1，過去房?jī)r(jià)是上漲的預(yù)期，大家普遍接受買新房?jī)r(jià)格就是要比二手房貴一截，比如次新二手房單價(jià)4萬，那么新房?jī)r(jià)格定到5萬左右是能賣掉的。

一方面因?yàn)榇蠹覍?duì)市場(chǎng)的未來充滿信心，買貴了也不介意，無非是賺200萬還是賺150萬的區(qū)別；另一方面是因?yàn)樾路慨吘箷?huì)在產(chǎn)品上宣傳上下功夫，情緒價(jià)值拉滿，大家覺得值。

其實(shí)還有另一個(gè)原因，過去我把這一點(diǎn)忽略了，那就是很多人買房對(duì)房?jī)r(jià)是無感的狀態(tài)，他看見的只有這個(gè)新樓盤單價(jià)6萬，100平米600萬，首付按30%，就是180萬，正好手里有180萬。

很多人不去做市場(chǎng)調(diào)研，周邊的樓盤價(jià)格他們沒什么概念，二手房小區(qū)什么品質(zhì)，他們也不關(guān)心。

當(dāng)然還有一層阻力，就是帶你看房的那個(gè)人（自媒體或中介），會(huì)天然屏蔽你的信息，會(huì)告訴你新房就是好，二手房這么多年了，誰還買二手房，住著也不舒服，幾句話就會(huì)把你說服。

想要理性，是有門檻的，而且還有各種阻力在阻攔你。

2，到了現(xiàn)階段，大家對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期普遍不高，但是新房的價(jià)格依然比二手房的價(jià)格高（性價(jià)比低），次新二手房4萬的單價(jià)，開發(fā)商還是能把新房?jī)r(jià)格定在5萬，而且依然能賣掉。

一方面因?yàn)?strong>部分開發(fā)商在進(jìn)化，通過宣傳手段，通過銷售策略，通過對(duì)市場(chǎng)時(shí)機(jī)的把握等，能夠把房子賣掉。當(dāng)然，如果去看整體市場(chǎng)，多數(shù)開發(fā)商的操盤能力還不夠那么強(qiáng)。

開發(fā)商的操盤能力強(qiáng)（營(yíng)銷宣傳能力），對(duì)于購(gòu)房者來說不見得是好事。

另一方面，還是購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)沒有概念。購(gòu)房群體不是一成不變的，而是時(shí)刻在變，十年前買新房的人和現(xiàn)在買新房的人是完全無交集的兩波人，前者買了新房，至少對(duì)新房的套路有了經(jīng)驗(yàn)，或者則重新上鉤。

所謂的沒有概念，常見的狀態(tài)就是，去了售樓處，看見房子真好，問一問價(jià)格，銷售再給你對(duì)比下周邊二手房?jī)r(jià)格（這里邊當(dāng)然是有水分的），心動(dòng)轉(zhuǎn)化成行動(dòng)，買房。

真正的調(diào)研工作，周邊二手房成交價(jià)是多少，多數(shù)人都沒有概念，不同的地段應(yīng)該有多少的差價(jià)，不同的商圈應(yīng)該有多少差價(jià)，新盤的合理價(jià)格是多少，這個(gè)工作普遍沒人去做，所以開發(fā)商賺的就是信息不對(duì)等的錢。

3，過濾。真正了解周邊房?jī)r(jià)的人，多數(shù)情況下到了售樓處打聽下價(jià)格就走人，真正能留下來的，都是被過濾下來的，一個(gè)樓盤只有幾百套房源，只要找到那些不了解周邊價(jià)格，或者了解周邊價(jià)格依然要買的這批人就足夠了。

4，從定價(jià)邏輯上說，開發(fā)商一定是傾向于利益最大化，比如周邊的二手房?jī)r(jià)格5萬，開發(fā)商就會(huì)把新房?jī)r(jià)格定到6萬左右，價(jià)格貴的原因會(huì)通過得房率、裝修、整個(gè)社區(qū)的品質(zhì)等綜合來宣傳。

那開發(fā)商定價(jià)和市場(chǎng)價(jià)是什么區(qū)別呢？市場(chǎng)價(jià)出現(xiàn)在二手房市場(chǎng)，一個(gè)買家通過看10個(gè)小區(qū)的房子，對(duì)比地段、配套、房源、價(jià)格，然后做決策。這是更理性的買房過程，有對(duì)比，價(jià)格自然會(huì)傾向于合理價(jià)格；而開發(fā)商定價(jià)是單向的，你選擇接受或不接受，就這么簡(jiǎn)單。

5，買新房一定會(huì)買貴，就是單向定價(jià)的問題，開發(fā)商在定價(jià)的時(shí)候，主動(dòng)定低價(jià)的可能性很小，所以我們看到的事實(shí)是：所有的新房在交房之后，你拿到房本，然后去買，都虧了很多錢。這個(gè)價(jià)差就是市場(chǎng)價(jià)和開發(fā)商定價(jià)的溢價(jià)空間。

北京多數(shù)的新盤我都看過，目前新盤價(jià)格保守預(yù)估還是普遍貴10-20%；

6，周期問題，很多小白買家估計(jì)也沒考慮到。新房普遍是2-3年的交房周期，需要提前還貸。還貸成本+資金成本+房?jī)r(jià)虧損，是綜合成本。

也就是說，你如果買一套600萬的新房，首付300萬，貸款300萬，提前1.5年還貸。

那么你的綜合成本是：

還貸成本：13500*18個(gè)月=24.3萬

資金成本：300萬*2%（銀行存款利率）*3=18萬

房?jī)r(jià)虧損15%預(yù)估：600*15%=90萬

綜合下來24.3+90+18=132萬。

如果房?jī)r(jià)下跌更多，則會(huì)虧損更多。

其次是交房預(yù)期問題，很多人看新房的規(guī)劃以為就是交房后的樣子，實(shí)際上不是，規(guī)劃的很多東西，等實(shí)際落地，往往需要5年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，這部分屬于不可計(jì)量的損失。

等到這個(gè)新盤交付后再去實(shí)地看，你還要不要買，這就是比較實(shí)際的需求，如果真的喜歡，那就按市場(chǎng)價(jià)去買自然也不會(huì)虧。