近年，國(guó)企大舉進(jìn)軍住房租賃，政策房加速供應(yīng)，卻也催生了一批“霸王租客”——利用國(guó)企“怕輿情、怕問(wèn)責(zé)”的心理，惡意欠租、轉(zhuǎn)租甚至占房。

URI城市租住在梳理多地保租房、公租房運(yùn)營(yíng)案例時(shí)，發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象：霸王租客的身影遠(yuǎn)比想象中更常見(jiàn)。從某租戶(hù)煽動(dòng)拒繳情緒導(dǎo)致百萬(wàn)元租金拖欠，到黑龍江鶴崗110戶(hù)租戶(hù)惡意欠租超半年，再到四川廣元一次專(zhuān)項(xiàng)整治便清收欠租733.01萬(wàn)元……這些數(shù)字背后，是實(shí)打?qū)嵉奶潛p，且違規(guī)行為早已不局限于單一的欠租—惡意欠租、違規(guī)轉(zhuǎn)租、長(zhǎng)期空置，正成為部分項(xiàng)目中的“頑疾”。

這類(lèi)“霸王租客”的違規(guī)行為，不僅造成實(shí)打?qū)嵉膰?guó)有資產(chǎn)流失，也讓本應(yīng)精準(zhǔn)惠及住房困難群體的民生保障資源被擠占，既大幅抬高了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理成本，也嚴(yán)重?cái)_亂了小區(qū)正常的居住秩序與保障公平。

01

問(wèn)題掃描

霸王租客亂象的“廣度與深度”

當(dāng)我們把目光投向全國(guó)各地的保租房、公租房項(xiàng)目，可以看到霸王租客違規(guī)行為已遍及全國(guó)主要區(qū)域，黑龍江、安徽、四川、湖北、廣東、云南等多地均出現(xiàn)典型案例。

從涉及項(xiàng)目規(guī)模來(lái)看，既有鶴崗4206間公租房的規(guī)?；瘉y象，也有深圳、漳州等城市的分散性違規(guī)，小到單戶(hù)欠租，大到百萬(wàn)元群體性欠租，呈現(xiàn)“點(diǎn)面結(jié)合”的蔓延態(tài)勢(shì)。

其中，長(zhǎng)期欠租（超6個(gè)月）、違規(guī)轉(zhuǎn)租、長(zhǎng)期空置是最主要的三類(lèi)違規(guī)行為，部分地區(qū)還出現(xiàn)“欠租+轉(zhuǎn)租+損毀房屋”的多重違規(guī)疊加現(xiàn)象。

這些違規(guī)行為造成的不僅是經(jīng)濟(jì)損失，更帶來(lái)三重傷害：

最直接的是國(guó)有資產(chǎn)流失，民生保障資源被非法侵占；

更深層的是運(yùn)營(yíng)管理成本被迫增加，有限的行政資源陷入無(wú)休止的追查與訴訟；

最隱形的是正常居住秩序被占用，長(zhǎng)期空置以及被違規(guī)轉(zhuǎn)租的房子并未惠及實(shí)際居住困難的群體，違背了保租房的初衷。

同時(shí)，違規(guī)成本過(guò)低導(dǎo)致守約租戶(hù)心理失衡，甚至出現(xiàn)“跟風(fēng)欠租”現(xiàn)象，破壞契約精神與社會(huì)誠(chéng)信體系。

02

治理智慧

各地處置中的“破局之道”

面對(duì)形形色色的違規(guī)行為，各地在實(shí)踐中摸索出一套“組合拳”。我們從中梳理出幾種具有示范價(jià)值的處理模式：

01

全域排查 分類(lèi)清退

“跨部門(mén)聯(lián)審+線下實(shí)地核查”成為普遍采用的排查模式，精準(zhǔn)鎖定違規(guī)租戶(hù)，公布黑名單，根據(jù)不同的違規(guī)行為進(jìn)行處理，有效追繳大量欠租費(fèi)用。

02

科技賦能 精準(zhǔn)提效

一些地方在處理時(shí)采用了大數(shù)據(jù)模型、多部門(mén)聯(lián)動(dòng)等“科技手段”進(jìn)行輔助，展現(xiàn)了精準(zhǔn)的打擊能力，大幅提高了處置準(zhǔn)確度和效率。大數(shù)據(jù)監(jiān)督模型的核心優(yōu)勢(shì)在于破解數(shù)據(jù)壁壘，批量發(fā)現(xiàn)問(wèn)題線索，實(shí)現(xiàn)“讓數(shù)據(jù)多跑路，讓人員少跑腿”，降低管理成本。

