來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：雷叔寫故事）

最近在上海觀察到幾個(gè)現(xiàn)象，挺有意思的：

現(xiàn)在路過(guò)鏈家，沒(méi)人出來(lái)?yè)屔饬?，?jù)說(shuō)店里的員工都出去陪客戶看房了。

光是這樣還沒(méi)完。

我之前關(guān)注了好幾個(gè)賣房博主，他們每次介紹房子的時(shí)候都會(huì)喊一句：

“便宜爆了，你們趕緊來(lái)買！”

可當(dāng)你這兩個(gè)月忽然想著去抄底，跑去問(wèn)他們：那些便宜爆了的房子還在不在了？

他們會(huì)告訴你：都已經(jīng)賣光了。

看起來(lái)，上海的房地產(chǎn)明顯在回暖，觀望的人少了，果斷上車的人變多了。

數(shù)據(jù)也能支持個(gè)人體感。

統(tǒng)計(jì)顯示，“滬七條”頒布一個(gè)月以來(lái)，上海全市住房累計(jì)成交217萬(wàn)平方米（2.57萬(wàn)套），成交量比去年同期增加了11%。

就在3月28日，上海二手房單日網(wǎng)簽成交量達(dá)到了?1585套?，創(chuàng)下近5年來(lái)的歷史新高。

成交量只是一方面。

細(xì)看數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，成交價(jià)格也在往上走。

就在今年2月，上海二手房的價(jià)格結(jié)束了連續(xù)9個(gè)月的環(huán)比下跌趨勢(shì)，漲了?0.2%?，新房銷售價(jià)格環(huán)比也上漲?0.2%?。

平均成交面積亦然，數(shù)據(jù)告訴我們：

2026年第一季度?，上海新建商品住房的?平均成交面積為95.3平方米/套?，較2025年同期的?89.7平方米/套?有所上升，增幅約?6.3%?。

如果這個(gè)趨勢(shì)能持續(xù)下去，那么上海樓市的拐點(diǎn)可能真的要來(lái)了。??

放眼全國(guó)，其他一線城市的房地產(chǎn)，回暖趨勢(shì)基本和上海差不多。

到處都是買房看房的人。

春節(jié)以后，二手房和新房交易量?jī)r(jià)齊升。

2月?新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%?，?二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%?，漲幅領(lǐng)跑一線城市。

3月網(wǎng)簽量比2月漲了將近一倍，買房者的熱情肉眼可見(jiàn)。

鏈家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更直觀，它告訴我們：

今年以來(lái)，北京二手住房的套均總價(jià)已經(jīng)上漲了將近10萬(wàn)元。

??

深圳——

3月22日，深圳二手房單日簽約量創(chuàng)下近5年最高紀(jì)錄。

豪宅市場(chǎng)尤其火爆。

截至3月22日，深圳總價(jià)3000萬(wàn)元以上豪宅累計(jì)成交168套，同比增長(zhǎng)154.55%。

春日伊始，億元級(jí)豪宅就成交了12套。要知道這種檔次的房子，去年一整年也不過(guò)才賣出13套。

這樣的成交熱度讓旁觀者大為震撼，所以在描述當(dāng)下深圳樓市的時(shí)候，媒體用了一個(gè)詞叫：

“核爆級(jí)回暖”

還有，廣州——

3月全月，二手房網(wǎng)簽量接近 ?1萬(wàn)套?，遠(yuǎn)高于2025年月均6000–8000套的水平。

1到3月，一手住宅網(wǎng)簽面積 ?172.67萬(wàn)平方米?，同比增長(zhǎng) ?36.8%。?

和深圳一樣，廣州的豪宅市場(chǎng)也很熱：?3000萬(wàn)以上的豪宅累計(jì)成交73套，同比上漲128.13%；億元級(jí)豪宅則成交了7套。

走出一線城市，你會(huì)發(fā)現(xiàn)那些經(jīng)濟(jì)底子還不錯(cuò)的地方，同樣加入了房地產(chǎn)回暖的大潮。??

