來源：市場資訊

（來源：深圳房產(chǎn)在線）

“一邊是千億債務(wù)壓頂、連續(xù)三年巨虧，一邊是國際資本巨頭虎視眈眈欲奪控制權(quán)。香港地產(chǎn)“四大家族”之一的鄭氏家族，選擇了最硬核的回應(yīng)：拒絕“賣身”，自掏腰包312億港元，誓死守住父輩打下的江山。

這場牽動整個地產(chǎn)圈的資本大戲，劇情反轉(zhuǎn)之快，令人始料未及。

01 重磅反轉(zhuǎn)：從“引戰(zhàn)”黑石到“自救”注資

故事的開端，是一場注定充滿博弈的談判。

早在2025年第四季度，全球私募巨頭黑石集團就盯上了深陷困境的新世界發(fā)展，提出注資約25億美元，通過“現(xiàn)金認購新股+受讓舊股”的組合方式，試圖成為新世界的最大單一股東。按照黑石的方案，鄭氏家族的持股比例可能從約45%驟降至15%以下，徹底喪失控制權(quán)。

然而，鄭氏家族的底線異常清晰：要錢可以，控制權(quán)絕不能讓！

據(jù)彭博社援引知情人士報道，由于鄭氏家族堅持在不放棄控制權(quán)的前提下探討交易，洽談進度已明顯放緩。另一個關(guān)鍵癥結(jié)在于新世界旗下的 11 SKIES購物中心——這個總投資超200億港元的機場文旅綜合體，自2028年起至2066年，每年需支付至少18億港元的擔保租金。黑石希望厘清這一巨額或有負債風險，而新世界至今未獲政府批準降低或取消該擔保。

談判陷入僵局后，鄭氏家族果斷轉(zhuǎn)向自主自救。

2026年3月20日，市場傳出重磅消息： 鄭氏家族正考慮通過配股或供股形式，向新世界發(fā)展注資約312億港元（約40億美元）。若最終選擇供股，持股約45%的家族需自掏腰包約18億美元（約140億港元），以避免股權(quán)被稀釋。

02 千億債務(wù)壓頂：經(jīng)營“造血”幾近枯竭

鄭氏家族之所以被逼到“自掏腰包”的境地，根源在于新世界發(fā)展正經(jīng)歷創(chuàng)立以來最嚴峻的生存考驗。

一組觸目驚心的數(shù)據(jù)揭示了這家老牌房企的困境：

收入腰斬： 2025年下半年，公司收入僅83.91億港元，同比暴跌50%。 連續(xù)虧損： 股東應(yīng)占虧損37.29億港元，這已是連續(xù)第三個財年錄得中期虧損。 造血枯竭： 經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額僅23.2億港元，同比銳減48.3%，甚至無法覆蓋同期29.6億港元的利息支出。其利息覆蓋率僅為0.78倍，意味著主營業(yè)務(wù)賺的錢，連付利息都不夠。 債務(wù)高懸： 截至2025年12月31日，總債務(wù)高達約1443億港元，其中76.33億港元需在12個月內(nèi)償還。

為了回籠資金，新世界早已開啟“賣賣賣”模式。從上�；春Ｖ新稫11，到瑰麗酒店集團，再到公司股權(quán)，能賣的似乎都被擺上了貨架。然而，因估值分歧等原因，資產(chǎn)出售進展緩慢。

更令人擔憂的是，公司已開始 “押上家底” 。截至2025年12月底，已質(zhì)押資產(chǎn)總額飆升至2260億港元，短短12個月內(nèi)暴增1.3倍，意味著公司超過54%的總資產(chǎn)已被抵押。

03 定時炸彈：11 SKIES成最大“黑洞”

在所有麻煩中，11 SKIES項目堪稱懸在新世界頭頂?shù)淖畲蟆岸〞r炸彈”。

這個曾被寄予厚望的機場航天城綜合體，目前正面臨大規(guī)模租戶撤離。據(jù)報道，周大福珠寶、優(yōu)衣庫、Y-3、六福珠寶等知名品牌已相繼解約。2025財年，公司已為此計提27億港元減值虧損。

而更大的隱患在于其復(fù)雜的財務(wù)條款。根據(jù)協(xié)議，新世界自2028年起至2066年，近40年間每年需支付至少18億港元的擔保租金。這一沉重的長期負擔，成為黑石談判中最大的顧慮，也是新世界未來財務(wù)健康的巨大不確定因素。

