2026馬年樓市風(fēng)向突變，房子是貶值還是增值？不同城市結(jié)局天差地別，讀完心里就有譜了

時(shí)間邁入2026年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的深刻轉(zhuǎn)變。過去閉眼買房穩(wěn)賺的神話已經(jīng)徹底終結(jié)，曾經(jīng)的普漲時(shí)代一去不復(fù)返。在這樣的背景下，一套現(xiàn)在價(jià)值100萬(wàn)的房子，5年后還能值多少錢？這是無(wú)數(shù)有房家庭和剛需購(gòu)房者最關(guān)心的問題。

瑞銀最新研報(bào)預(yù)測(cè)，2026年全國(guó)新房均價(jià)將下跌5%，二手房?jī)r(jià)格下跌3%后觸底，但不同城市間的跌幅差距將擴(kuò)大至17個(gè)百分點(diǎn)。這意味著，同樣是100萬(wàn)的房子，5年后可能只值70多萬(wàn)，也可能漲到110多萬(wàn)。結(jié)局如何，全看你房子在哪兒。

一、“普漲”時(shí)代徹底終結(jié)，房?jī)r(jià)進(jìn)入“冰火兩重天”

曹德旺多年前反復(fù)說(shuō)過一句話：“房子不過是磚頭水泥，沒有永恒升值神話。”這個(gè)曾被不少人質(zhì)疑的判斷，如今正逐步照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。2026年作為“十五五”規(guī)劃開局之年，樓市從“冰冷調(diào)整”轉(zhuǎn)向“企穩(wěn)回暖、結(jié)構(gòu)重塑”，但回暖是有選擇的——核心城市穩(wěn)中趨升，三四線持續(xù)承壓。

以前買房子，不管在哪個(gè)城市、哪個(gè)地段，過幾年回頭看基本都是賺的。但現(xiàn)在這個(gè)規(guī)律被徹底打破了。未來(lái)五年，房?jī)r(jià)分化將加劇，市場(chǎng)將呈現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者承壓”的格局。

有多大的差別呢？數(shù)據(jù)顯示，上海核心區(qū)2025年房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)5.7%，而江蘇鹽城某剛需盤同期跌幅超25%；北京西城核心區(qū)二手房單價(jià)維持在12萬(wàn)/平以上，而延慶區(qū)域跌幅高達(dá)8.78%。同一座城市，不同區(qū)域，結(jié)果天差地別。

對(duì)于100萬(wàn)的房子來(lái)說(shuō)，這種分化意味著5年后的差距可能高達(dá)幾十萬(wàn)元。

二、一線和強(qiáng)二線城市：100萬(wàn)的房子5年后還能值多少錢？

先說(shuō)明一下，這里說(shuō)的“100萬(wàn)的房子”在不同城市含義不同——一線城市100萬(wàn)可能只能買一個(gè)老破小或偏遠(yuǎn)小戶型，三四線城市100萬(wàn)可以買一套不錯(cuò)的房子。我們主要看漲跌幅度。

中性情況下，一線及強(qiáng)二線城市因人口流入、產(chǎn)業(yè)集聚，未來(lái)2-3年內(nèi)將筑底，更長(zhǎng)遠(yuǎn)看一線房?jī)r(jià)有望止跌回升。

具體來(lái)看：瑞銀預(yù)測(cè)，核心一二線城市將呈現(xiàn)“觸底企穩(wěn)”態(tài)勢(shì)。一線城市由于人口持續(xù)凈流入、優(yōu)質(zhì)資源集中，預(yù)計(jì)2026年三季度新房?jī)r(jià)格觸底后，四季度可能出現(xiàn)0.5%-1%的環(huán)比微漲。中信證券則指出，上海內(nèi)環(huán)、深圳南山等核心區(qū)域漲幅可達(dá)5-7%。

這意味著，如果你在上海內(nèi)環(huán)、深圳南山、北京海淀、廣州天河等產(chǎn)業(yè)集聚、人口凈流入的核心區(qū)域有一套100萬(wàn)的房子（雖然現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格在這些地方很難找到房，但按漲幅比例算），5年后可能值107萬(wàn)到120萬(wàn)之間。

如果你在這些城市核心區(qū)域的邊緣地段，由于配套不完善、人口導(dǎo)入不足，仍可能有5%-8%的下跌空間，100萬(wàn)的房子可能跌到92萬(wàn)到95萬(wàn)左右。

核心邏輯很簡(jiǎn)單：這些城市的人口、產(chǎn)業(yè)、配套資源就是房?jī)r(jià)的“壓艙石”。數(shù)據(jù)顯示，2014年以來(lái)已有1.5億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城落戶，其中60%以上流向長(zhǎng)三角、珠三角核心城市，這些城市的住房需求仍有堅(jiān)實(shí)支撐。

