就在近日，唯品會(huì)旗下杉杉商業(yè)集團(tuán)正式簽約，落子西咸新區(qū)灃東新城。

而這個(gè)體量超過(guò)10萬(wàn)㎡的奧特萊斯項(xiàng)目，終于進(jìn)入實(shí)質(zhì)推進(jìn)階段。

首先看項(xiàng)目，總投資約20億，占地約189畝，總建面超過(guò)了10萬(wàn)㎡，放在西安看，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)域級(jí)商業(yè)體量。

整體定位是奧特萊斯+購(gòu)物公園，更強(qiáng)調(diào)開(kāi)放式、場(chǎng)景化，而非傳統(tǒng)的封閉式商場(chǎng)。同時(shí)規(guī)劃引入兩百多個(gè)品牌，覆蓋國(guó)際名品、運(yùn)動(dòng)、餐飲、親子以及各類業(yè)態(tài)。

項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)額約10億，同時(shí)帶動(dòng)約2000個(gè)就業(yè)崗位。

將這些信息組合在一起，其實(shí)就已經(jīng)很清楚這個(gè)項(xiàng)目的定位了，從一開(kāi)始就不只是一個(gè)商業(yè)，而是奔著作為區(qū)域消費(fèi)中心來(lái)的。

而杉杉這個(gè)名字，很多人并不了解，但如果放在奧特萊斯這個(gè)賽道中，其實(shí)已經(jīng)是頭部玩家。

杉杉背靠唯品會(huì)的線上資源，自2016年開(kāi)始布局，奧萊在全國(guó)已經(jīng)做了20多個(gè)項(xiàng)目。

并且大部分為自持運(yùn)營(yíng)，而這一點(diǎn)極為關(guān)鍵，這意味著它更為看重長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)能力和品牌整合。

而放在當(dāng)下這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，它來(lái)西安也并不令人感到意外。

一方面，在近兩年，奧特萊斯這種品牌+折扣的模式正被市場(chǎng)重新接受；另一方面，西安之前的幾個(gè)奧萊項(xiàng)目已經(jīng)把這條路徑跑通，證明這套模式在西安是成立的。

可以說(shuō)，這一次的灃東奧萊更像是順勢(shì)加碼。

再看選址，項(xiàng)目落在灃東三路以南、復(fù)興大道以東，屬于灃東新城相對(duì)成熟的核心區(qū)。

這個(gè)位置，其實(shí)并沒(méi)有那么復(fù)雜。

首先在人流量上，區(qū)域內(nèi)已聚集了近50家世界及中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)，科研人員超過(guò)2萬(wàn)，疊加周邊大約7萬(wàn)常住人口，基本的人流量已有保證，且消費(fèi)能力不弱。

其次則是交通，地鐵16號(hào)線、遠(yuǎn)期規(guī)劃的西安西站，加上外圍高速路網(wǎng)，決定了它不僅可以服務(wù)灃東，還可以往西安主城西部，甚至咸陽(yáng)去輻射。

在過(guò)去幾年，灃東最大的問(wèn)題就是規(guī)劃很多，但落地偏慢，而商業(yè)又是最容易被居民所感知的一環(huán)。

而本次奧萊的落地，本質(zhì)上正式將這塊短板補(bǔ)齊。

再說(shuō)項(xiàng)目本身，本次也并不是傳統(tǒng)意義上的奧萊，而是奧特萊斯+購(gòu)物公園的組合。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，不只是“購(gòu)”，而是盡可能將停留時(shí)間拉長(zhǎng)，讓購(gòu)物變成一種休閑行為。

一方面，項(xiàng)目會(huì)做多業(yè)態(tài)組合；另一方面，也在主動(dòng)借周邊的流量。

例如緊鄰的西安國(guó)際足球中心，無(wú)論是賽事還是演藝活動(dòng)，都會(huì)帶來(lái)穩(wěn)定的人流，商業(yè)要做的就是將這些人留下來(lái)并轉(zhuǎn)化掉。

再往外看，還有昆明池、詩(shī)經(jīng)里這些文旅資源，整體片區(qū)已經(jīng)在往“周末去一趟”的微度假方向發(fā)展，不僅有場(chǎng)景、有流量、有消費(fèi)承接，這一整套邏輯是可以閉環(huán)的。

落到樓市層面，影響可能更為直接。

商業(yè)一旦從圖紙變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，對(duì)區(qū)域的認(rèn)知改善是極為明顯的，尤其像奧萊這種自帶流量的項(xiàng)目。

不僅可以帶來(lái)局部?jī)r(jià)值的抬升，原本被詬病的生活配套短板被快速補(bǔ)齊，不論是新房還是二手房，整體的定價(jià)邏輯都會(huì)跟著調(diào)整。

而再往后，就會(huì)出現(xiàn)更為長(zhǎng)期的變化。

隨著項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)，不僅可以帶來(lái)消費(fèi)，還有就業(yè)和人口的流入。

而人來(lái)之后，租賃、日常消費(fèi)都會(huì)逐步帶動(dòng)，慢慢就形成產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、人口的正向循環(huán)。

而從更大的角度來(lái)看，這是西安商業(yè)結(jié)構(gòu)變化的一部分。目前，全西安奧特萊斯項(xiàng)目已接近9個(gè)，在同級(jí)別的城市中，這個(gè)數(shù)量并不算少。

換句話說(shuō)，奧特萊斯已從補(bǔ)充型商業(yè)，變成了西安消費(fèi)中心城市的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)配置。

表面上看，奧萊是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，而實(shí)際上，當(dāng)頭部企業(yè)開(kāi)始持續(xù)加碼，當(dāng)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、人口慢慢形成閉環(huán)，一個(gè)板塊的底層邏輯就已經(jīng)發(fā)生變化。

灃東過(guò)去的問(wèn)題并不是沒(méi)有規(guī)劃，而是缺兌現(xiàn)。而現(xiàn)在第一塊關(guān)鍵的拼圖已經(jīng)落下，接下來(lái)要看的，就是整體的節(jié)奏如何。