03

個(gè)案示范 批量整改

針對(duì)群體性欠租、跟風(fēng)違規(guī)等復(fù)雜情況，地方探索出“執(zhí)結(jié)一案、帶動(dòng)一片”的方案。例如安徽面對(duì)租戶(hù)王某煽動(dòng)引發(fā)的百萬(wàn)元欠租難題，運(yùn)營(yíng)方?jīng)]有簡(jiǎn)單起訴所有欠租戶(hù)，而是優(yōu)先針對(duì)核心煽動(dòng)者王某啟動(dòng)司法程序，法官多次上門(mén)釋法明理，最終促使王某繳清欠租并主動(dòng)勸說(shuō)其他租戶(hù)補(bǔ)繳，成功破解群體性欠租僵局。這種工作方式，既降低了司法成本，又避免了矛盾激化，實(shí)現(xiàn)了法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。

04

司法兜底 公益訴訟

對(duì)于監(jiān)管履職不力、違規(guī)問(wèn)題長(zhǎng)期存在的情況，鶴崗市通過(guò)行政公益訴訟打破治理僵局。檢察機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)興安區(qū)住建局對(duì)110戶(hù)惡意欠租、98間長(zhǎng)期空置等問(wèn)題怠于履職后，依法對(duì)住建局提起公益訴訟，法院判令住建局全面履職。這種“司法監(jiān)督+行政履職”的聯(lián)動(dòng)模式，形成“監(jiān)督-裁判-促改”閉環(huán)機(jī)制，更有助于問(wèn)題的全面整改。

03

構(gòu)建“全周期+多維度”

長(zhǎng)效監(jiān)管體系

基于對(duì)各地案例的梳理分析，URI城市租住研究認(rèn)為，避免霸王租客亂象反復(fù)，關(guān)鍵在于構(gòu)建一套“源頭防范——過(guò)程管控——事后懲戒——追責(zé)倒逼”的全流程監(jiān)管閉環(huán)，并通過(guò)科技賦能，提高效率、降低管理成本。

1

源頭防范：嚴(yán)把準(zhǔn)入關(guān)，從根源降低風(fēng)險(xiǎn)

參考吳忠市和固鎮(zhèn)縣的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行“多部門(mén)聯(lián)審”準(zhǔn)入機(jī)制：聯(lián)合稅務(wù)、自然資源、民政、市場(chǎng)監(jiān)管等部門(mén)，對(duì)申請(qǐng)人的收入、房產(chǎn)、婚姻、工商注冊(cè)等核心信息開(kāi)展交叉核驗(yàn)，嚴(yán)防材料造假、瞞報(bào)財(cái)產(chǎn)，杜絕不符合條件者騙取保障資格。

2

“信用+資格”雙重審核

將申請(qǐng)人的住房租賃信用記錄、社會(huì)征信情況納入審核指標(biāo)，對(duì)有欠租、轉(zhuǎn)租等不良記錄者從嚴(yán)把控并公示曝光，甚至限制申請(qǐng)資格，從源頭篩除高風(fēng)險(xiǎn)租戶(hù)。

3

過(guò)程管控：實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)精準(zhǔn)監(jiān)管

入住不是終點(diǎn)，監(jiān)管必須貫穿始終?？梢詤⒖己秉S石和荊門(mén)的做法，定期發(fā)布清退名單、年終集中清查等方式，以固定的頻率對(duì)住戶(hù)情況進(jìn)行梳理更新，將管控工作常態(tài)化，能夠極早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題租戶(hù)，減少損失。

4

事后懲戒，提高違規(guī)成本

URI城市租住建議：除了追繳欠款、滯納金、非法所得以外，還可以建立“全國(guó)統(tǒng)一黑名單”，整合各地違規(guī)租戶(hù)信息，建立聯(lián)網(wǎng)的保租房失信黑名單，明確規(guī)定有欠租、轉(zhuǎn)租、惡意損毀房屋等違規(guī)行為者，5年內(nèi)不得申請(qǐng)全國(guó)任何城市的保租房、公租房，實(shí)現(xiàn)“一處違規(guī)、全國(guó)受限”。

5

追責(zé)倒逼：管好公租房先要管好管理者

監(jiān)管者不作為，比違規(guī)者更值得警惕。黑龍江鶴崗的檢察機(jī)關(guān)對(duì)住建局提起公益訴訟、四川廣元追責(zé)履職不到位干部，都是在構(gòu)建“監(jiān)督-裁判-促改”的閉環(huán)，以司法手段為底線，方能打破監(jiān)管僵局。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)復(fù)核、URI調(diào)研及data bank

撰文: URI研究中心

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