2026年兩會政府工作報告將“實施物業(yè)服務質(zhì)量提升行動”納入國家年度重點工作任務，與“好房子”建設并列提出。這一轉(zhuǎn)變，標志著物業(yè)管理已從過去的房地產(chǎn)“配套服務”角色，躍升為助力提升城市空間價值、創(chuàng)造美好居住體驗的關(guān)鍵力量，同時也為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供了清晰指引。

當前，物業(yè)行業(yè)也正站在從“管理”到“服務”、從“規(guī)模擴張”到“品質(zhì)驅(qū)動”的分水嶺上。行業(yè)面臨增速換擋與盈利承壓的雙重挑戰(zhàn)，

客戶滿意度、人力成本等多重因素，持續(xù)考驗著行業(yè)的運營韌性與價值定力。然而，政策正在強力引導行業(yè)重構(gòu)價值邏輯——“質(zhì)價相符”將成為硬性要求，服務不達標企業(yè)將面臨出清，而服務能力強、品牌口碑好的企業(yè)則將獲得政策紅利與資本市場溢價。

近期，綠城服務（02869.HK）披露了2025年業(yè)績，利潤與收入雙增長?！安还墉h(huán)境如何變化，我們堅持初心如磐?！倍聲飨瘲钫品ㄔ跇I(yè)績發(fā)布會上的致辭中這樣表述公司的戰(zhàn)略定力。他進一步指出，“我們的成績，不是依賴市場的風口，而是源于對行業(yè)本源的深思與踐行，對運營方式的創(chuàng)造與革新，以及三十年如一日對‘品質(zhì)立司’這一信條的堅定，正是這種對行業(yè)本源的持續(xù)追問，讓綠城服務在行業(yè)價值重構(gòu)的浪潮中，始終保持著清晰的戰(zhàn)略方向?！?/p>

“好效益”、“好收益”、“好服務”構(gòu)筑了一家好公司

2025年，綠城服務服務力與運營力，雙力加持，全年收入191.6億元，同比增長7.1%；核心經(jīng)營利潤18.8億元，同比增長24.6%，增速遠超收入增速。歸母凈利潤8.8億元，同比增長29.9%。在行業(yè)毛利率整體承壓的情況下，公司毛利率逆勢提升0.5個百分點至17.3%。

報告期內(nèi)，綠城服務經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為15.3億元，同比增長3.6%；現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及定期存款合計70.1億元，同比增長17.3%。經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為凈利潤的1.6倍，展現(xiàn)出強勁的現(xiàn)金創(chuàng)造能力。這一數(shù)據(jù)同時說明綠城服務已率先完成了價值重構(gòu)，有望在行業(yè)分化中持續(xù)擴大優(yōu)勢。

在增量住宅供應放緩的背景下，物業(yè)服務板塊實現(xiàn)營收與利潤實現(xiàn)雙增長。這一增長主要得益于公司在存量市場的精耕細作，以及在非住宅業(yè)態(tài)與城市服務領域的積極拓展。

綠城服務2025年主動退出部分非核心城市及存在交付風險的儲備項目，更加注重高質(zhì)量的規(guī)模發(fā)展。將資源聚焦于40個核心城市。通過“物業(yè)+文化”“物業(yè)+科技”等創(chuàng)新模式，推動物業(yè)服務與新業(yè)態(tài)高效聯(lián)動，成功拓展多個優(yōu)質(zhì)存量項目。例如，以杭州玉湖公園為運營藍本，陸續(xù)拓展杭州東沙湖公園、嘉興秀湖公園等項目，實現(xiàn)服務方案確定后的即拓即交。

財務策略上，綠城服務確立“現(xiàn)金為王，效益為先”的導向，明確“好效益帶來好收益，好收益來自好服務”的內(nèi)在價值邏輯。在充滿不確定性的環(huán)境下，充裕的現(xiàn)金流不僅是企業(yè)安全經(jīng)營的底線，更是逆周期加大品質(zhì)投入、吸納優(yōu)秀人才的重要保障。

