借名買房執(zhí)行異議之訴的裁判困境與出路

——以51篇執(zhí)行異議之訴裁判文書為研究樣本

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執(zhí)行程序作為實(shí)現(xiàn)公平正義的終局環(huán)節(jié)，其效率與公正的平衡直接關(guān)系群眾司法獲得感。2025年7月施行的《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）突破以往形式審查的局限，要求法院穿透權(quán)利外觀，審查認(rèn)定案外人權(quán)益能否排除強(qiáng)制執(zhí)行。借名買房引發(fā)的執(zhí)行異議之訴恰是典型場(chǎng)域。司法實(shí)踐中對(duì)借名行為權(quán)利屬性的認(rèn)知不一，亟需從理論層面厘清。本文以中國(guó)裁判文書網(wǎng)2020年至2024年的51起借名買房執(zhí)行異議之訴案件為樣本，通過深入剖析借名人的權(quán)利屬性及裁判爭(zhēng)議，嘗試提出規(guī)則構(gòu)建路徑。

2020年至2024年最高人民法院及各地法院“借名買房”執(zhí)行異議之訴裁判結(jié)果

一

理論根基：民事權(quán)益的屬性之爭(zhēng)

房屋登記權(quán)利人與實(shí)際出資人相分離的特殊形態(tài)，既涉及借名人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)，又關(guān)乎申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)實(shí)現(xiàn)與交易安全維護(hù)。準(zhǔn)確界定借名人所享民事權(quán)益的法律屬性是妥善化解此類糾紛的關(guān)鍵。在借名買房人執(zhí)行異議之訴的理論探析中，關(guān)于借名行為所負(fù)擔(dān)的權(quán)利性質(zhì)主要有以下觀點(diǎn)：

主流觀點(diǎn)認(rèn)為，借名行為僅在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。根據(jù)該觀點(diǎn)，房屋所有權(quán)依法歸屬于出名人，借名人僅享有請(qǐng)求辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。若出名人處分房屋，除相對(duì)人非善意構(gòu)成無權(quán)處分外，原則上認(rèn)定為有權(quán)處分。這一觀點(diǎn)與我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件的規(guī)定高度契合。另一種觀點(diǎn)則更注重實(shí)質(zhì)公平與真實(shí)意思表示。該觀點(diǎn)認(rèn)為借名人雖未完成登記，但其基于真實(shí)的借名合意與實(shí)際出資，應(yīng)認(rèn)定為房屋實(shí)際所有權(quán)人。支持者援引《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》第二條的規(guī)定，認(rèn)為在不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤情形下真實(shí)權(quán)利人可直接主張物權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)。

還有學(xué)者提出了折中觀點(diǎn)，認(rèn)為在承認(rèn)登記具有物權(quán)推定效力的前提下，要區(qū)分法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)。借名人享有的事實(shí)物權(quán)雖不具備登記外觀，但在權(quán)利性質(zhì)上仍屬于物權(quán)范疇，原則上能夠?qū)钩雒讼碛械姆晌餀?quán)以及申請(qǐng)執(zhí)行人的一般金錢債權(quán)。第三人基于對(duì)登記的信賴而取得物權(quán)并完成登記，則可對(duì)抗借名人的事實(shí)物權(quán)。此外，還有學(xué)者認(rèn)為借名人作為借名交易的發(fā)起者和主導(dǎo)者，處于防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的最佳位置，其通過選擇借名方式獲得利益，自應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)后果。相比之下，申請(qǐng)執(zhí)行人作為“外部債權(quán)人”，難以查明房屋背后的真實(shí)權(quán)屬狀況，預(yù)防借名交易風(fēng)險(xiǎn)的成本過高，因此在執(zhí)行程序中應(yīng)優(yōu)先保護(hù)善意申請(qǐng)執(zhí)行人的一般金錢債權(quán)，除非其明知或應(yīng)知借名事實(shí)存在。

二

司法實(shí)踐：裁判分歧的實(shí)證分析

（一）核心分歧的實(shí)踐表征

本文通過“借名買（購）房”“執(zhí)行異議”“最高人民法院”“高級(jí)人民法院”等關(guān)鍵詞組合，系統(tǒng)梳理2020年至2024年最高人民法院及各高級(jí)人民法院審理的借名買房人執(zhí)行異議之訴案件51起（其中最高人民法院9件，高級(jí)人民法院42件）。上述裁判文書中，支持借名人排除強(qiáng)制執(zhí)行的案件有18件（其中最高人民法院4件，高級(jí)人民法院14件）；不支持的有33件（最高人民法院5件，高級(jí)人民法院28件）。

