來源 · WIN商業(yè)地產(chǎn)頭條（Dtoutiao）

作者 · 羅嘉欣 編輯 · 付慶榮

文中圖片來源 · 除特別標(biāo)注，均來自官方渠道

“業(yè)績殺”頻發(fā)的財報季，華潤萬象生活一騎絕塵。

2025全年收租307億元，相當(dāng)于平均每天收8400萬元；旗下135座購物中心全年銷售額2660億元，超過了很多地級市的全年社會消費品零售總額。

這份拒絕“業(yè)績殺” 的硬核答卷，用穩(wěn)健增長與高質(zhì)量盈利，印證了其作為行業(yè)龍頭的穿越周期能力。

去年，華潤萬象生活營收180.2億元，同比增長5.1%；核核心凈利潤增長13.7%至39.5億元，盈利增速顯著跑贏營收增速，盈利能力持續(xù)強(qiáng)化。

其中，商業(yè)航道作為絕對的利潤引擎，收入同比增長10.1%至69.1億元，毛利率高達(dá)63.1%。

更亮眼的是，公司連續(xù)三年實現(xiàn)核心凈利潤100%分派，全年每股股息同比增長12.7%至 1.731元，以真金白銀的股東回報，筑牢市場信心。

當(dāng)同行還在為“業(yè)績殺”焦慮之時，華潤萬象生活已用實打?qū)嵉臄?shù)據(jù)證明：真正的商管巨頭，有能力在市場下行周期中挖掘消費結(jié)構(gòu)性增長的紅利，實現(xiàn)從“規(guī)模導(dǎo)向”向“效益引領(lǐng)”的質(zhì)變。

01.

307億租金的含金量

跑贏大盤的硬實力

在消費分化的宏觀背景下，如何保持租金與銷售額雙增？華潤萬象生活給出的答案是：極致的運營效率與精準(zhǔn)的品牌組合。

財報顯示，2025年公司購物中心業(yè)主端租金收入達(dá)307億元，同比增長16.9%；NOI（凈營運收入）同比增長17.8%至201億元，NOI Margin提升至65.7%。

更令人矚目的是，其在營購物中心實現(xiàn)零售額2660億元，同比增長23.7%（可同比增長12.2%），遠(yuǎn)超社會消費品零售總額3.7%的增速。這一“雙高增”的背后，是公司對消費分層趨勢的精準(zhǔn)把握：

• 重奢項目零售額同比增長18.5%（可同比增長15.3%），展現(xiàn)高端消費韌性；

• 非奢項目同比增長26.9%（可同比增長10.4%），抓住了運動戶外、黃金飾品等大眾品質(zhì)消費的熱點。

這種“兩頭強(qiáng)”的啞鈴型結(jié)構(gòu)，成為其穿越周期的穩(wěn)定器。2025全年來看，公司旗下有53座項目零售額位列當(dāng)?shù)厥袌龅谝?/strong>，104座躋身前三，頭部效應(yīng)顯著。

標(biāo)桿項目的表現(xiàn)進(jìn)一步印證了其運營能力。重奢場深圳萬象城、杭州萬象城、沈陽萬象城租金收入持續(xù)增長，2024年租金收入分別達(dá)到15.57億元、14.25億元、11.67億元；成都萬象城以9.2%的租金增長率領(lǐng)跑，成為區(qū)域商業(yè)的流量引擎。2025年，深圳/杭州/沈陽萬象城銷售額均穩(wěn)居百億俱樂部。

支撐高租金、高銷售額的底層邏輯，還有其強(qiáng)大的會員體系與科技賦能。

2025年，華潤萬象生活完成會員體系重塑，商業(yè)會員總數(shù)達(dá)7488萬人，同比增長31.3%；到訪客流20.4億人次，同比增長32.7%。在數(shù)字化方面，“一點萬象”APP日活突破135萬人次，線上引流GMV達(dá)108.5億元；“良域”門店管理系統(tǒng)實現(xiàn)100%覆蓋，購物中心全面接入AI客服賦能精細(xì)化運營。

華潤萬象生活商業(yè)航道總經(jīng)理王磊在業(yè)績會上指出，當(dāng)前消費市場正呈現(xiàn)“分層化、品質(zhì)化、融合化”三大特征。針對這一趨勢，公司堅持“高端服務(wù)”與“大眾性價比”兩手抓：一方面鞏固重奢項目的資源優(yōu)勢，另一方面通過非奢項目滿足大眾對品質(zhì)與性價比的平衡需求，同時加強(qiáng)消費趨勢研究，動態(tài)優(yōu)化項目定位與業(yè)態(tài)組合，匹配不同層級的消費需求。

02.

