬合計(jì)就高達(dá)5819萬元。這意味著什么？短短五年時(shí)間，萬科高管的薪酬總包直接蒸發(fā)掉了88%。

當(dāng)然，這其中最讓人唏噓的，還是即將離任的前董事會(huì)主席郁亮。

時(shí)間倒回到2019年和2020年，郁亮那兩年的稅前薪酬分別是1251萬和1247萬，妥妥的“打工皇帝”。等到2021年，雖然當(dāng)時(shí)萬科凈利潤(rùn)還是381億，但郁亮已經(jīng)有了強(qiáng)烈的危機(jī)感，直接自愿放棄年度全部獎(jiǎng)金，年薪從千萬瞬間縮水到154萬。

這還不算完。2023年，郁亮帶著全體董監(jiān)高直接放棄了年度獎(jiǎng)金，并且自愿把自己月薪降到了稅前1萬塊。到2024年，郁亮的年薪變成了33.6萬。結(jié)果到了剛剛披露的2025年年報(bào)，郁亮在萬科獲得的稅前報(bào)酬總額變成了24.2萬元。

換算下來，大概就是2萬塊錢一個(gè)月。很多一線城市的資深碼農(nóng)、甚至高級(jí)白領(lǐng)，賺的都比他多了。

跟郁亮對(duì)比起來，已經(jīng)離任的前總裁祝九勝更慘，因?yàn)?月份就離職了，全年稅前總報(bào)酬就只領(lǐng)了2.1萬。

我不是要同情這些以前掙過大錢的地產(chǎn)大佬，但這一系列的降薪數(shù)據(jù)確實(shí)能折射出一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)：房地產(chǎn)行業(yè)的“人設(shè)”徹底崩了，從以前的“暴發(fā)戶行業(yè)”，現(xiàn)在已經(jīng)變成了一個(gè)真正的“微利高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)”。

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我還特意去扒了扒這幾家頭部房企的數(shù)據(jù)。不僅僅是萬科，金地集團(tuán)的日子也不好過。去年金地直接虧了133億，營(yíng)收掉了52%。董事長(zhǎng)徐家俊2025年的稅前薪酬是199萬，比2024年又少了13%。當(dāng)然，199萬雖然也不算低，但要把他跟2020年以前那個(gè)地王頻出、獎(jiǎng)金拿到手軟的時(shí)代比，也是天壤之別了。

薪酬斷崖下跌背后，是房企利潤(rùn)的崩盤

以前咱們老說房地產(chǎn)是“躺著賺錢”。大家現(xiàn)在也能看到，以前買房動(dòng)輒翻倍的年代確實(shí)一去不復(fù)返了，為了跑量回款，很多項(xiàng)目甚至是在虧本甩賣。企業(yè)都不掙錢了，給高管們發(fā)的薪水自然就得縮水。

畢竟現(xiàn)在行業(yè)通行的潛規(guī)則就是“業(yè)績(jī)與薪酬強(qiáng)掛鉤”。放在以前行業(yè)烈火烹油的時(shí)候，老板吃肉，高管喝湯（雖然那個(gè)湯也比一般人飯碗里的肉要貴）。但現(xiàn)在的邏輯變成了：老板不僅沒肉吃，甚至還要被市場(chǎng)架在火上烤，那高管們不僅要跟著勒緊褲腰帶，還得時(shí)刻提防自己被裁員或者被追討?yīng)劷稹?/p>

房地產(chǎn)高薪退潮并不是個(gè)別現(xiàn)象。據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告顯示，中國(guó)上市公司高管薪酬排名中，房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬已經(jīng)從2023年的第5位掉到了2024年的第12位，絕對(duì)值下降了20.33%。這說明什么？房地產(chǎn)這個(gè)暴利行業(yè)，已經(jīng)被徹底打回了原形。

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?少數(shù)央國(guó)企高管逆勢(shì)漲薪，憑什么？

不過話說回來，在這片哀嚎聲中，也不是沒有“逆行者”。

比如中國(guó)金茂，高管團(tuán)隊(duì)的薪酬不僅沒降，反而逆勢(shì)增長(zhǎng)了20%多。但注意，這不是給高管們發(fā)福利。這背后是有一定道理的——像金茂、華潤(rùn)置地這類有著深厚央企背景的開發(fā)商，雖然大家現(xiàn)在都在高喊“過緊日子”，但因?yàn)樗麄兊娜谫Y成本很低，拿地策略又極其穩(wěn)健，在這輪大洗牌中不僅沒受重傷，反而成了“收割者”。既然企業(yè)還能穩(wěn)穩(wěn)地賺錢，甚至擴(kuò)大規(guī)模，那核心管理層的薪酬自然也就保住了。

