近日，上置集團(tuán)260億項(xiàng)目爛尾20年盤(pán)活了。

一、項(xiàng)目基本情況

地理位置：該項(xiàng)目位于上海市黃浦區(qū)老西門(mén)板塊，東至中華路、西至迎勛路、北至江陰街，總面積約4.3萬(wàn)平方米（37129平方米），屬于上海核心城區(qū)的黃金地段，緊鄰新天地、淮海路等高端商圈。

歷史背景：該地塊歷史可追溯至清光緒三十四年，近代以來(lái)一直是上海老城廂的核心區(qū)域，人口密集、建筑老舊，舊改需求迫切，但因涉及大量動(dòng)遷居民，成為典型的"硬骨頭"項(xiàng)目。

初始規(guī)劃：2004年，上置集團(tuán)以毛地狀態(tài)拿下該地塊，案名定為"琴海苑"，規(guī)劃建設(shè)商辦綜合體與豪華公寓，預(yù)計(jì)2008年動(dòng)工、2011年竣工。按照上置集團(tuán)原有規(guī)劃，南地塊擬建一幢200米的商辦綜合塔樓及商業(yè)裙房，規(guī)劃建筑面積約8.08萬(wàn)平方米；北地塊計(jì)劃建5棟高層的豪華公寓，預(yù)計(jì)可售貨值160億元。

二、爛尾歷程與時(shí)間線

第一階段：動(dòng)遷困境（2003-2010年）

? 2003-2007年：動(dòng)遷難度遠(yuǎn)超預(yù)期，北地塊僅完成54%動(dòng)遷。

? 2010年：第一階段拆遷工作才宣告完成，項(xiàng)目案名由"琴海苑"改為"華府1號(hào)"，意圖借力"華府天地"的品牌效應(yīng)打造高端產(chǎn)品。

第二階段：首次停工（2010-2016年）

此時(shí)上置集團(tuán)已陷入經(jīng)營(yíng)困境，資金鏈緊張導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)徹底擱置，這一停便是六年。上置集團(tuán)的資金狀況本就不甚樂(lè)觀，2019年半年報(bào)顯示，截至2019年6月末，上置集團(tuán)的共有計(jì)息負(fù)債57.57億元，其中有17.5億元為短期借款，占比30.4%，而當(dāng)期賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為2.23億元，不能覆蓋短期借款。

第三階段：股權(quán)拉鋸（2016-2024年）

? 2016年年底：中崇濱江（中崇投資與濱江集團(tuán)的合資平臺(tái)，中崇持股65.7%、濱江持股34.3%）加入，以49%的股權(quán)成為項(xiàng)目公司上海金心的第二大股東，但并未實(shí)質(zhì)性主導(dǎo)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，上置集團(tuán)仍持有51%股權(quán)并負(fù)責(zé)管理。

? 2020年10月：中民投旗下中民嘉業(yè)與上置管理團(tuán)隊(duì)曾宣布重啟項(xiàng)目，但缺乏資金支持未能落地。

? 2024年4月：中崇投資宣布以34.1億元收購(gòu)上置集團(tuán)剩余51%股權(quán)，擬實(shí)現(xiàn)全資控股。

? 2024年9月：上置集團(tuán)債務(wù)違約導(dǎo)致該部分股權(quán)被法院強(qiáng)制法拍，交易被迫中止，項(xiàng)目再度陷入停滯。

第四階段：上置集團(tuán)自身危機(jī)

? 2020年2月：上置集團(tuán)董事會(huì)主席彭心曠因涉嫌職務(wù)侵占罪被上海市黃浦區(qū)人民檢察院批準(zhǔn)逮捕，執(zhí)行董事陳東輝也因涉嫌職務(wù)侵占罪被公安部門(mén)傳召及拘留。

? 2022年3月21日：由于未能償還一筆1.815億元貸款的應(yīng)計(jì)利息，上置集團(tuán)宣布違約。

? 2025年2月：上置集團(tuán)被強(qiáng)制退市，主要系2023年4月初停牌后，本應(yīng)于2024年10月初復(fù)牌但未能如愿，后申請(qǐng)復(fù)核也未獲準(zhǔn)許。

三、項(xiàng)目困境的深層次原因

1. 民生問(wèn)題突出

? 居民安置難題：20年未完成全部拆遷，1006戶居民長(zhǎng)期未得到妥善安置，動(dòng)遷補(bǔ)償款拖欠引發(fā)多起糾紛，成為黃浦區(qū)民生保障的"老大難"問(wèn)題。

? 動(dòng)遷補(bǔ)償款拖欠：累計(jì)拖欠動(dòng)遷補(bǔ)償款21.6億元，涉及2178戶居民的切身利益。

? 征收進(jìn)度緩慢：土地征收工作雖然在2019年6月時(shí)居民簽約率已達(dá)94.4%，但仍有118證居民未簽約、未搬遷，其中63證已出具征收補(bǔ)償決定書(shū)。

