最近刷到個(gè)炸鍋的消息——“十五五”這五年，全國(guó)要砸20萬(wàn)億搞城市更新？別以為是畫(huà)餅，這可是實(shí)打?qū)嵓{入國(guó)家戰(zhàn)略、錢(qián)袋子都理清的真金白銀！一年平均4萬(wàn)億，比2024年全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資的一大半還多，這可不是小數(shù)目啊。過(guò)去那種拿地蓋樓賣(mài)房的老套路，真的走到頭了？

你身邊有沒(méi)有感覺(jué)，現(xiàn)在二手房成交量好多城市已經(jīng)壓過(guò)新房了？這就是存量時(shí)代的信號(hào)啊。中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)到67%，2030年預(yù)計(jì)摸到71.5%左右。國(guó)際上有個(gè)規(guī)律，城鎮(zhèn)化率過(guò)了65%，速度就慢下來(lái)，靠外擴(kuò)建新城拉增長(zhǎng)的路，基本走不通了。發(fā)展重心從“鋪攤子”轉(zhuǎn)成“補(bǔ)里子”，這是大勢(shì)，誰(shuí)也攔不住。

住建部部長(zhǎng)倪虹年初采訪時(shí)說(shuō)，城市更新是投資于物和人的結(jié)合點(diǎn)。說(shuō)白了，這筆錢(qián)不光修路修管子，還能拉動(dòng)就業(yè)、帶消費(fèi)、撬內(nèi)需，既是民生工程也是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器。這話真說(shuō)到點(diǎn)子上了，畢竟現(xiàn)在房子不缺，但缺好房子、好環(huán)境、好配套。

那20萬(wàn)億具體砸哪兒？拆開(kāi)看：老舊小區(qū)改造8萬(wàn)億以上，地下管網(wǎng)升級(jí)4萬(wàn)億，城中村和危舊房2.5萬(wàn)億，歷史文脈保護(hù)2萬(wàn)億。聽(tīng)著是大數(shù)字，落地全是跟咱生活直接相關(guān)的事兒——比如老樓裝電梯、水管不漏水、城中村變干凈。

就說(shuō)地下管網(wǎng)，好多城市用了二三十年，燃?xì)夤艿冷P了、水管跑冒滴漏，一場(chǎng)暴雨就“城里看海”。北京今年計(jì)劃更新燃?xì)鉄崃芫€3200公里以上，供排水1400公里以上。光一個(gè)城市就這么大工程量，全國(guó)鋪開(kāi)得是啥場(chǎng)面？

北京有個(gè)實(shí)際案例，老舊供水管網(wǎng)改完后，漏損率從18%降到10%以?xún)?nèi)，一年省下來(lái)的水超千萬(wàn)噸！這可不是小數(shù)目，相當(dāng)于少漏了好幾個(gè)西湖的水。上海普陀區(qū)更牛，搞了地下管網(wǎng)智慧化升級(jí)，燃?xì)庑孤┠軐?shí)時(shí)報(bào)警，連續(xù)三年沒(méi)出過(guò)安全事故，住附近的人都踏實(shí)多了。

“十四五”五年，全國(guó)累計(jì)改了24萬(wàn)多個(gè)老舊小區(qū)，覆蓋4000多萬(wàn)戶(hù)、超1億人。“十五五”還要加碼，今年計(jì)劃改造5.3萬(wàn)個(gè)廣州動(dòng)作也快。過(guò)去五年花了7500億搞城市更新，改了734個(gè)老舊小區(qū)，惠及131萬(wàn)多居民?；ǘ紖^(qū)集群街2號(hào)還走出全省第一例業(yè)主自籌資金“原拆原建”的路子，今年初已經(jīng)交房交證了。沒(méi)有開(kāi)發(fā)商介入，產(chǎn)權(quán)還是居民自己的，雖然能不能大面積推廣另說(shuō)，但起碼蹚出了一條新路。

小區(qū)，涉及800萬(wàn)戶(hù)居民。北京首批就鋪了1321個(gè)項(xiàng)目，投資1049.5億，這效率真可以。北京今年計(jì)劃完工300個(gè)以上老舊小區(qū)改造，加裝800臺(tái)電梯。西城區(qū)樺皮廠8號(hào)樓用“政府補(bǔ)一點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)單位出一點(diǎn)、居民攤一點(diǎn)”的辦法解決了資金問(wèn)題。多方共擔(dān)，不再是政府一家扛，這個(gè)思路真值得點(diǎn)贊。