喧囂中回歸本源，綠城服務一直將“品質(zhì)服務”作為唯一的護城河。

依托“深度服務體系”，圍繞不同業(yè)態(tài)、房態(tài)及客戶年齡層，精準識別服務敏感點，細化全場景管家服務。通過挖掘社交空間、培育全齡社群、推進商企一體化運營，持續(xù)提升居住品質(zhì)，助力業(yè)主房產(chǎn)實現(xiàn)保值增值。

在與業(yè)績發(fā)布幾乎同期的全國業(yè)主代表大會上，綠城服務升級了聚焦“一老一小”的“康樂”與“學樂”兩大產(chǎn)品?！翱禈贰眹@家庭煥新頤養(yǎng)、安心藥箱守護、頤樂學院銀海豚、孝心傳遞時光四大計劃，從“住、身、心、情”四個維度回應長者深層需求?！皩W樂”則以新手父母黃金啟蒙、智慧父母幸福托幼、少年兒童培優(yōu)護航、青少年棲心守護四大計劃，貫穿從孕產(chǎn)期到18歲的兒童全成長周期。

在兒童友好社區(qū)建設方面，綠城服務已成立護學志愿隊682個、兒童議事會602個，開設四點半課堂986個、兒童教育服務點57個，并常態(tài)化開展離園關(guān)懷、植物學院、海豚計劃、木荷計劃、開學吉祥等活動，為孩子們營造安全、溫暖、有愛的成長環(huán)境。

在綠城服務的社區(qū)里，寵物友好已經(jīng)從理念落地為可感知的日常溫暖。圍繞“一花一草一工程”，常態(tài)與專項行動并行，持續(xù)夯實品質(zhì)底色。

發(fā)展動能持續(xù)增強 多賽道齊頭并進

過去的一年，綠城服務經(jīng)營業(yè)績與改革成效顯著。實體市場與資本市場均展現(xiàn)出強勁的抗風險能力和可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Γㄟ^主業(yè)穩(wěn)健提效、專業(yè)化聚焦與結(jié)構(gòu)化抗周期策略，以最快速度響應市場變化。

報告顯示，綠城服務2025年物業(yè)服務實現(xiàn)收入136.4億，增長10%，毛利率14.3%，提升0.6個百分點。園區(qū)服務收入27.6億，毛利率22.4%，提升1.4個百分點；咨詢服務收入27.6億，毛利率27.4%，提升0.7個百分點。專業(yè)服務聚焦主營業(yè)務，關(guān)停非主營虧損業(yè)務，社商、科技、營銷、咨詢持續(xù)盈利，早教首年實現(xiàn)盈利。

物業(yè)市場始終保持行業(yè)領先，緊跟國家發(fā)展規(guī)劃，深耕杭州、上海、南京等56個核心重點城市，新簽貨值占比92.1%。新增愛爾醫(yī)療、藍天下傳媒等大客戶36家，當年新簽貨值23.2億元，錨定貨值7.7億元。新拓年飽和營收40.3億元。

綠城服務行政總裁金科麗表示，核心指標全面兌現(xiàn)，業(yè)績含金量高、市場應變度快、組織執(zhí)行力強；以項目為中心，以員工和客戶為基本點，既做好自上而下的統(tǒng)籌引領，也做精自下而上的落地攻堅。

特別是專業(yè)市場上多賽道齊頭并進，新簽貨值13.2億元，穩(wěn)中有進。社區(qū)商業(yè)以戶均產(chǎn)值為抓手，聚焦服務場景，明確核心品類，實現(xiàn)銷售訂單突破5316萬單，百萬爆品116個。