2. 金融風(fēng)險(xiǎn)積聚

? 大額銀團(tuán)貸款逾期：涉及45億元銀團(tuán)貸款逾期多年，僅存量銀團(tuán)貸款規(guī)模就達(dá)45億元。具體為貸款本金44.52億元，加上應(yīng)計(jì)逾期利息。

? 債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜：債權(quán)債務(wù)關(guān)系盤(pán)根錯(cuò)節(jié)，涉及多家金融機(jī)構(gòu)，風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)壓力巨大。涉及銀團(tuán)貸款、信托優(yōu)先級(jí)、施工方墊資等多層債權(quán)關(guān)系，逾期時(shí)長(zhǎng)在5-10年不等。

? 貸款銀行：包括中國(guó)工商銀行股份有限公司上海市外灘支行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司上海靜安支行、中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司上海黃浦支行及上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司黃浦支行。

3. 治理機(jī)制失效

? 多輪股權(quán)更迭：歷經(jīng)上置、中民投、中崇等多輪股權(quán)更迭，股東之間權(quán)責(zé)不清、利益訴求不一，缺乏統(tǒng)一的決策和執(zhí)行主體。

? 股權(quán)拉鋸狀態(tài)：項(xiàng)目陷入"股權(quán)拉鋸"狀態(tài)，推進(jìn)長(zhǎng)期懸空。

四、中國(guó)信達(dá)的紓困重組

介入時(shí)間與模式

2024年12月：中國(guó)信達(dá)上海分公司聯(lián)合信達(dá)地產(chǎn)滬蘇區(qū)域公司介入該項(xiàng)目，通過(guò)"AMC+開(kāi)發(fā)商+代建方"的創(chuàng)新模式完成實(shí)質(zhì)性重組。

三步破解頑疾

針對(duì)大興街項(xiàng)目的復(fù)雜性，信達(dá)創(chuàng)新性地推出"階段性紓困+股權(quán)債務(wù)重組+底層合作開(kāi)發(fā)"的金融組合拳，歷時(shí)8個(gè)月實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性重組，被業(yè)內(nèi)稱為"最復(fù)雜盤(pán)活案例"的標(biāo)桿。

第一步："清掃院子"解存量

信達(dá)上海分公司牽頭，聯(lián)合南商中國(guó)、金谷信托等子公司，首先投入專(zhuān)項(xiàng)資金解決最緊迫的民生問(wèn)題——足額兌付拖欠多年的動(dòng)遷補(bǔ)償款，安撫居民情緒，為拆遷收尾工作奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，組建專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目存量債務(wù)進(jìn)行全面梳理，逐一對(duì)接逾期銀團(tuán)貸款的債權(quán)銀行，開(kāi)展債務(wù)核查與登記，厘清45億元存量銀團(tuán)貸款的債權(quán)歸屬、逾期利息、擔(dān)保措施等關(guān)鍵信息，為后續(xù)重組掃清障礙。

第二步：股權(quán)債務(wù)雙重重組

? 股權(quán)重組：協(xié)調(diào)法院終止股權(quán)法拍程序，通過(guò)市場(chǎng)化方式收購(gòu)上置集團(tuán)持有的51%股權(quán)，同時(shí)與中崇投資達(dá)成協(xié)議，保留其49%股權(quán)，形成"信達(dá)主導(dǎo)、中崇協(xié)同"的股權(quán)結(jié)構(gòu)，確立項(xiàng)目公司的統(tǒng)一決策機(jī)制。

? 債務(wù)重組：構(gòu)建"舊債展期+新債注入"的債務(wù)解決方案。一方面，與老銀團(tuán)達(dá)成協(xié)議，對(duì)45億元逾期貸款進(jìn)行展期，調(diào)整還款計(jì)劃，降低短期償債壓力；另一方面，引入新銀團(tuán)提供增量開(kāi)發(fā)資金，形成"存量債務(wù)緩釋+增量資金支持"的資金閉環(huán)，確保項(xiàng)目建設(shè)資金需求。

第三步：底層合作開(kāi)發(fā)

信達(dá)地產(chǎn)聯(lián)合中崇投資推進(jìn)底層開(kāi)發(fā)：在黃浦區(qū)政府支持下，2024年下半年完成全部1006戶居民安置；優(yōu)化規(guī)劃方案，在保留高端定位的同時(shí)增加商業(yè)配套和公共空間；建立資金封閉監(jiān)管和銷(xiāo)售監(jiān)管機(jī)制，引入專(zhuān)業(yè)建設(shè)團(tuán)隊(duì)明確施工節(jié)點(diǎn)。

