韓國(guó)國(guó)土交通部公布最新住房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，全國(guó)已竣工未售住宅達(dá)到6.6208萬(wàn)套，雖然環(huán)比小幅下降0.6%，但其中被視為“惡性庫(kù)存”的竣工后未售住宅卻逆勢(shì)升至3.1307萬(wàn)套，環(huán)比增加5.9%，時(shí)隔14年再次突破3萬(wàn)套關(guān)口，上一次出現(xiàn)類似規(guī)模是在2012年3月的3.0438萬(wàn)套。

從結(jié)構(gòu)來(lái)看，這一庫(kù)存問(wèn)題并非均勻分布，而是明顯集中在地方地區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，86.3%的竣工未售住宅位于首都圈之外，其中大邱以4296套位居全國(guó)第一，環(huán)比暴增36.1%，成為增長(zhǎng)最明顯的地區(qū)。其后依次為慶尚南道3629套、慶尚北道3174套、釜山3136套、忠清南道2574套、京畿道2359套、濟(jì)州2213套及全羅南道1926套。這種區(qū)域集中，意味著房地產(chǎn)壓力正在向地方城市集中，而非全國(guó)同步擴(kuò)散。

供應(yīng)端的數(shù)據(jù)同樣呈現(xiàn)出“錯(cuò)位”特征。2月全國(guó)住房開(kāi)工量達(dá)到1.4795萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)30.8%，地方地區(qū)增長(zhǎng)幅度高達(dá)122%，顯示開(kāi)發(fā)端仍在加速推進(jìn)；但與此同時(shí)，實(shí)際竣工量?jī)H為1.5064萬(wàn)套，環(huán)比大幅下降32.6%，其中首都圈下降51%，首爾下降55.4%。也就是說(shuō)，新項(xiàng)目在增加，但真正進(jìn)入市場(chǎng)的房源卻在減少，供需節(jié)奏出現(xiàn)明顯不匹配。

交易層面也反映出類似變化。2月全國(guó)住房買賣成交量為5.7785萬(wàn)筆，環(huán)比下降6%，但同比仍增長(zhǎng)14%，說(shuō)明市場(chǎng)仍有一定活躍度，但增長(zhǎng)動(dòng)力已開(kāi)始減弱。相比之下，租賃市場(chǎng)變化更加明顯，全國(guó)租賃交易量達(dá)到25.3423萬(wàn)筆，其中全租房交易同比大幅下降26%，而月租房交易則同比增長(zhǎng)1.1%。

更關(guān)鍵的數(shù)據(jù)在結(jié)構(gòu)上。今年1至2月，月租交易占比已達(dá)到68.3%，較去年同期的61.4%上升6.9個(gè)百分點(diǎn)，逼近七成。這意味著韓國(guó)租賃市場(chǎng)正在從傳統(tǒng)的“全租主導(dǎo)”模式，加速向“保證金+月租”模式轉(zhuǎn)型。

如果將這些數(shù)據(jù)放在一起看，可以看到一個(gè)較為清晰的變化路徑。一方面，部分地區(qū)房源開(kāi)始積壓，特別是地方城市庫(kù)存壓力上升；另一方面，居民購(gòu)房與租房行為正在發(fā)生改變，租賃模式逐漸向現(xiàn)金流更穩(wěn)定的月租轉(zhuǎn)移。

庫(kù)存上升與租賃結(jié)構(gòu)變化之間并非孤立現(xiàn)象。當(dāng)房?jī)r(jià)、利率及貸款環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，購(gòu)房需求會(huì)受到抑制，而租賃需求則相應(yīng)增強(qiáng)。但在租賃內(nèi)部，全租這種一次性大額資金模式也開(kāi)始受到限制，進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)向月租過(guò)渡。

從區(qū)域角度來(lái)看，首都圈與地方之間的差距正在擴(kuò)大。首都圈庫(kù)存相對(duì)可控，而地方庫(kù)存快速積累，顯示人口流動(dòng)與需求集中仍在持續(xù)影響房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。這種分化，使房地產(chǎn)市場(chǎng)不再呈現(xiàn)統(tǒng)一走勢(shì)，而是逐步轉(zhuǎn)向“核心區(qū)域穩(wěn)定、非核心區(qū)域承壓”的格局。

整體來(lái)看，這組數(shù)據(jù)反映的并不是單一的市場(chǎng)波動(dòng)，而是房地產(chǎn)運(yùn)行邏輯正在發(fā)生變化。從“賣房為主”轉(zhuǎn)向“租賃為主”，從“全租模式”轉(zhuǎn)向“月租模式”，再到“區(qū)域分化加劇”，多重因素疊加，使市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)新的階段。