賽道重塑

從“標(biāo)準(zhǔn)化”復(fù)制到“專業(yè)化”深耕

面對日益細(xì)分的消費市場，一刀切的“標(biāo)準(zhǔn)化”運營已無法滿足需求。華潤萬象生活提出的應(yīng)對之策是：推進(jìn)細(xì)分賽道的專業(yè)化運營。

管理層在問答中強(qiáng)調(diào)，公司將針對不同商業(yè)賽道建立清晰的管理標(biāo)準(zhǔn)與運營體系，在垂直領(lǐng)域形成核心競爭力。這意味著，未來的華潤萬象生活將不再是單一的“萬象城”或“萬象匯”標(biāo)簽，而是會衍生出更多針對特定客群、特定場景的專業(yè)化產(chǎn)品線。

• 非凡重奢：深化核心資源合作，全面升級消費體驗，重奢及非奢品牌協(xié)同共進(jìn)，如西安萬象城、廈門萬象城等內(nèi)部定位M1萬象城。

• 城市旗艦：堅持產(chǎn)品力領(lǐng)先，聚焦內(nèi)容與場景創(chuàng)新，代表項目如蘇州萬象天地、太原萬象城、合肥萬象城、寧波萬象城等。

• 品質(zhì)生活：迭代標(biāo)準(zhǔn)化體系，數(shù)字化賦能經(jīng)營效率提升，以沈陽鐵西萬象匯、東莞松山湖萬象匯、南通萬象城等為代表。

• 前沿創(chuàng)新：挖掘新興業(yè)態(tài)與新消費范式，一店一策實踐產(chǎn)品創(chuàng)新與經(jīng)營創(chuàng)新，構(gòu)建差異化競爭力，比如部分天地系列、杭州中心等非標(biāo)產(chǎn)品。

以2025年為例，年內(nèi)新開了14座購物中心，新開項目平均出租率96%。從定位“奧萊文旅微度假目的地”的萬象濱海購物村，到打造“機(jī)場流量運營標(biāo)桿”的西安MIXC AIR，再到植根工業(yè)遺址的合肥瑤海天地，華潤萬象生活正通過“創(chuàng)新場景”和“創(chuàng)新模式”產(chǎn)品系，探索商業(yè)的多元可能性。

左：合肥瑤海天地 右：西安MIXC AIR

這種“專業(yè)獨立運營”的方向，旨在讓每個項目都成為其所在賽道的專家，從而構(gòu)筑起競爭對手難以在短時間內(nèi)模仿和超越的專業(yè)壁壘。

03.

輕資產(chǎn)突圍

從規(guī)模擴(kuò)張到業(yè)績新引擎

輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的深化，是華潤萬象生活本次業(yè)績會釋放的另一大關(guān)鍵信號。財報數(shù)據(jù)顯示，2025年第三方購物中心項目的收入占比已提升至33.1%，稅前利潤占比達(dá)到25.3%，分別提升5.3、4.3個百分點，表明輕資產(chǎn)模式已成為公司重要業(yè)績增長引擎。

截至2025年末，華潤萬象生活管理的在營購物中心增至135座，在管面積增至1489萬平方米，其中第三方項目37個，占比27.4%。

輕資產(chǎn)模式不僅優(yōu)化了項目結(jié)構(gòu)，更重要的是，它將公司的核心競爭力——品牌影響力、招商資源、精細(xì)化運營體系——轉(zhuǎn)化為可復(fù)制、可盈利的“軟實力”，為公司打開了更廣闊的增長空間。

管理層在回應(yīng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)劃時，反復(fù)強(qiáng)調(diào)“質(zhì)量優(yōu)先、規(guī)模適配”的原則。

“核心標(biāo)準(zhǔn)將圍繞‘可持續(xù)盈利能力’展開，一方面保持合理的拓展節(jié)奏，穩(wěn)步擴(kuò)大輕資產(chǎn)規(guī)模；另一方面持續(xù)輸出標(biāo)準(zhǔn)化運營體系，確保每個外拓項目都能實現(xiàn)預(yù)期收益，實現(xiàn)規(guī)模與質(zhì)量的平衡發(fā)展。”

這種戰(zhàn)略定力，使得華潤萬象生活的輕資產(chǎn)擴(kuò)張并非盲目追求規(guī)模，而是市場化、專業(yè)化運營能力獲得外部認(rèn)可的必然結(jié)果。

04.

全域布局

深耕核心與下沉掘金

在具體的擴(kuò)張路徑上，華潤萬象生活選擇了“雙軌并行”的打法：聚焦高能級城市的“護(hù)城河”為主，挖掘潛力下沉市場的“新藍(lán)海”為輔，形成覆蓋不同層級城市的全域布局。

核心城市：

以多產(chǎn)品線協(xié)同構(gòu)筑競爭力

目前，華潤萬象生活通過輕資產(chǎn)外拓，成功在26個重點城市實現(xiàn)了“一城多匯”或者“多城多匯”戰(zhàn)略布局。在一二線城市商業(yè)競爭進(jìn)入“存量博弈”的背景下，華潤萬象生活憑借卓越的運營能力，通過多項目布局強(qiáng)化品牌認(rèn)知和資源協(xié)同優(yōu)勢。