各業(yè)務板塊聚焦核心抓手，實現(xiàn)差異化突破。營銷以共享管家為依托，盤活物業(yè)資源，創(chuàng)新輕資產(chǎn)運營。早教以單園改善為重點，推動滿園率與課銷率雙項提升?？叼B(yǎng)以長者服務為核心，完善居家養(yǎng)老標準，提升機構(gòu)養(yǎng)老入住率。咨詢以業(yè)務轉(zhuǎn)型為牽引，深化主業(yè)協(xié)同，推陳出新產(chǎn)品模塊?？萍家詤^(qū)域協(xié)同為抓手深挖“好房子、好服務”場景，搶占物業(yè)+Ai市場先機，做實軟硬件智能化總集，兌現(xiàn)產(chǎn)品復利。

瞄準優(yōu)質(zhì)存量住宅市場，綠城服務以街道、社區(qū)為最小服務單元，發(fā)揮項目群管理優(yōu)勢，在價格下行背景下堅持服務做加法，以服務品質(zhì)定義市場競爭力，實現(xiàn)拓展質(zhì)價齊升。

非住服務專業(yè)制勝，瞄準金融、企業(yè)總部等高價值業(yè)態(tài)，運營能力持續(xù)增強。2025年綠城服務新簽非住21.6億元。占比提升5個百分點，值得一提的是，綠城服務不斷深化城市服務產(chǎn)業(yè)協(xié)同。瞄準物業(yè)與專業(yè)業(yè)務商機共享，物業(yè)與科技、咨詢、社商產(chǎn)業(yè)在浙江善治全域平臺、桐廬橫村鎮(zhèn)全域化、嘉興秀湖公園、陜西科研中心等多項目形成協(xié)同加持效應，新舊動能實現(xiàn)快速轉(zhuǎn)化。

敢于刀刃向內(nèi)，自我革新才是組織保持活力的關(guān)鍵。綠城服務在人力效能與管理上雙管齊下，以激活個體、優(yōu)化組織有力驅(qū)動業(yè)績增長；員工層面，激勵與汰換并舉，激發(fā)隊伍活力；組織層面，精簡與融合并重，提升運營效能；運營層面，線上線下一體化，實現(xiàn)項目均好。

全域一體化服務深入城市更新 探索高質(zhì)量發(fā)展新路徑

當城市發(fā)展從“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”，當“住有所居”邁向“住有宜居”，物業(yè)服務企業(yè)正從社區(qū)“管家”升級為城市“運營商”，在基層治理現(xiàn)代化與城市內(nèi)涵式發(fā)展中扮演愈發(fā)重要的角色。

綠城服務近年來深度實踐的全域一體化服務模式，探索出一條將基礎物業(yè)服務與城市更新、社區(qū)空間運營、服務生態(tài)運營深度融合的新路徑。其“翠苑模式”、“天水模式”、“拱宸模式”、“桐廬模式”四大產(chǎn)品體系已非常成熟，不僅回應了政策導向，更在存量市場中開辟出可持續(xù)的價值增長空間。

以紅色引領多元共治的“翠苑模式”為引擎，打造“完整社區(qū)”幸福樣板。構(gòu)建“3341”大物業(yè)統(tǒng)管模式，即物業(yè)運營“三位一體”、物業(yè)管理“三個轉(zhuǎn)變”、物業(yè)服務“四個增效”、物業(yè)收支 “一個平衡”，推動黨建引領下的多元共治。

“天水模式”以市場化機制破解老舊小區(qū)可持續(xù)運營難題。引入教育、康養(yǎng)、零售等資源，助力完善“陽光女兒家”養(yǎng)老、便民、助餐三大服務體系。設置咖啡館、面包店、成長驛站、鄰里食堂等，將閑置空間打造“路過”商牌；打通7個社區(qū)23個小區(qū)的停車系統(tǒng)，與周邊商業(yè)綜合體共享車位，釋放沉睡資源的商業(yè)活力。同時，依托天水街道深厚底蘊，構(gòu)建常態(tài)化活動體系，聯(lián)合“天水謠”IP打造音樂休閑區(qū)，煥新街區(qū)文化面貌。