成都、南京、蘇州、無(wú)錫、寧波、杭州、青島、武漢等等城市，眼下都在經(jīng)歷樓市“小陽(yáng)春”。

盡管網(wǎng)上的段子手們都在說(shuō)“打死不買房”，“你不買我不買，明年還能少兩萬(wàn)”……

但在線下的真實(shí)世界里，人們對(duì)于買房置業(yè)，貌似還挺感興趣的。

那么問(wèn)題來(lái)了：到底是誰(shuí)還在買房呢？

目前看，主要是那些有改善型需求的人。

這一點(diǎn)其實(shí)很好理解。

要知道中國(guó)家庭的自有住房擁有率高達(dá)89.68%，遠(yuǎn)超世界60%左右的水平，更是超過(guò)了一眾發(fā)達(dá)國(guó)家（美國(guó)為65%，英國(guó)為70%，日本為60%）。

在有房子住的情況下，還愿意掏巨款買房的人，一定是因?yàn)樵瓉?lái)的家住得不舒服，想換一套更高級(jí)的房子。

所以，數(shù)據(jù)告訴我們：

2026年1至2月，全國(guó)120平方米及以上戶型在新房成交中的占比已達(dá)到45.5%，這一占比較2022年的40%提升了5.5個(gè)百分點(diǎn)。

相比之下，買100平以下小房子的人反而是少數(shù)。

除了買改善房的人，還有一類買家專門撿漏“老破小”。

他們的思路是趁著當(dāng)下老房跌價(jià)，批量抄底“老破小”，用來(lái)出租賺收益。

于是，有人花了350萬(wàn)，在天津買了7套老破小，現(xiàn)在每月收租1.5萬(wàn)；

有人花了330萬(wàn)，在成都買了8套老破小，當(dāng)下月租總額2.1萬(wàn)；

在這些房東看來(lái)，經(jīng)過(guò)前期大跌，一些老破小的租售比已經(jīng)很香了。把錢拿來(lái)投資老破小賺租金，比存銀行劃算。如果未來(lái)房?jī)r(jià)上漲，他們還能把手里的房子擇時(shí)變現(xiàn)。

所以他們果斷出手，看到合適的老破小馬上收入囊中。

當(dāng)然，對(duì)于他們的購(gòu)房行為，網(wǎng)友們是質(zhì)疑的。

很多人想不通，明明生育率在降低，怎么還有“大怨種”覺(jué)得未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)上漲？

“青壯年人口逐漸減少，購(gòu)房需求隨之萎縮，房?jī)r(jià)肯定會(huì)降啊。”

從直覺(jué)上來(lái)看，上面這個(gè)說(shuō)法好像挺合理的。

不過(guò)，如果看看國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)一些反直覺(jué)的案例。

最典型的是日韓。他們?cè)缇瓦M(jìn)入少子化時(shí)代了，但這兩個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)并沒(méi)有降低，大城市的房?jī)r(jià)甚至越長(zhǎng)越兇。

你看日本，全國(guó)總?cè)丝跀?shù)連續(xù)14年下滑，許多鄉(xiāng)村都已經(jīng)荒無(wú)人煙了，但東京23區(qū)的房?jī)r(jià)卻連漲12年，且漲幅相當(dāng)驚人。

