2025年，長春市寬城區(qū)某小區(qū)業(yè)主趙先生在收房后，因房屋長期處于未裝修、未實際居住的狀態(tài)，始終未向物業(yè)公司繳納物業(yè)費，最終被物業(yè)公司訴至法院。庭審前，趙先生態(tài)度堅決，明確表示自己未享受任何物業(yè)服務(wù)，拒絕履行繳費義務(wù)，甚至質(zhì)疑道：“你們可以去查水電表，數(shù)字根本沒動過！我買房本就是用于投資，難道物業(yè)還要向我收取‘空氣管理費’嗎？”一句質(zhì)疑道出了不少空置房業(yè)主對物業(yè)費繳納的普遍困惑，也拉開了這場糾紛調(diào)解的序幕。

【法院調(diào)解】

長春市寬城區(qū)人民法院立案庭物業(yè)調(diào)解室接手該案后，并未簡單評判是非，而是結(jié)合案件特點，制定并采取了“三步走”調(diào)解策略，耐心化解雙方矛盾。

第一步：傾聽溝通，摸清實情。調(diào)解員首先放下預(yù)設(shè)，耐心傾聽趙先生的訴求與委屈，詳細(xì)核實其房屋的空置狀態(tài)、未繳費時長及核心顧慮；同時，主動調(diào)取物業(yè)公司的日常服務(wù)記錄，逐一確認(rèn)樓道保潔、公共照明、安保巡邏、電梯維護(hù)、園區(qū)綠化等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)均在持續(xù)正常運行，明確小區(qū)整體管理并未因個別房屋空置而中斷，也未因部分業(yè)主未繳費而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

第二步：情理法并重，釋明權(quán)責(zé)。為打破趙先生的認(rèn)知誤區(qū)，調(diào)解員帶著完整的物業(yè)服務(wù)記錄冊和《民法典》相關(guān)條款，與趙先生展開深入溝通，層層拆解問題。法理層面，明確釋明《民法典》第九百四十四條的規(guī)定，強調(diào)物業(yè)服務(wù)具有鮮明的整體性和公共性，業(yè)主的繳費義務(wù)系法定義務(wù)，不以個人是否實際居住、是否直接享受服務(wù)為免除條件；情理層面，引導(dǎo)趙先生認(rèn)識到，房屋的保值增值與小區(qū)整體環(huán)境、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量密不可分，“即便您暫時不住，物業(yè)的日常管理也在為您的房產(chǎn)保駕護(hù)航，您依然在享受物業(yè)提供的資產(chǎn)維護(hù)價值”；在現(xiàn)實層面，充分理解趙先生對“空置房需繳費”的認(rèn)知盲區(qū)，用通俗的語言解讀物業(yè)服務(wù)的公共屬性，消除其抵觸情緒。

第三步：搭建橋梁，促成共識。調(diào)解并非“偏向一方”，而是尋求雙方利益的平衡點。調(diào)解員同步與物業(yè)公司溝通，如實反饋趙先生并非惡意拖欠物業(yè)費，而是對物業(yè)服務(wù)的范圍、自身的繳費義務(wù)存在誤解，建議物業(yè)公司加強對空置房業(yè)主的服務(wù)告知，主動提供針對性的專項關(guān)照，讓業(yè)主感受到物業(yè)服務(wù)的溫度。

經(jīng)過三輪耐心細(xì)致的溝通調(diào)解，趙先生的態(tài)度逐漸軟化，從最初的“堅決不交”轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸敢鈪f(xié)商解決”，雙方的矛盾隔閡也逐步消解。

【調(diào)解結(jié)果】

在調(diào)解員的主持下，雙方最終達(dá)成一致調(diào)解協(xié)議：趙先生一次性補繳全部欠付的物業(yè)費；物業(yè)公司則作出承諾，將對趙先生的空置房屋提供定期門窗安全檢查、雨季防汛巡查、管道維護(hù)提醒等專項服務(wù)，切實保障空置房屋的安全。協(xié)議簽署當(dāng)日，趙先生便結(jié)清了全部欠繳款項，這場“空置房之爭”圓滿落幕。

◆來源：寬城區(qū)法院