最近刷到個炸鍋的新聞——萬科2025年虧了820億，加上2024年總共虧了1300多億！這可是當年喊“活下去”的行業(yè)優(yōu)等生啊，連它都栽了，其他房企更不用提了。這時候突然有人翻出王石的第三次預2007年那會樓市瘋成啥樣？開發(fā)商搶地像搶錢，買房人半夜排號擠破頭，誰有套房誰就是人生贏家。結果王石突然跳出來說“拐點要來了”，還讓萬科降價賣房、少開工。當時同行罵他攪局，業(yè)主砸售樓處，萬科被孤立得像個“異類”。但2008年金融危機一來，房價真跌了，高位接盤的人直接被套牢——這大哥第一次預測，中了。

測，說他前兩次都準到離譜，這次會不會到2018年，樓市又熱起來了，房企借錢像不要錢，規(guī)模越做越大。結果王石在股東大會喊出三個字：“活下去”！當時誰信??？大家都覺得萬科矯情，明明賺得盆滿缽滿還裝窮。但萬科真動手了：拿地謹慎了，杠桿降了，現(xiàn)金流攢起來了。現(xiàn)在看那些暴雷的房企，全是當年擴張最猛的——第二次預測，又中了。

又中了？2019年王石補了一刀，說年輕人別急著買房，租房也挺好，不然會限制發(fā)展。當時評論區(qū)全是罵聲，說他站著說話不腰疼。但后來二手房價格連跌30個月，高位接盤的人現(xiàn)在還在還比房子貴的貸款——這波判斷，也沒跑偏。

王石2017年就從萬科退了，但沒閑著，花了大量時間研究日本90年代房地產泡沫。研究完給出第三次判斷，一共三點：

第一，中國樓市有泡沫，但不會像日本硬著陸。日本當年主動加息刺破泡沫，我們一直在出利好減壓，走軟著陸路。這點現(xiàn)在看確實在走，政策沒往死里壓，一直在托底。

第二，調整周期至少3-5年，房價穩(wěn)中有降，拿時間換空間，慢慢消化泡沫。現(xiàn)在2026年，剛好是調整的第三年，房價沒崩也沒反彈，確實在慢慢磨。

第三，行業(yè)大洗牌，高負債高周轉玩不轉了，撐不住的要么被吞要么倒閉，活下來的才是真有實力。看看現(xiàn)在的數(shù)據(jù)：2025年商品房成交面積8.9億平，回到2009年；住宅成交7.4億平，回到2007年；二手房跌了39%，新開工少了74%回到2004年。萬科都虧成這樣，中小房企更難了，這不就是大洗牌的節(jié)奏？

政策也在配合軟著陸。中央經濟工作會議把穩(wěn)定房地產放重要位置，住建部推現(xiàn)房銷售，2025年現(xiàn)房比例超35%，海南都70%了，買房不用怕爛尾了，這就是實實在在的好事。

2026年是不是底部？樂觀派（丁祖昱、連平、中金）說今年是底，謹慎派（摩根士丹利、瑞銀）說新房還能跌2-3%，核心城市復蘇要到2027下半年。不管咋樣，市場在磨底，不是自由落體，這點大家都能感覺到。

以前房地產是拼命蓋、拼命賣，現(xiàn)在轉向保障房、城市更新、品質住宅，“十五五”開局政策工具箱還有貨，新階段開始了。

王石三次預測跨度近20年，每次都不招人待見，但后來都驗證了。這次會不會錯？誰也不敢打包票，但目前走勢和政策確實在走他說的慢調整、大洗牌、軟著陸。

買房這事，別聽風就是雨。以前有人為結婚買、為孩子上學買，現(xiàn)在也有人為獨立空間、照顧老人買。但不管啥理由，得想想自己真需要啥，手里錢夠不夠，風險扛不扛得住。不因為“抄底”沖進去，也不因為“崩盤”不敢動，踏踏實實過日子比啥預測都實在。

參考資料：新華社《中國房地產市場運行情況》；人民網《王石關于房地產行業(yè)的思考》