當(dāng)TOP10房企簽約額同比普遍下滑16%時(shí)，中國(guó)金茂以16%的同比增長(zhǎng)突圍，1135億元簽約額與16%毛利率的背后，是行業(yè)筑底期頭部房企的生存邏輯重構(gòu)。

業(yè)績(jī)反差：16%增降背后的行業(yè)分化

3月24日，中國(guó)金茂（00817.HK）披露2025年全年業(yè)績(jī)報(bào)告，一組反差鮮明的數(shù)據(jù)引發(fā)行業(yè)關(guān)注：在房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓、頭部房企銷售普遍遇冷的背景下，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1135億元，同比增長(zhǎng)16%，行業(yè)排名攀升至第8位，創(chuàng)下歷史最高水平；同期，TOP10房企簽約銷售金額同比平均降幅達(dá)16%，一增一降間，凸顯出行業(yè)分化加劇背景下的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力差異。

作為聚焦核心城市的頭部城市運(yùn)營(yíng)商，中國(guó)金茂的2025年業(yè)績(jī)表現(xiàn)，未脫離行業(yè)筑底的大環(huán)境，卻憑借精準(zhǔn)的戰(zhàn)略布局與產(chǎn)品打磨，走出了一條差異化發(fā)展路徑。數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司全年毛利92.21億元，同比增長(zhǎng)7%，整體毛利率提升至16%；股東應(yīng)占利潤(rùn)（含投資物業(yè)公平值損益）12.53億元，同比增長(zhǎng)18%，盈利指標(biāo)的穩(wěn)步改善，成為其逆勢(shì)增長(zhǎng)的核心支撐。

中國(guó)金茂管理層出席業(yè)績(jī)會(huì)

產(chǎn)品突圍：拒絕“以價(jià)換量”靠產(chǎn)品力破局

產(chǎn)品力的持續(xù)升級(jí)，是金茂實(shí)現(xiàn)銷售突圍的關(guān)鍵抓手。不同于行業(yè)內(nèi)部分企業(yè)的“以價(jià)換量”，金茂選擇以產(chǎn)品體系迭代激活市場(chǎng)需求。2024年推出的“金玉滿堂”產(chǎn)品體系在2025年持續(xù)落地，全年共有6個(gè)金茂府、7個(gè)璞系、5個(gè)滿系、8個(gè)棠系項(xiàng)目面市，多個(gè)項(xiàng)目在所在城市形成現(xiàn)象級(jí)熱銷，其中西安金茂璞逸東方更是斬獲2025年西安市銷售額冠軍。

西安金茂璞逸東方為2025年西安市銷售額冠軍

布局聚焦：錨定核心城市挖價(jià)值

與產(chǎn)品力相匹配的，是其對(duì)核心城市的聚焦布局。隨著國(guó)內(nèi)改善型住房需求持續(xù)釋放，金茂進(jìn)一步優(yōu)化銷售結(jié)構(gòu)，將資源向高能級(jí)城市集中。2025年，公司一二線城市簽約銷售占比高達(dá)96%，華北、華東兩大核心區(qū)域簽約占比提升至73%；北京、上海兩大一線城市簽約銷售額均突破200億元，西安突破100億元，鄭州、天津、雄安等核心城市的市場(chǎng)表現(xiàn)均領(lǐng)先于當(dāng)?shù)匦袠I(yè)平均水平。

這種聚焦核心城市與打磨優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的雙重發(fā)力，直接推動(dòng)產(chǎn)品溢價(jià)能力提升。2025年，金茂住宅平均簽約單價(jià)升至約2.7萬(wàn)元/㎡，同比提升24%，在行業(yè)普遍降價(jià)促銷的背景下，既體現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)其產(chǎn)品價(jià)值的認(rèn)可，也引發(fā)“高單價(jià)可持續(xù)性”的行業(yè)討論。

盈利提質(zhì)：運(yùn)營(yíng)優(yōu)化+存量盤活雙驅(qū)動(dòng)

盈利水平的提振，不僅源于銷售端的良好表現(xiàn)，更得益于運(yùn)營(yíng)效率的優(yōu)化與存量資產(chǎn)的盤活。報(bào)告期內(nèi)，金茂堅(jiān)持“做優(yōu)增量、盤活存量”的策略，自2024年以來(lái)累計(jì)獲取的43個(gè)項(xiàng)目，全部聚焦核心城市核心板塊，平均銷售凈利率超過(guò)10%；2025年全年完成47個(gè)項(xiàng)目清盤，15宗土地、26個(gè)大宗資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)有效盤活，為企業(yè)現(xiàn)金流注入新活力。

運(yùn)營(yíng)效率提升進(jìn)一步夯實(shí)盈利根基。2025年，金茂新項(xiàng)目平均首開(kāi)周期縮短至5.2個(gè)月，“快開(kāi)、快回、快清”策略持續(xù)強(qiáng)化，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正速度縮至10.4個(gè)月，武漢金茂樾滿晴川項(xiàng)目?jī)H用4.8個(gè)月便實(shí)現(xiàn)回正，成為標(biāo)桿案例。同時(shí)公司嚴(yán)控三費(fèi)、降本增效，三費(fèi)分別同比下降4%、13%、9%，進(jìn)一步釋放盈利空間。

武漢金茂樾滿晴川項(xiàng)目4.8個(gè)月達(dá)成經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正