下沉市場：

強(qiáng)三線城市的“降維打擊”優(yōu)勢

近年來，下沉市場正成商業(yè)輕資產(chǎn)的重要戰(zhàn)場。

以新城吾悅、凱德等發(fā)行的商業(yè)不動產(chǎn)REITs的底層資產(chǎn)表現(xiàn)為例，布局強(qiáng)三線城市的商業(yè)項目的出租率、租金回報率、現(xiàn)金流穩(wěn)定性等核心指標(biāo)，不亞于一二線城市的同類項目。只要產(chǎn)品足夠好，下沉市場的賺錢能力一點都不比一線城市差。

從消費復(fù)蘇節(jié)奏看，當(dāng)前二線城市線下消費熱度領(lǐng)先，經(jīng)濟(jì)活力較強(qiáng)的三線城市也展現(xiàn)出可觀的增長潛力。管理層在業(yè)績會上亦明確指出，要“積極布局經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ蟮娜€城市”。

截至2025年末，華潤萬象生活在營的135座購物中心中，約14.5%（21個項目）分布在三線及以下城市。

其中，泰州萬象城是華潤萬象生活布局三線城市的成功典范。自2021年開業(yè)以來，它迅速確立了在泰州商業(yè)市場的“頂流”地位，經(jīng)營業(yè)績持續(xù)攀升。

2025年新開項目中，無論是淮安萬象城開業(yè)首月客流超300萬人次、零售額破3億元的驚人業(yè)績，還是宜賓天地憑借首店經(jīng)濟(jì)和藝術(shù)引流在開業(yè)首周客流破200萬人次的“現(xiàn)象級”登場，都證明華潤萬象生活通過輸出高品質(zhì)的商業(yè)載體和運營標(biāo)準(zhǔn)，在低能級城市具備極強(qiáng)的“降維打擊”能力。

左：宜賓天地 右：淮安萬象城

未來，這種輸出能力能否成功復(fù)制到更多的下沉市場，值得長期關(guān)注。

2025年外拓的12個第三方項目中，多個潛力三線城市項目的獲取，也直觀展現(xiàn)了企業(yè)在不同場景下的運營能力：

• 三亞天悅城（地標(biāo)升維）：地處三亞中央商務(wù)區(qū)核心地段，是海南首座定位為“輕奢”的購物中心，商業(yè)體量10萬方。2025年第四季度接手運營后，迅速展現(xiàn)出強(qiáng)大的資源整合能力。針對三亞市場“優(yōu)質(zhì)餐飲體驗偏少”的痛點，2026年第一季度密集引進(jìn)啄春泥、山緩緩、蕓山季等知名餐飲品牌，通過豐富餐飲業(yè)態(tài)組合有效提升了聚客能力，推動項目向城市級商業(yè)新地標(biāo)轉(zhuǎn)型。

• 莆田金鼎廣場（老場改造）：位于莆田市文獻(xiàn)東路核心商圈，原項目于2010年開業(yè)，承載著當(dāng)?shù)厣詈竦纳虡I(yè)記憶。2025年6月，華潤萬象生活與福建三信集團(tuán)達(dá)成合作，其打造為福建省首座“萬象匯”。目前項目正處于閉店改造階段，計劃2026年重裝開業(yè)。改造后將從空間場景、業(yè)態(tài)組合等方面進(jìn)行全方位重塑，引入更多年輕潮流品牌與品質(zhì)生活業(yè)態(tài)。

截至2025年末，華潤萬象生活未開業(yè)項目達(dá)72個，其中第三方項目多達(dá)40個，為未來發(fā)展儲備充足彈藥。

05.

十五五目標(biāo)

在營購物中心增至200個

2026年是“十五五規(guī)劃”開局之年，據(jù)華潤置地管理層透露，到十五五末期努力實現(xiàn)經(jīng)營性業(yè)務(wù)營收300億元目標(biāo)。

而據(jù)公開報道，華潤萬象生活管理層在投資者會上也給出了十五五業(yè)務(wù)拓展目標(biāo)：實現(xiàn)購物中心新增拓展100個，在營購物中心增至200個，管理的購物中心（含儲備）達(dá)到300個。

這意味著，接下來的5年，華潤萬象生活要以每年新拓20個，每年新開13座購物中心（含存量接管）的發(fā)展速度推進(jìn)。

據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計，2026年華潤萬象生活將迎來約15個商業(yè)項目入市，包括推進(jìn)廣州白鵝潭萬象城、東莞萬象城、武漢光谷萬象天地、廈門萬象城二期、淮安城南萬象匯等項目順利開業(yè)。

對于整個行業(yè)來說，華潤萬象生活的這份成績單更像一面鏡子：它照出了粗放擴(kuò)張時代的終結(jié)，也照出了運營制勝時代的開始。

當(dāng)行業(yè)的β機(jī)會消失時，真正的α才會顯現(xiàn)。對華潤萬象生活這類強(qiáng)運營企業(yè)來說，發(fā)展的黃金時代才剛剛開啟。

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