通過梳理分析裁判要旨發(fā)現(xiàn)，案件分歧主要集中于“借名人能否排除強(qiáng)制執(zhí)行”：支持借名人訴訟請(qǐng)求的裁判主要是以物權(quán)真實(shí)權(quán)利狀態(tài)為裁判核心、以申請(qǐng)執(zhí)行人信賴?yán)姹Ｗo(hù)為審查重點(diǎn)、以借名人物權(quán)期待權(quán)保護(hù)為價(jià)值導(dǎo)向；不支持的裁判主要是因嚴(yán)格恪守物權(quán)法定與公示公信原則保護(hù)信賴?yán)婊蚧谶^錯(cuò)責(zé)任推定原則認(rèn)定借名人應(yīng)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）分歧產(chǎn)生的深層原因

第一，權(quán)益類型模糊。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉執(zhí)行程序若干問題的解釋》雖確立了案外人基于實(shí)體權(quán)利提出執(zhí)行異議的制度框架，但對(duì)于除所有權(quán)之外的“實(shí)體權(quán)利”具體涵蓋范圍、權(quán)利構(gòu)成要件及法律效力層級(jí)等關(guān)鍵問題，未作明確界定。這種立法表述的開放性，導(dǎo)致司法實(shí)踐中對(duì)該類權(quán)利的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，不同地區(qū)法院在處理同類案件時(shí)易出現(xiàn)裁判尺度差異，影響司法裁判的統(tǒng)一性與權(quán)威性。

第二，制度層面障礙。物權(quán)法定原則與登記公示制度突破面臨制度障礙?！督忉尅冯m強(qiáng)調(diào)實(shí)體判斷，但未明確“實(shí)體權(quán)利”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)踐中，法院對(duì)《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱民法典）物權(quán)編與合同編的適用選擇存在差異，導(dǎo)致裁判依據(jù)出現(xiàn)分野。根據(jù)物權(quán)變動(dòng)“登記生效主義”原則，訴爭(zhēng)房屋登記在出名人名下，且借名人系基于自主合意形成權(quán)利外觀與實(shí)際權(quán)屬分離狀態(tài)，既不符合民法典規(guī)定的更正登記適用情形，亦不具備提起異議登記的法定事由。

第三，價(jià)值導(dǎo)向沖突。實(shí)踐中，部分借名人將借名所購房屋作為唯一居住場(chǎng)所，涉及基本生存權(quán)益保障問題。如關(guān)于“非因自身原因未過戶”“合法占有”等關(guān)鍵事實(shí)，各地法院認(rèn)定尺度不一。如部分法院將“規(guī)避限購政策”一律視為“自身原因”，而另一些法院則區(qū)分“合理規(guī)避”與“惡意規(guī)避”，導(dǎo)致相似案件出現(xiàn)不同認(rèn)定結(jié)果。

三

規(guī)則建構(gòu)：原則與例外的平衡路徑

結(jié)合《解釋》的立法精神與司法實(shí)踐需求，筆者認(rèn)為，借名人所享有的權(quán)利屬性應(yīng)界定為“債權(quán)”，權(quán)利的實(shí)現(xiàn)需“附一定條件”。首先，借名行為在出名人和借名人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，根據(jù)借名行為的約定，借名人可以請(qǐng)求出名人協(xié)助辦理房屋變更登記，其請(qǐng)求權(quán)是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。其次，該權(quán)利僅在滿足特定條件時(shí)具有排除強(qiáng)制執(zhí)行的效力，具體包括：借名目的合法、實(shí)際占有房屋、非因自身原因未過戶等關(guān)鍵內(nèi)容。最后，該權(quán)利可對(duì)抗名義權(quán)利人及惡意第三人，但不能對(duì)抗善意取得的物權(quán)人或享有擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人。這一界定既尊重物權(quán)公示原則，又避免實(shí)質(zhì)公平的喪失，與《解釋》“實(shí)體判斷與程序保障并重”的理念一致。

在此結(jié)論的前提下，筆者認(rèn)為，審理借名買房人執(zhí)行異議之訴，應(yīng)確立“債權(quán)屬性為原則，生存居住為例外”的審查框架，并細(xì)化相應(yīng)的裁判標(biāo)準(zhǔn)。

