曾經(jīng)，如東縣栟茶鎮(zhèn)的房價是一個令人咋舌的傳奇。這個鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)的房價一度吊打周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，甚至讓不少地級市都望塵莫及。8000多元一平的價格，持幣等房、多人搶房的盛況，構(gòu)成了小鎮(zhèn)樓市最瘋狂的注腳。

（安居客最新數(shù)據(jù)）

然而，潮水退去，裸泳者現(xiàn)。隨著全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行通道，栟茶的房價神話也轟然倒塌。曾經(jīng)7000-8000元/平的房子，如今普遍跌至5000多元。更令人擔(dān)憂的是量價齊跌——成交量持續(xù)低迷，市場信心嚴(yán)重不足。

去年新交付的拆遷安置房小區(qū)和美瑞園，交房前業(yè)主協(xié)議賣房價還在6500元左右一平，如今掛牌價已跌破5000元，成交價仍有下探空間。

最后的稻草：陪讀經(jīng)濟與古鎮(zhèn)文旅

支撐栟茶房地產(chǎn)市場的，目前只剩下兩根脆弱的支柱。

一是陪讀房市場。栟茶中學(xué)周邊的陪讀房租賃需求旺盛，許多業(yè)主在房價低迷時選擇簡單裝修出租，以租金收入緩解持有壓力。這種“以租養(yǎng)貸”的模式暫時避免了集中拋售的恐慌性踩踏。

二是古鎮(zhèn)文旅帶來的商業(yè)價值。栟茶古鎮(zhèn)近年發(fā)展迅速，2024年接待游客超200萬人次，古鎮(zhèn)的“微改造”模式獲得國際獎項，累計投資超15億元，隨著栟茶古鎮(zhèn)景區(qū)的打造，栟茶以前的老街巷煥然一新，游客絡(luò)繹不絕，這為商業(yè)不動產(chǎn)提供了想象空間。

繁榮背后的隱憂：小鎮(zhèn)樓市的阿喀琉斯之踵

然而，表面的熱鬧難掩深層的危機。栟茶終究只是一個鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)，缺乏核心產(chǎn)業(yè)支撐。工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，在縣域經(jīng)濟中并不突出。就業(yè)機會少，人口外流、老齡化加劇，這些小鎮(zhèn)通病栟茶同樣難以幸免。

更關(guān)鍵的是，栟茶的房地產(chǎn)市場存在明顯的結(jié)構(gòu)性矛盾：商業(yè)不動產(chǎn)因文旅概念受追捧，而普通住宅卻陷入流動性困境。這種分化預(yù)示著，一旦陪讀需求飽和或古鎮(zhèn)熱度降溫，整個樓市將失去最后的支撐。

專家早已警告：在小城市投資買房“太賭了”。小鎮(zhèn)缺乏成熟的二手房市場，供應(yīng)量大而人口流動小，即使買到低價房也很難賺錢。特色小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)化傾向更是政策重點整頓對象。

理性思考：小鎮(zhèn)買房的三個真相

在小鎮(zhèn)買房，必須看清三個殘酷真相：

第一，自住與投資的界限必須分明。如果確實要在栟茶長期生活——照顧老人、孩子上學(xué)，且能接受配套短板，可以考慮。但若抱著“抄底”心態(tài)投資，無異于火中取栗。小鎮(zhèn)房產(chǎn)既無漲幅也無穩(wěn)定租金，純屬資金沉淀。

第二，隱性成本不容忽視。低價房的持有成本（物業(yè)費、維修費）和變現(xiàn)成本（可能掛半年都賣不出去）往往被低估。有業(yè)主計算，在小鎮(zhèn)買房持有5年再賣出，算上各種成本實際虧損可能達(dá)15%。

第三，機會成本是最大的代價。把二三十萬砸在小鎮(zhèn)，意味著失去了在大城市置業(yè)的首付機會。對于年輕上班族而言，這無異于用未來的可能性換取當(dāng)下的廉價安全感。

未來預(yù)測：分化加劇，價值重估

栟茶房地產(chǎn)市場的未來將呈現(xiàn)明顯分化：核心地段的商業(yè)資產(chǎn)因古鎮(zhèn)文旅而保持一定熱度，但普通住宅將繼續(xù)承壓。隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的小鎮(zhèn)房價可能進(jìn)一步下探。

那些指望“房價回到2000多”的幻想者需要明白：我們懷念的不是低價，而是“房價與收入匹配”的年代。房子的核心價值從來不是單價，而是位置、配套和真實需求。

在人口流入的城市，哪怕房價1萬多，也比小鎮(zhèn)2000多的房子更保值；對沒有真實需求的人來說，再便宜的房子也是負(fù)擔(dān)。栟茶的樓市故事，正是中國無數(shù)小鎮(zhèn)的縮影——當(dāng)潮水退去，才知道誰在裸泳。

買房是為了更好的生活，不是為了“占低價的便宜”。在栟茶，在任何一個小鎮(zhèn)，選對需求、避開陷阱，比盯著數(shù)字更重要。畢竟，樓市沒有神話，只有供需關(guān)系的冰冷邏輯。

您覺得栟茶的房價還有下降空間嗎？

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▌編輯：小楊醫(yī)生

法律顧問：上海正源律師事務(wù)所（南通）合伙人

鄭曉云律師