財(cái)務(wù)穩(wěn)?。旱拖⑷谫Y筑牢發(fā)展底盤

財(cái)務(wù)穩(wěn)健是其逆勢(shì)增長(zhǎng)的堅(jiān)實(shí)保障。2025年，金茂新增融資平均成本降至2.75%，處于行業(yè)低位；債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，開(kāi)發(fā)貸及經(jīng)營(yíng)貸占比提升至約50%，外幣債務(wù)占比降至20%。多元融資渠道暢通，全年公開(kāi)市場(chǎng)融資成本低至2.3%，新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸多達(dá)自律下限；截至期末，在手未動(dòng)用銀行授信超700億元，為后續(xù)發(fā)展提供充足支撐。

第二曲線：服務(wù)與持有業(yè)務(wù)補(bǔ)位增長(zhǎng)

在傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外，金茂正穩(wěn)步培育第二增長(zhǎng)曲線，品質(zhì)服務(wù)、精品持有等業(yè)務(wù)的表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健。金茂服務(wù)（00816.HK）2025年在管面積同比增長(zhǎng)5%，營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)18.5%，其中核心物業(yè)管理收入同比增長(zhǎng)23%，核心物業(yè)管理毛利率同比增長(zhǎng)22.1%，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)與能源運(yùn)維業(yè)務(wù)滿意度均保持在90分位。

杭州秦望水街開(kāi)業(yè)客流超10萬(wàn)人次

精品持有業(yè)務(wù)表現(xiàn)同樣亮眼。截至2025年末，其精品持有物業(yè)總建面達(dá)436萬(wàn)㎡，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入同比增長(zhǎng)9%，酒店業(yè)務(wù)EBITDA同比增長(zhǎng)31%；杭州秦望水街、北外灘金茂中心順利開(kāi)業(yè)，江陰嘉悅酒店等項(xiàng)目落地，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)拓展。此外，華夏金茂商業(yè)REIT已完成7次超預(yù)期分紅，分派率穩(wěn)定在5%以上，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)活力凸顯。

投資收斂：錨定高能級(jí)城市鎖定未來(lái)

投資端的收斂聚焦，為未來(lái)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2025年，金茂新增21個(gè)項(xiàng)目均布局一二線城市，其中北京、上海兩大深耕城市投資占比達(dá)66%。截至期末，未售貨值中89%位于一二線城市，一線城市占比較上年提升8個(gè)百分點(diǎn)至近30%，貨值結(jié)構(gòu)優(yōu)化進(jìn)一步提升業(yè)績(jī)確定性。

公司在核心城市拿地精準(zhǔn)、策略連貫。2025年四季度重點(diǎn)加碼上海，于11月24日上海九批次土拍中，以37.26億元底價(jià)競(jìng)得寶山區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地，并聯(lián)合象嶼等企業(yè)摘得同批次嘉定新城地塊，兩宗地塊精準(zhǔn)補(bǔ)位核心板塊，進(jìn)一步筑牢在滬深耕根基，彰顯對(duì)上海市場(chǎng)的長(zhǎng)期信心。進(jìn)入2026年，金茂延續(xù)上海深耕戰(zhàn)略，3月13日上海一批次土拍中，與象嶼聯(lián)合體以14.59億元底價(jià)斬獲嘉定區(qū)JDC1-1703單元B06-01純住宅地塊。該地塊出讓面積3.5萬(wàn)平方米，容積率1.7、限高40米，規(guī)劃建面約5.96萬(wàn)平方米，緊鄰地鐵11號(hào)線白銀路站，配套完善，未來(lái)有望打造低密改善產(chǎn)品，填補(bǔ)區(qū)域供應(yīng)空白。此次拿地既是金茂2026年在滬首次補(bǔ)倉(cāng)，也凸顯“滬七條”落地后其對(duì)上海核心土地市場(chǎng)的堅(jiān)定布局，與2025年四季度拿地形成呼應(yīng)。同時(shí)，西安、長(zhǎng)沙新增地塊均為城市燈塔級(jí)項(xiàng)目：西安2024年11月摘得曲江板塊優(yōu)質(zhì)地塊，形成四子共耀格局，打造低密TOP級(jí)著作；長(zhǎng)沙2026年3月競(jìng)得開(kāi)福區(qū)湘江中路S10商住地塊，依托一線江景與雙地鐵優(yōu)勢(shì)，完善區(qū)域戰(zhàn)略布局。此外，公司2026年3月還在南京、蘇州核心區(qū)域補(bǔ)倉(cāng)，持續(xù)深化核心城市布局。

未來(lái)展望：筑底期穩(wěn)健向“優(yōu)”而行

3月24日業(yè)績(jī)會(huì)上，中國(guó)金茂董事長(zhǎng)陶天海表示，當(dāng)前市場(chǎng)仍處筑底階段，但結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)仍在，具備優(yōu)秀產(chǎn)品力的企業(yè)機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)。公司明確2026年銷售穩(wěn)中有升，將延續(xù)“產(chǎn)品引領(lǐng)、客戶至上”理念，堅(jiān)持積極不激進(jìn)的投資風(fēng)格，聚焦高能級(jí)城市，力爭(zhēng)從“活得好”向“活出彩”跨越。

16%的逆勢(shì)增長(zhǎng)，是金茂核心競(jìng)爭(zhēng)力的集中彰顯。其2025年業(yè)績(jī)既展現(xiàn)了行業(yè)筑底期的企業(yè)韌性，也折射出房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)向價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)型的必然趨勢(shì)。