04 豪門恩怨：第三代接班人鄭志剛的“背鍋”與隱退

新世界如今的困局，與第三代接班人鄭志剛的激進擴張策略密不可分。

作為鄭裕彤的長孫，鄭志剛曾被寄予厚望。這位哈佛大學畢業(yè)的“富三代”，曾成功打造K11藝術(shù)購物中心品牌，一度讓新世界煥發(fā)新生。然而，在其接手的7年間，公司市值蒸發(fā)了720億港元。

他在香港拿下啟德體育城、機場11 SKIES等百億級項目，在內(nèi)地斥巨資拿地、介入舊改，甚至在2021年內(nèi)房暴雷時仍計劃耗資200億港元收購項目。激進的擴張導(dǎo)致公司債務(wù)飆升，凈負債率從不足30%攀升至57.5%。

面對股東的巨大壓力，鄭志剛最終成為了“背鍋俠”。2024年9月，他辭去新世界發(fā)展行政總裁職務(wù)；2025年6月底，徹底退出家族所有管理層職務(wù)，自立門戶。

不過，有外媒報道稱，本已淡出的鄭志剛在此次拒絕黑石收購的過程中力主強硬，讓其在家族內(nèi)部的話語權(quán)急劇回升，大有重回權(quán)力中心的勢頭。

05 最大賭注：押注香港樓市強勁反彈

鄭氏家族敢于拒絕黑石、選擇自主注資，最大的底氣來源于對香港樓市復(fù)蘇的堅定判斷。

數(shù)據(jù)顯示，2025年香港私人住宅樓價已上漲3.3%。2026年以來，花旗、高盛、匯豐等機構(gòu)紛紛上調(diào)對香港樓價漲幅的預(yù)測。其中，摩根大通將今年升幅預(yù)測由5%-7%大幅上調(diào)至10%-15%，并預(yù)期2027年將進一步上升約5%。

在新世界2026上半財年，受益于樓市回暖，公司在港實現(xiàn)合約銷售額103億港元，創(chuàng)下2021年以來最高紀錄。

“我們確信本港房地產(chǎn)市場會加快反彈，現(xiàn)階段引入戰(zhàn)略投資者的迫切性已大幅降低�！币晃唤咏嵤霞易宓南⑷耸咳绱吮硎�。

06 終極懸念：312億能否扭轉(zhuǎn)乾坤？

若312億港元注資成功落地，將覆蓋公司凈債務(wù)的約25%，顯著緩解流動性壓力，為債務(wù)化解和資產(chǎn)盤活爭取關(guān)鍵時間。

然而，市場對此反應(yīng)謹慎。

注資消息公布當日，新世界發(fā)展股價平開低走，收跌0.67%。這與1月傳聞黑石注資時股價單日大漲7.33%形成鮮明對比。市場顯然認為，鄭氏家族的“輸血”式自救，遠不如黑石入主可能帶來的資產(chǎn)重組和管理優(yōu)化來得有效。

美銀證券維持“跑輸大市”評級，認為新世界的風險還未消退，預(yù)計其會在2026年下半年進行另一輪債務(wù)置換。匯豐研究也指出，集團可能需要重大資產(chǎn)剝離或母公司強力支持才能改善現(xiàn)狀。

更現(xiàn)實的問題是： 注資只是“輸血”，新世界想要真正走出困境，仍需靠自身業(yè)務(wù)恢復(fù)“造血”能力。在行業(yè)整體復(fù)蘇尚需時日的背景下，312億港元究竟是力挽狂瀾的“強心劑”，還是僅僅延緩危機的“止痛針”？

結(jié)語：一場關(guān)乎傳承與尊嚴的保衛(wèi)戰(zhàn)

從黑石覬覦控制權(quán)，到鄭氏家族重金出手保衛(wèi)產(chǎn)業(yè)，這場資本大戲，早已超越單純的財務(wù)救援，成為一場關(guān)乎家族傳承、企業(yè)尊嚴與香港核心資產(chǎn)的保衛(wèi)戰(zhàn)。

鄭家純在最新財報中引用《論語》：“君子務(wù)本，本立而道生。”對于鄭氏家族而言，在堅守控制權(quán)的同時，推動公司實現(xiàn)真正的財務(wù)重整和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，將是未來幾年的核心課題。

這場312億港元的控制權(quán)保衛(wèi)戰(zhàn)，能否幫助新世界邁過化債難關(guān)？老牌房企能否就此企穩(wěn)回升？

答案或許不在今天，而在香港樓市的復(fù)蘇曲線里，在11 SKIES的命運轉(zhuǎn)折中，在鄭氏家族接下來的每一步棋里。

市場正拭目以待。

互動話題

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