五、規(guī)劃調(diào)整與貨值提升

規(guī)劃調(diào)整歷程

? 2022年初：項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)生調(diào)整，南地塊用地性質(zhì)由商辦調(diào)整為三類(lèi)住宅用地，容積率3.17，建筑高度100米；北地塊規(guī)劃為三類(lèi)住宅用地，容積率3.28，建筑高度80米。

? 2025年5月：?jiǎn)卧匾?guī)再次發(fā)生調(diào)整。最新的草案顯示，280A-01（北地塊）變更為二類(lèi)、三類(lèi)混合用地（三類(lèi)占比78%，二類(lèi)占比22%），容積率由3.28變更為3.23，建筑高度80米；283A-01（南地塊）同樣調(diào)整為二類(lèi)、三類(lèi)混合用地（三類(lèi)占比72%，二類(lèi)占比28%），容積率由3.17漲至3.37，建筑高度由100米提升至150米。

貨值大幅提升

兩次控規(guī)調(diào)整使得項(xiàng)目整體可售貨值實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)。參考當(dāng)前黃浦區(qū)新房市場(chǎng)行情（住宅售價(jià)約19萬(wàn)元/平方米，別墅售價(jià)約29萬(wàn)元/平方米），項(xiàng)目總貨值也從原計(jì)劃的160億元躍升至260多億元，凈增值超百億元。

六、最新進(jìn)展與未來(lái)展望

項(xiàng)目重啟

? 2025年1月19日：上海大興街項(xiàng)目公司首次董事會(huì)召開(kāi)，標(biāo)志著大興街項(xiàng)目終于步入正軌。

? 2025年11月：中融信托發(fā)行"中融-北阪河谷城市發(fā)展基金第2期集合信托計(jì)劃"，信托規(guī)模14.6億元，資金將用于上海市黃浦區(qū)琴海苑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。

? 2026年2月24日：上海黃浦區(qū)2026年重大工程集中開(kāi)工儀式舉行，由中國(guó)信達(dá)主導(dǎo)的黃金地段大興街項(xiàng)目也在其中。

? 2026年3月：黃浦區(qū)C010302單元280A-01、283A-01地塊擴(kuò)大用地協(xié)議出讓成功，本次協(xié)議擴(kuò)大用地土地使用權(quán)出讓價(jià)格2459.32萬(wàn)元；擴(kuò)大后土地使用權(quán)出讓價(jià)格5741.52萬(wàn)元。

產(chǎn)品規(guī)劃

根據(jù)設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目由高層、超高層+合院別墅構(gòu)成。北區(qū)的四幢75-100米的高層住宅，層數(shù)為20F、24F和27F。南區(qū)只有一幢地標(biāo)150米的超高層住宅，設(shè)計(jì)層數(shù)41F。項(xiàng)目每層層高約3.6米，高層暫定總套數(shù)約258套，均為3梯2戶（兩部客梯+一部消防后勤電梯）+獨(dú)立前室的豪宅配置。

當(dāng)前狀態(tài)

目前地塊征收已基本完成，進(jìn)入施工許可、現(xiàn)場(chǎng)臨建等前期準(zhǔn)備階段，預(yù)計(jì)2026年下半年啟動(dòng)建設(shè)。項(xiàng)目已被納入年度重大工程，預(yù)計(jì)將打造成為集高端住宅、商業(yè)綜合體于一體的城市新地標(biāo)。

七、行業(yè)意義與評(píng)價(jià)

"最復(fù)雜盤(pán)活案例"的標(biāo)桿

該項(xiàng)目被業(yè)內(nèi)稱為"最復(fù)雜盤(pán)活案例"的標(biāo)桿，其成功重組標(biāo)志著復(fù)雜房地產(chǎn)項(xiàng)目的紓困模式已經(jīng)成熟，為類(lèi)似歷史遺留問(wèn)題的解決提供了可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)。

不良資產(chǎn)投資的教科書(shū)級(jí)樣本

有分析認(rèn)為，該項(xiàng)目是"不良資產(chǎn)投資的教科書(shū)級(jí)樣本"，展示了AMC（資產(chǎn)管理公司）在化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、盤(pán)活存量資產(chǎn)方面的專(zhuān)業(yè)能力。

社會(huì)效益顯著

項(xiàng)目盤(pán)活不僅解決了1006戶居民安置問(wèn)題，助力上海城市更新，還化解了45億元的金融風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)了民生保障、風(fēng)險(xiǎn)化解和資產(chǎn)盤(pán)活的多重目標(biāo)。

這個(gè)歷時(shí)20年的爛尾項(xiàng)目最終通過(guò)市場(chǎng)化、法治化的方式成功盤(pán)活，成為中國(guó)房地產(chǎn)紓困史上的標(biāo)志性案例，也為其他類(lèi)似項(xiàng)目的處置提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。