就拿近五年的房?jī)r(jià)做個(gè)對(duì)比：

2025年，在東京23區(qū)買一套房齡20年、面積70平的二手公寓需要花上億日元；

五年前，大概只要花一半價(jià)格就能在這里拿下同戶型的房子。

韓國(guó)，早已步入深度老齡化，出生人口連續(xù)多年下降。

即便如此，房?jī)r(jià)還是連漲了20年。

就算韓國(guó)官方宣布全國(guó)進(jìn)入“人口緊急狀態(tài)”，首爾的房?jī)r(jià)依然在去年創(chuàng)下新高。

歐洲也出現(xiàn)過(guò)類似的故事。

德國(guó)、意大利、西班牙這些國(guó)家都已經(jīng)深度老齡化了，照理說(shuō)房子應(yīng)該變得很便宜才對(duì)。

但事實(shí)上，柏林、米蘭、馬德里的房?jī)r(jià)還在持續(xù)走高。

為什么會(huì)這樣呢？

根本原因在于大城市具有人口虹吸效應(yīng)。

一方面，大城市文教資源好、就業(yè)機(jī)會(huì)多，所以青壯年勞動(dòng)力都會(huì)從農(nóng)村、小城鎮(zhèn)涌入大城市。

即便城市“土著”都不生孩子了，也會(huì)有一堆外地孩子源源不斷地補(bǔ)充進(jìn)來(lái)。

這些孩子定居城市后總會(huì)創(chuàng)造新的買房需求。

另一方面，人口老齡化還會(huì)加劇虹吸效應(yīng)。

從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，老齡化意味著膨脹的養(yǎng)老支出和公共服務(wù)支出。

大城市財(cái)政實(shí)力雄厚，完全能承擔(dān)這些成本。

小城市就不一定了，當(dāng)財(cái)政壓力大到無(wú)法覆蓋各項(xiàng)支出，基礎(chǔ)設(shè)施老化、公共服務(wù)縮水的情況就會(huì)出現(xiàn)。

所以也會(huì)有一部分小城市的“婆羅門”家庭，借著孩子到大城市讀書、工作的機(jī)會(huì)，帶著資產(chǎn)搬到大城市來(lái)。

與此同時(shí)，老齡化會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展放緩。

大城市集中了高端產(chǎn)業(yè)、龍頭企業(yè)和就業(yè)機(jī)會(huì)，能提供更高的收入和職業(yè)發(fā)展空間，而小城市大多依賴傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，老齡化下產(chǎn)業(yè)萎縮，就業(yè)崗位持續(xù)減少。

再有就是，老齡化國(guó)家普遍低利率甚至負(fù)利率，部分資金無(wú)處可去，就想著涌入核心城市房產(chǎn)保值增值。

換句話說(shuō)，老齡化帶來(lái)的養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)、資產(chǎn)保值等等需求，在大城市才能被更好地滿足，小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村的短板反而會(huì)在老齡化中持續(xù)暴露、加劇。

越加劇，越會(huì)推動(dòng)人口和資源進(jìn)一步向大城市集中。

久而久之，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著向上走。

日本“娃娃村”，由于人太少了，所以村民做了一些人偶娃娃來(lái)陪伴活人

當(dāng)然，需要特別說(shuō)明的一點(diǎn)是：

并不是所有老齡化國(guó)家都會(huì)出現(xiàn)大城市房子漲價(jià)的情況。

在拉美和東歐，那些沒(méi)有發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)、沒(méi)有虹吸效應(yīng)的國(guó)家，一旦出現(xiàn)出生率降低和人口負(fù)增長(zhǎng)，全國(guó)房?jī)r(jià)就會(huì)開(kāi)啟普跌模式。在這些國(guó)家里，大城市的房地產(chǎn)也無(wú)法保值增值，小城鎮(zhèn)的房子更是白送都沒(méi)人要。

還有像美國(guó)、加拿大這種多中心國(guó)家也不一定滿足“出生率下降，大城市房?jī)r(jià)上漲”的規(guī)律。

道理很簡(jiǎn)單——因?yàn)槎嘀行?，每個(gè)地方的資源都差不多，人們不用擠進(jìn)城市也能找到謀生路徑，所以大城市的房?jī)r(jià)漲幅反而有限。

說(shuō)白了，人口確實(shí)是房?jī)r(jià)的重要影響因素，但出生率降低，從來(lái)不是大城房?jī)r(jià)下跌的必然理由。

人口凈流入的高線城市，手握資源、產(chǎn)業(yè)、人口三大底牌，樓市的底氣會(huì)越來(lái)越足。

而那些人口凈流出的小城小鎮(zhèn)，房東們想靠房子保值增值，基本沒(méi)啥可能。

若干年后，隨著祖輩父輩老去，這里的獨(dú)生子女們都會(huì)繼承一堆房子。

只是到那一天，這些房子還值多少錢就不好說(shuō)了——到那時(shí)候，房子多可能反而是種負(fù)擔(dān)，因?yàn)樗鼈円呀?jīng)不值錢了，但房屋的所有者還要花大量精力去維護(hù)它們。