三、三四線城市：100萬(wàn)的房子5年后還剩多少？

和一二線城市的“觸底企穩(wěn)”形成鮮明對(duì)比的是，大多數(shù)三四線城市正面臨漫長(zhǎng)陰跌的考驗(yàn)。

有多慘？瑞銀預(yù)測(cè)，部分缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口持續(xù)流出的三四線城市，2026年房?jī)r(jià)可能額外下跌10%，累計(jì)跌幅達(dá)到22%。也就是說(shuō)，現(xiàn)在100萬(wàn)的房子，單是2026年一年就可能跌到78萬(wàn)到80萬(wàn)左右。

更讓人揪心的是，未來(lái)5年這種下跌趨勢(shì)大概率還將延續(xù)。據(jù)緯房研究院報(bào)告，2025年春節(jié)后，46個(gè)三四線城市中73.9%房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，部分城市房?jī)r(jià)已跌至2016年水平。而且三四線城市廣義庫(kù)存量達(dá)37.7億平方米，空置率高達(dá)15%，遠(yuǎn)超國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

未來(lái)趨勢(shì)上，房?jī)r(jià)大概率延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。人口持續(xù)流出，購(gòu)房需求減少，而經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型緩慢，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，難以吸引人口回流和新增就業(yè)，房?jī)r(jià)缺乏上漲動(dòng)力。

所以，如果你在人口持續(xù)流出、沒有產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市有一套100萬(wàn)的房子，5年后可能只值60萬(wàn)到70多萬(wàn)。這不是危言聳聽——“鶴崗化”現(xiàn)象正在進(jìn)一步蔓延。

特別提醒：任澤平團(tuán)隊(duì)也明確指出，“大多數(shù)三四線城市，人口流出，有價(jià)無(wú)市、去化困難，未來(lái)可能陷入漫長(zhǎng)的陰跌”。手里有這樣的房子，要早做打算。

四、什么是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的“勝負(fù)手”？

很多人問：為什么有的城市房?jī)r(jià)能穩(wěn)住，有的卻一跌再跌？

核心在于三點(diǎn)：人口、產(chǎn)業(yè)、資源。

人口是根本。20-50歲主力購(gòu)房人群的人口長(zhǎng)周期拐點(diǎn)已出現(xiàn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)67%，套戶比超過1.1，這意味著全國(guó)層面的住房需求已經(jīng)飽和。未來(lái)只有人口持續(xù)流入的城市，才有持續(xù)的住房需求支撐。

產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)。有產(chǎn)業(yè)才有就業(yè)，有就業(yè)才能留住人。那些經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型緩慢、缺乏新興產(chǎn)業(yè)支撐的城市，年輕人留不住，購(gòu)房需求自然減少。

資源是關(guān)鍵。好的學(xué)校、好的醫(yī)院、便利的交通、完善的商業(yè)配套，這些資源越集中的地方，房子越抗跌。

簡(jiǎn)單說(shuō)，未來(lái)房?jī)r(jià)不是看“能不能漲”，而是看“會(huì)不會(huì)跌”。能抗跌的地方，就已經(jīng)是贏家。

五、普通人該怎么辦？三條建議供參考

第一，剛需購(gòu)房者：2026-2027年政策寬松期是窗口期。目前首套房首付最低15%，房貸利率普遍跌破3%，是近年來(lái)最友好的購(gòu)房環(huán)境。但要記住：買核心城市的核心區(qū)域，寧可面積小一點(diǎn)，也別去偏遠(yuǎn)的地方。三四線城市自住可以在核心地段、配套完善區(qū)域謹(jǐn)慎選擇，優(yōu)先考慮現(xiàn)房。

第二，持有多套房的人：非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)早處理、早變現(xiàn)。曹德旺早在2018年就勸誡多套房持有者盡早變現(xiàn)。非核心區(qū)域、房齡老、配套差的房子，持有成本在上升，價(jià)值在下滑，不如趁早置換或賣出。

第三，投資者：算清持有成本這筆賬。未來(lái)年化收益低于4%建議退出。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)或擴(kuò)大至10個(gè)城市，持有多套房的成本會(huì)越來(lái)越高。別再抱著“買了就能漲”的舊思維了。

未來(lái)五年，中國(guó)樓市將在政策引導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與人口結(jié)構(gòu)變遷中走向分化與理性。核心城市穩(wěn)中趨升，三四線持續(xù)承壓，市場(chǎng)逐步回歸居住本質(zhì)。

一套100萬(wàn)的房子，5年后還能值多少錢？沒有一個(gè)統(tǒng)一的答案。有的可能漲到120萬(wàn)，有的可能跌到60萬(wàn)。區(qū)別在于你手里的是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”還是“劣質(zhì)資產(chǎn)”。

馬云幾年前說(shuō)“未來(lái)房子不值錢”，但這句話后面還有一句：“但肯定不是這幾年?！狈孔幼鳛橘Y產(chǎn)的價(jià)值正在回歸理性，但真正的好房子依然有其價(jià)值。關(guān)鍵不是“該不該買房子”，而是“該買什么樣的房子”。

買房不再是閉眼就能贏的游戲了?？慈丝凇⒖串a(chǎn)業(yè)、看地段，想清楚這三點(diǎn)，再做決定也不遲。

你看好哪個(gè)城市的房子？歡迎在評(píng)論區(qū)留言討論。