- 2026年的第92天 -

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最近，上海樂意出來看房子的人越來越多了。

這個月我已經陪三四位朋友出來看房了，幾乎逛遍了嘉定的新盤。已經四五年沒看過新房的他們，面對上海建筑新規(guī)后的新盤，驚嘆連連。

尤其是已經流行、迭代近1年的三陽臺設計，完全刷新了他們的認知。

但比較讓我意外的是，他們在樣板間停留更久的項目并不是剛剛面世的新品，

而是去年年底亮相的項目——

嘉定南翔的大華星嶼！

建筑新規(guī)實施快滿半年了，三陽臺更是已經迭代了近1年，為啥最后更認可的還是大華星嶼？它到底贏在哪兒？

實景圖

大華星嶼

預計近期全新實景示范區(qū)即將開放

疊拼樣板房同步亮相

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可復制的三陽臺

抄不來的實得率！

他們看完大華星嶼后說的話，我現在都還記得：

“現在好多新房戶型看著跟它大差不差，但和大華星嶼相比，總感覺他們都差了點什么。”

其實這句話，剛好戳中了它的稀缺性 ——

它是極少數上海新老建筑規(guī)范交替期的特殊產品！

從買房人更在意的「戶型實用性」出發(fā)，大華星嶼把每一寸空間都用到了實處，還避開了市面上絕大多數新盤的隱形坑。

就拿它建面約107㎡的主力戶型來說：

現行上海建筑新規(guī)有明確紅線限制，陽臺面積不能超過套內面積的 10%，且總面積不得超過 16㎡。這么算下來，同面積段新房，陽臺最多只能做到 10.7㎡，這已是新規(guī)下能摸到的極限。

但大華星嶼這個戶型，僅南向兩個大陽臺的合計面積就接近15.8㎡，比新規(guī)極限值，還整整多出約5㎡的實用空間。

（注：大華星嶼陽臺面積約15.8㎡-其他項目陽臺面積107㎡*10%=約5.1㎡）

可別小看這約16㎡的陽臺！

這部分空間一半算是贈送的，如果在加上飄窗和花池大約7.5㎡的贈送面積，光是贈送面積就來到了約15.4㎡左右。

相當于白得了一個完整小房間。

別小看這幾平米，在上海買房，多一平就是五六萬的真金白銀，多15㎡怎么著也要個七八十萬了。

其實大家追著三陽臺戶型跑，本質上追的從來不是營銷噱頭，而是「不花冤枉錢的實用空間」，沒人愿意為公攤、為不能落地的灰色空間買單，而大華星嶼，直接把這份實打實的實惠擺在了明面上。

可模仿的戶型格局

抄不來的奢闊空間與功能碾壓！

另一方面，這15㎡也讓大華星嶼做到了更合理的空間拓展。

大華星嶼約107㎡戶型的客廳做到了約5米面寬。

這面寬在120~130㎡豪宅戶型中也很少見，市面同面積段住宅的客廳面寬多集中在3.5-4米。

這相較常規(guī)戶型多出 10%-25% 的橫向空間，采光面與空間通透感有顯著提升。

而且客餐廳整體的縱深也有約9米左右。

我放視角圖，你可以對比一下，感覺完全就是走進了123㎡的樣板間。

實景圖

U型設計的廚房操作臺搭配島臺，形成一整個開放式廚房設計方便與家人進行交流，增進家庭之間的互動。

實景圖

主臥做到了約 3.7米的面寬，套房設計搭配環(huán)景飄窗，空間足夠舒展，后期也能改造；南向次臥面寬約 3.2米，不管是老人住還是孩子住，都能有充足的活動空間；