但我查了一下，即便是華潤(rùn)置地這樣根正苗紅的央企巨頭，也在去年開始了大刀闊斧的薪酬改革。2025年8月生效的新規(guī)顯示，董事會(huì)成員的現(xiàn)金薪酬整體下調(diào)了30%，股權(quán)激勵(lì)的占比卻從40%提到了60%。

說白了，就是以后每個(gè)月固定拿到手的錢少了，但給你發(fā)一大堆股票期權(quán)，前提是未來三年公司的市值和回報(bào)率必須達(dá)標(biāo)。如果公司業(yè)績(jī)不行，不僅拿不到股權(quán)，甚至離職后還能被公司“追回”薪酬。

這種薪酬遞延支付機(jī)制目前已經(jīng)成為了主流。這種做法在金融圈其實(shí)已經(jīng)見怪不怪了，但現(xiàn)在輪到了房地產(chǎn)行業(yè)，這就標(biāo)志著房企不再像以前那樣玩“短平快”的賺快錢模式，而是真正開始思考怎么跟職業(yè)經(jīng)理人“共患難”了。

房地產(chǎn)行業(yè)到底變成什么樣了？

說到最后，我們來回應(yīng)一下標(biāo)題里那個(gè)直擊靈魂的問題：房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬真的來了嗎？

說實(shí)話，從高管的薪酬來看，這已經(jīng)不是寒冬不寒冬的問題了，而是整個(gè)生態(tài)變了。以前那種依靠“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的野蠻生長(zhǎng)模式，也就是業(yè)內(nèi)常說的“三高模式”，已經(jīng)徹底終結(jié)了。

以前房地產(chǎn)屬于“增量時(shí)代”，大家都在拼速度、拼規(guī)模，誰能最快拿到地、最快把錢轉(zhuǎn)起來，誰就是老大。那時(shí)候給高管千萬年薪，本質(zhì)上是在為“高周轉(zhuǎn)”的高風(fēng)險(xiǎn)買單，同時(shí)也在獎(jiǎng)勵(lì)這種激進(jìn)的擴(kuò)張行為。

而現(xiàn)在，房地產(chǎn)徹底進(jìn)入了“存量時(shí)代”。這個(gè)時(shí)代的主題不再是“擴(kuò)張”，而是“生存”與“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”。以前那種“賭一把大的”就能一夜暴富的邏輯行不通了。現(xiàn)在的房企如果拿錯(cuò)一塊地、做錯(cuò)一個(gè)產(chǎn)品，真的就會(huì)像現(xiàn)在的萬科一樣，面臨的是高達(dá)數(shù)百億的虧損。

高管的薪酬從千萬級(jí)降到萬級(jí)，說明這個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)被重新定價(jià)了。

以前給高管發(fā)千萬年薪，是因?yàn)槔习逯肋@個(gè)行業(yè)充滿了巨大的政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)波動(dòng)，必須用高薪來“鎖住”能人。但現(xiàn)在的邏輯變成了：高管們也不能只想著發(fā)財(cái)，你們必須把自己的身家性命和企業(yè)的未來綁定在一起。所以現(xiàn)在我們看到很多房企開始推行跟投機(jī)制、薪酬遞延機(jī)制，都是基于這個(gè)邏輯。

就像評(píng)論區(qū)里很多網(wǎng)友感嘆的那樣：“從日薪52萬到月薪1萬，權(quán)責(zé)終于對(duì)等了?！?/strong>

以前，當(dāng)千億地王頻出，一套房子開盤即售罄時(shí)，大家只看到了郁亮、祝九勝等高管們的高額分紅，很少有人去追問：這些高薪到底是通過市場(chǎng)紅利賺來的，還是通過實(shí)實(shí)在在的管理能力掙來的？當(dāng)退潮之后，大家才終于明白，當(dāng)初那些所謂的“打工皇帝”，其實(shí)是整個(gè)行業(yè)紅利和周期紅利的產(chǎn)物。

所以，房地產(chǎn)行業(yè)的這場(chǎng)薪酬重構(gòu)，其實(shí)就是一次徹底的“價(jià)值回歸”。它告訴我們，未來這個(gè)行業(yè)不會(huì)再出現(xiàn)一夜暴富的神話，只有那些真正具備產(chǎn)品力、服務(wù)能力和低成本融資能力的穩(wěn)健房企才能活下去。

對(duì)于郁亮來說，從1251萬到24.2萬，可能只是他職業(yè)生涯的一個(gè)注腳。但對(duì)于千千萬萬個(gè)正在煎熬的房企打工人來說，這卻是一種風(fēng)向標(biāo)。

寒冬不僅僅是來了，而且這個(gè)冬天可能會(huì)很長(zhǎng)。甚至，它帶來的不僅是寒冷，更是一次脫胎換骨的蛻變。無論怎樣，咱們現(xiàn)在作為旁觀者，也只能感嘆一句：時(shí)代真的變了，任何一個(gè)行業(yè)的財(cái)富神話，都不會(huì)永續(xù)存在。