城中村改造也在提速。廣州天河區(qū)冼村項(xiàng)目，前前后后拉扯了15年，到2025年才拆遷清零。15年啃下來(lái)的硬骨頭，背后的復(fù)雜程度可想而知。住建部已經(jīng)明確了“拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合”三種路徑，適用范圍也從35個(gè)大城市擴(kuò)大到全國(guó)所有地級(jí)及以上城市。

以前總擔(dān)心錢(qián)不夠，怕變成半拉子工程，這回倒是給了實(shí)在安排。中央預(yù)算內(nèi)投資、地方專(zhuān)項(xiàng)債、超長(zhǎng)期特別國(guó)債，三條線同時(shí)往城市更新傾斜。2026年新增政府債務(wù)11.86萬(wàn)億，其中專(zhuān)項(xiàng)債4.4萬(wàn)億、超長(zhǎng)期特別國(guó)債1.3萬(wàn)億，城市更新是重點(diǎn)投向。

金融端也跟上了。今年2月，金融監(jiān)管總局專(zhuān)門(mén)出了《城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法》，貸款期限能拉長(zhǎng)到30年，利率比普通項(xiàng)目低10%到15%。截至今年3月，全國(guó)金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)累計(jì)投放城市更新貸款8000億，政策密度近幾年少見(jiàn)。

自然資源部還聯(lián)合住建部出了新文件，從規(guī)劃彈性、過(guò)渡期支持等方面給城市更新松綁。全國(guó)所有地級(jí)及以上城市已經(jīng)全面鋪開(kāi)“城市體檢”，哪里堵、哪里漏、哪里危，先查清楚再動(dòng)手，不搞一刀切，也不盲目上馬。

對(duì)建筑行業(yè)來(lái)說(shuō)，這輪轉(zhuǎn)型沖擊不小。過(guò)去搞開(kāi)發(fā)是流水線作業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)化程度高，拼速度拼杠桿。城市更新完全不是這打法——每個(gè)項(xiàng)目地下管線不同，老樓結(jié)構(gòu)不同，居民訴求各異，得一棟樓一棟樓拿方案，像做手術(shù)一樣精細(xì)。粗放干活的時(shí)代，真過(guò)去了。

中國(guó)建筑集團(tuán)已經(jīng)在轉(zhuǎn)了。光在北京就承擔(dān)了2200萬(wàn)平方米老舊小區(qū)改造任務(wù)，今年上半年城市更新新簽合同額1600多億，同比增了10%。頭部企業(yè)都在搶這條賽道，說(shuō)明風(fēng)向已經(jīng)很清楚了。

有人擔(dān)心房地產(chǎn)增量退潮，干工程的就沒(méi)活了？實(shí)際情況正好反過(guò)來(lái)。活沒(méi)消失，是換了個(gè)地方干。城市更新技術(shù)門(mén)檻高，甲方愿意為專(zhuān)業(yè)能力付合理價(jià)錢(qián)，不像新房市場(chǎng)卷到地板價(jià)。施工人員也不再是“照?qǐng)D搬磚”，管線遷改、結(jié)構(gòu)變更、跟居民溝通，樣樣都得上手。辛苦歸辛苦，練出來(lái)的是硬功夫。

從全局看，北京重功能疏解，上海重治理品質(zhì)，廣州重活力激發(fā)，深圳重空間效率。四個(gè)一線城市路徑不一樣，但方向一致：都在存量里找增量，在老城區(qū)里做文章。

20萬(wàn)億不只是一串?dāng)?shù)字。這筆錢(qián)砸下去，管網(wǎng)不再跑冒滴漏，老樓裝上電梯，城中村變成宜居社區(qū)。增量狂飆的時(shí)代翻篇了，存量精耕的大門(mén)剛剛推開(kāi)?？辞宸较虻娜?，已經(jīng)在跑了。

參考資料：住建部官網(wǎng)《倪虹部長(zhǎng)談城市更新》；中國(guó)建筑集團(tuán)官網(wǎng)相關(guān)報(bào)道；自然資源部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的城市更新相關(guān)文件