實景圖

北向房間帶大飄窗贈送，做臥室、書房、兒童房或者多功能房，都能靈活適配，完全沒有同面積段戶型常見的 “房間只能放下一張床” 的尷尬。

實景圖

值得一提的是，大華星嶼在戶型的空間設計上還有很多不易察覺的小巧思。

比如說，他利用s墻做了一組收納空間，可以用來放洗衣機和烘干機以及收納，完全就是一個小的家政間。

實景圖

很多項目的樣板間都把這部分空間放在了設備平臺上。

一方面，這部分屬于灰色空間，另一方面，日常晾曬動線極不合理，如果北設備陽臺挨著北房間，那么勢必會犧牲私密性，為雞肋空間壓縮核心功能區(qū)，實在得不償失。

而且北設備陽臺面積小，采光受限，就算硬放，曬衣服還要從北頭穿客廳到南陽臺，濕衣服一路滴水，也不舒服。

示意圖

像這樣的小巧思也還有很多：

大華星嶼約3.1 米層高，對比競品 3 米的標準層高，別小看這 10 公分，進門的壓抑感完全不同。

窗墻比也做到了0.4，搭配三玻兩腔的玻璃，和其他項目的小窗戶比，白天的采光、通透感、隔音效果完全是兩個級別。

實景圖

大華星嶼 123㎡戶型為四房兩廳兩衛(wèi)設計，光是贈送面積就有17%！戶型四開間朝南，全明無暗角，入戶配置專屬 800 庫，收納能力拉滿！

示意圖

大華星嶼一棟樓只做一個戶型，沒有中間套和邊套的拼接，不用跟隔壁戶共用空間，私密性直接拉滿。

周邊的很多項目都是做了大小戶型的拼接，開門就打照面，家里的樣子隔壁都能看得一清二楚。

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項目把“細節(jié)”、“實用性”

都給你拉滿了！

這次陪著看房的朋友都是“置換客”，早就對樣板間 “去魅” 了。

面對網紅背景墻、花哨的收納細節(jié)，就是感嘆一句，然后說這些小設計我自己也可以花點錢弄弄，有時還會吐槽看著挺好的用的時候該亂還是會亂的……

而他們更在意哪些自己要花大成本改造的硬裝上。

大華星嶼的業(yè)主可委托第三方免費進行陽臺一體化改造，地面通鋪、吊頂通鋪、三玻兩腔落地窗全封好交付。這一套的成本在市場上差不多也要10 萬元左右。

有位朋友直言，這筆錢是真的省到了實處，交付后自己封陽臺，不僅要多花十幾萬，還要跟物業(yè)扯皮、找施工隊盯工期，沒兩三個月根本弄不完，開發(fā)商直接一步到位，收房就能用，這份省心比什么都強。

實景圖

而且大華星嶼的「樂享家」體系，能給出幾十套全屋定制方案，小到次臥的榻榻米、書桌布局，大到廚房島臺的樣式，可選范圍是更多，這才是真正貼合業(yè)主需求的定制化。

那些藏在高頻使用空間里的細節(jié)，也能看出來大華星嶼是砸了大量的錢在實用性上的。

一方面是，硬裝端直接拉滿規(guī)格。

尤其是廚房！

廚房標配西門子灶臺、油煙機，灶臺下面還有“西門子”半嵌入式的洗碗機，和整體櫥柜完全融為一體，沒有突兀的機身。

水槽龍頭直接就是弗蘭卡，而非其他項目選用的方太低端款；

更搭載濱特爾前置 + 末端 RO 反滲透凈水系統，品牌定位遠超同戶型常規(guī)的基礎款配置。

這些配置在其他項目中都是很少見的。

實景圖

?像這樣的地方還很多！

?其他項目同戶型僅配基礎空調 + 新風，可能還少地暖

遠不及大華星嶼全屋配齊日立中央空調 + 地暖兩聯供、邁迪龍全熱交換新風三大件，全是實打實的硬貨，衛(wèi)浴更是選用了高儀 / 唯寶，定位高端，不是營銷噱頭。

再比如說，主臥衛(wèi)生間的美妝鏡?，F在不少項目用的是單門款，里面很大一部分空間還要留給美妝冰箱，這就導致了收納空間的進一步減少。

而大華是通頂整面鏡柜，美妝冰箱和儲物區(qū)完全分開，女生的護膚品、全家的洗漱用品全能放下，這才是真的實用。

實景圖

更難得的是，那些決定長期居住質感的細節(jié)，大華星嶼都做在了前面。

地塊的先天天賦，決定了長期居住的幸福感來源。

南翔是千年水鄉(xiāng)，結果很多網紅盤小區(qū)里連條水系都沒有，而大華星嶼東側就是唐天寶年間開挖的千年橫瀝河，正處在三灣交匯處，小區(qū)內水系景觀占比極高，還代建了外部沿河步道，實現內外景觀一體化。