“拱宸模式”重新定義了物業(yè)服務邊界，推動從“空間管理”向“空間運營”躍升。通過片區(qū)物業(yè)疊加綜合運營，撬動老社區(qū)系統(tǒng)煥新，升級打造“蠶花港”鄰里綜合體，集成社區(qū)食堂、運河記憶館、農(nóng)貿(mào)市場、屋頂健身場、衛(wèi)生服務中心等功能空間，形成服務集成、功能復合的社區(qū)新地標。

“桐廬模式”則在傳統(tǒng)物業(yè)服務基礎上，拓展環(huán)衛(wèi)、應急、市政、活動承辦等公共服務，實現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理小區(qū)“清零”；同時設置善治服務驛站，打造集繳費、報修、咨詢、便民等功能于一體的“社區(qū)會客廳”，讓公共服務觸手可及，以全域善治繪就老城新篇。近期，桐廬模式，得到浙江省委書記的關(guān)注及肯定，親臨一線調(diào)研，有望成為縣域基層治理的典型范式。

場景，實現(xiàn)管理提質(zhì)增效。

以人為本 科技向善

綠城服務始終堅持在服務上做加法，而非在價格上做減法。以人為原點，持續(xù)迭代服務產(chǎn)品，洞察并回應那些尚未被滿足的新需求。

面對不常住的旅居公寓，業(yè)主只需在線上對管家叮囑一句“幫忙收拾一下”。當朋友到訪時，迎接他們的，是整潔的房間、锃亮的涼席、蓬松的被子，甚至還有一張手寫的房屋使用指南。

綠城服務的社區(qū)里，有無數(shù)感人的故事。麗江公寓的保安小宗，能記住500多戶業(yè)主的名字，把甘肅老家的蕎麥面帶給有糖尿病的阿姨；康養(yǎng)管家，背著工具箱走在浙江新昌縣的大山深處，一座一座山翻越，只為及時趕到獨居老人家中，送去最質(zhì)樸的陪伴與照護。

2025年，綠城服務落實了更深度的員工關(guān)愛體系，讓那些在一線默默發(fā)光的“小宗”們被看見、被尊重、被成就。當服務者與被服務者之間架起一座有歸屬感的精神橋梁，服務的價值才會真正綻放。與此同時，綠城服務持續(xù)擴大就業(yè)容量，2025年已為社會創(chuàng)造就業(yè)崗位17萬個，積極響應國家號召，與退役軍人事務部簽署就業(yè)合作協(xié)議，在多地共建“退役軍人服務站”，入選浙江省退役軍人就業(yè)合作企業(yè)，累計為六千多名退役軍人提供崗位。

科技向善，通過科技鏈接人、服務人。以“燈塔”為名，綠城服務成立AI戰(zhàn)略發(fā)展委員會，集結(jié)企業(yè)高管、骨干、一線員工與AI機器人廠商組成課題小組，研發(fā)最適合未來物業(yè)的服務場景。以開放換能力，以場景聚生態(tài)，用AI、機器人重構(gòu)物業(yè)服務的成本、效率與品質(zhì)。

與阿里、華為、科大訊飛、辰鰻科技等科技企業(yè)攜手，將清潔機器人、自動割草機、巡邏機器狗、清洗巡檢無人機、AI數(shù)字前臺、智慧能耗與ESG等在西溪國際、浙大總部園等園區(qū)落地應用，全力打造AI、智能化、零碳的智慧園區(qū)。

“我們始終認為，高質(zhì)量市場的競爭，本質(zhì)是自己與自己的競爭。只要服務設計足夠深、服務能力足夠強，無論市場風云如何變幻，我們都能穿越周期?！睏钫品ㄕf。

2025年綠城服務的年報，也可以看作是綠城服務帶給行業(yè)的新啟示。在微利時代堅守“意義”內(nèi)涵，在向上生長中積蓄“生長”密碼，那些真正理解服務本質(zhì)、持續(xù)深耕底層能力的企業(yè)，將在新一輪行業(yè)發(fā)展贏得戰(zhàn)略主動。

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