（一）基本原則：借名人通常不能排除強(qiáng)制執(zhí)行

1.借名人具有法律上的可歸責(zé)性。借名買房行為本身具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性與非正當(dāng)性，借名人基于利益權(quán)衡自主選擇將房屋登記于他人名下，應(yīng)當(dāng)對(duì)該行為可能引發(fā)的法律后果有合理預(yù)期。從公平原則出發(fā)，若借名房屋未面臨強(qiáng)制執(zhí)行，其可獲取相應(yīng)利益；一旦房屋被納入執(zhí)行范圍，借名人亦需自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。需明確的是，借名買房約定僅在借名人與出名人之間產(chǎn)生合同約束力，不具有對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人的法律效力。當(dāng)借名房屋被依法強(qiáng)制執(zhí)行后，借名人可依據(jù)約定，向出名人主張違約責(zé)任，要求返還購房款、賠償裝修費(fèi)用等實(shí)際損失。即便出名人無財(cái)產(chǎn)可供賠償，該風(fēng)險(xiǎn)亦應(yīng)由借名人承擔(dān)。此種責(zé)任分配機(jī)制既保障了借名人的合同救濟(jì)權(quán)利，又維護(hù)了市場(chǎng)交易秩序，避免因過度傾斜保護(hù)而破壞公平原則。

2.申請(qǐng)執(zhí)行人具有信賴?yán)姹Ｗo(hù)。依據(jù)物權(quán)公示公信原則，善意無過錯(cuò)的申請(qǐng)執(zhí)行人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載內(nèi)容的信賴實(shí)施交易行為，其合法權(quán)益應(yīng)受法律保護(hù)。需注意的是，登記公信力的保護(hù)范圍僅限于善意第三人，若申請(qǐng)執(zhí)行人明知或應(yīng)知借名登記事實(shí)仍參與交易，則不適用該保護(hù)規(guī)則。在司法實(shí)踐中，除非有充分反證推翻申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的合理信賴，否則應(yīng)依法認(rèn)定其信賴?yán)娴恼?dāng)性，切實(shí)維護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全。

（二）例外情形：生存居住權(quán)益的優(yōu)先保護(hù)

1.優(yōu)先保護(hù)生存居住權(quán)益。生存居住權(quán)益作為基本人權(quán)的核心內(nèi)容，始終是法律保障的重要價(jià)值取向。自2002年起，最高人民法院就通過司法解釋確立了生存居住權(quán)益優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的裁判規(guī)則。2015年《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》進(jìn)一步細(xì)化了商品房買受人排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體要件，要求同時(shí)滿足“書面合同合法有效、唯一居住用途、已支付過半價(jià)款”三項(xiàng)條件。盡管借名買房法律關(guān)系與商品房買賣存在差異，但住房承載的生存居住權(quán)益本質(zhì)相同，理應(yīng)獲得同等程度的法律保護(hù)。人民法院在審查借名人主張的生存居住權(quán)益時(shí)，需設(shè)置更為嚴(yán)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，確立“四要件審查標(biāo)準(zhǔn)”：一是借名協(xié)議真實(shí)合法；二是借名人在查封前已合法占有房屋；三是已支付全部或大部分價(jià)款；四是房屋用于家庭基本居住且無規(guī)避執(zhí)行情形。滿足上述要件的，可認(rèn)定借名人權(quán)益足以排除執(zhí)行。

2.與擔(dān)保物權(quán)發(fā)生沖突時(shí)的價(jià)值衡量機(jī)制。當(dāng)借名人主張的生存居住權(quán)益與申請(qǐng)執(zhí)行人享有的擔(dān)保物權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，需通過價(jià)值衡量機(jī)制確定權(quán)益保護(hù)順位。盡管擔(dān)保物權(quán)基于物權(quán)法定原則具有優(yōu)先效力，但生存居住權(quán)益作為基本人權(quán)的重要體現(xiàn)，在特定情形下應(yīng)當(dāng)突破物權(quán)優(yōu)先規(guī)則獲得例外保護(hù)。從立法精神來看，民法典確立的“買賣不破租賃”“抵押不破租賃”等規(guī)則均體現(xiàn)了對(duì)生存居住權(quán)益的優(yōu)先保護(hù)導(dǎo)向。司法實(shí)踐中，人民法院應(yīng)綜合考量借名買房人的權(quán)益性質(zhì)、當(dāng)事人過錯(cuò)程度、生存必要性等因素，在維護(hù)擔(dān)保物權(quán)人合法權(quán)益的同時(shí)，最大限度保障借名人的基本生存權(quán)利，實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。

來源： 最高人民法院

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