一條150米尊崇歸家軸與45米奢闊儀門，三重遞進的儀式感來開你的歸家序幕。

實景圖

約30米面寬、約 8 米恢弘尺度，近600㎡的殿堂級車馬院，將日常的抵達重塑為一場充滿儀式感的沉浸式體驗。

效果圖

小區(qū)內部以 “一帶兩軸三庭” 打造沉浸式景觀，讓水景不再是社區(qū)的邊界，而是生活的一部分。

還有從全球甄選的藍金剛、白玫瑰等十余種奢石，連百年雙桿柿子樹都全冠移植過來，走在園區(qū)里，每一步都能感受到實打實的品質。

2.0的容積率下，整個小區(qū)僅 400 余戶，疊墅占比超 40%，北高南低的布局讓家家戶戶采光無遮擋，和一些超大盤比，戶均公共資源占有率是數倍之差。

效果示意圖

這一切優(yōu)勢都源自于操盤方大華集團的穩(wěn)健實力——

38 年深耕上海，大華始終穩(wěn)扎穩(wěn)打踐行城市更新。

嘉定城發(fā)集團政企合作、長線深耕西門歷史文化風貌區(qū)的戰(zhàn)略錨點，大華星嶼不止是一處品質居所，更是大華穩(wěn)健布局嘉定、深耕城市更新的標桿之作。

實景圖

大華星嶼

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當下上海買房

他給了足夠厚的「安全墊」

這次跑盤直觀的感受是，現在上海買房，沒人再問 “這套房能漲多少”，大家關心的無非兩件事：

一、是現在買得值不值，有沒有花冤枉錢？

二、是以后換房，能不能賣得掉、會不會虧？

說白了，就是房子的「安全墊」夠不夠厚，能不能扛住市場波動，給足居住的確定性。

大華星嶼的價格，毫無疑問已經拉滿了！

項目過會均價僅約 5.3 萬 /㎡，最低單價 4.5 萬出頭，較南翔前兩年 5.85-6.25 萬 /㎡的土拍聯動價，性價比更高，107㎡三房最低 483 萬即可上車，甚至比周邊一些95㎡的剛需戶型折后價還低。123㎡四房門檻低至 571 萬。

作為上海建筑新規(guī)前報批的嘉定絕版 3.5 代宅，其 107㎡戶型實得率高達約 96%，空間體驗不輸常規(guī) 120㎡產品，123㎡戶型更做到同面積段罕見的四房格局，超大附贈空間讓實際使用價值遠超同價位競品。

自肉眼可見的成熟配套，進一步加厚了這份安全墊！

項目位于嘉前路與鶴槎路路口東北側，距地鐵11號線陳翔公路站僅約880米，步行十分鐘內可到達地鐵站，距離嘉閔高架入口也非常近，自駕、地鐵都非常方便，這樣便利的交通并且距離市區(qū)如此的近，在整個嘉定區(qū)都是非常稀缺的。

地理位置來源百度地圖

圍配套也很成熟，在新城中同樣非常稀缺，東側約600米就是34萬方的南翔印象城MEGA，西側約500米是山姆會員店，完全可以滿足日常、周末一站式休閑購物的需求。

南翔印象城MEGA實景圖

而這套房更硬的安全墊，是「以后再也不會有」的稀缺性。

大華星嶼，它是上海新老建筑規(guī)范交替期的絕版產品，新規(guī)之下再難復刻的高贈送、高實得率戶型，是其特有的先天優(yōu)勢。

同時他占據了南翔 3.0 時代發(fā)展主軸，擁有三灣交匯的稀缺濱水資源加持，低密墅區(qū)的居住氛圍與全維拉滿的產品力，更是市場中難以復刻的存在。

大華星嶼

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來源｜鏗鏘說房

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