貝克漢姆家最近又惹麻煩了。

不是因?yàn)榫S多利亞的新時(shí)裝系列，也不是布魯克林和家人的那場(chǎng)曠日持久的家庭風(fēng)波。

這一次，是因?yàn)橐蛔叺臒簟?/p>

近日，英國(guó)媒體爭(zhēng)相報(bào)道一件事：

大衛(wèi)·貝克漢姆和維多利亞·貝克漢姆向West Oxfordshire District Council（西牛津郡區(qū)政府）提交了規(guī)劃申請(qǐng)，希望在他們科茨沃爾德莊園的湖邊裝幾盞燈，順便沿著自建小橋掛一排裝飾燈。

鄰居James Worthington看完申請(qǐng)文件，當(dāng)場(chǎng)寫(xiě)了一封措辭強(qiáng)烈的反對(duì)信，寄給當(dāng)?shù)卣?，信中說(shuō)：

"我以為這里是科茨沃爾德鄉(xiāng)村，結(jié)果看到圖紙，我懷疑自己搞錯(cuò)了，這是邁阿密還是黑池濱海？"

這場(chǎng)鬧劇放在我們的認(rèn)知里，可能有些難以理解。

花六七百萬(wàn)英鎊買(mǎi)了自己的莊園，裝幾盞湖邊燈，這都要去申請(qǐng)？

而這，恰恰是英國(guó)房產(chǎn)制度最讓人摸不著頭腦、卻又必須認(rèn)真對(duì)待的一面。

貝克漢姆夫婦2016年買(mǎi)下這處位于Great Tew的莊園，當(dāng)時(shí)成交價(jià)約650萬(wàn)英鎊，房子名稱(chēng)叫做Maplewood Barn。

近十年來(lái)，他們一點(diǎn)點(diǎn)地改建，一點(diǎn)點(diǎn)地?cái)U(kuò)建：

先是增加了一條私人車(chē)道和大門(mén)，后來(lái)建了車(chē)庫(kù)、網(wǎng)球場(chǎng)、樹(shù)屋、保安室，又挖了一個(gè)面積達(dá)3,000平方米、深達(dá)4米的人工湖。如今整個(gè)莊園的估值已經(jīng)漲到約1,200萬(wàn)英鎊。

但每一步擴(kuò)建，幾乎都觸發(fā)了一場(chǎng)鄰居投訴。

最近這輪的湖邊照明申請(qǐng)，是繼今年早些時(shí)候的"新車(chē)道爭(zhēng)議"之后的又一輪風(fēng)波。

今年初，他們申請(qǐng)將莊園內(nèi)一條農(nóng)用土路改造成正式柏油路面車(chē)道，理由是要避開(kāi)附近Soho Farmhouse成員俱樂(lè)部帶來(lái)的交通擁堵。

鄰居Joan Lane在給當(dāng)?shù)卣男胖袑?xiě)道：

"這條小路本來(lái)徒步者也在用，結(jié)果以后就要被那些巨型SUV不停地開(kāi)進(jìn)開(kāi)出，這講不通。"

另一位鄰居James Worthington則自掏腰包，準(zhǔn)備了整整43頁(yè)的反對(duì)材料，逐條列舉他認(rèn)為貝克漢姆家違規(guī)操作的證據(jù)——他指出，很多工程看起來(lái)"先施工，再申請(qǐng)"，屬于倒著走的程序。

鄰居們給貝克漢姆家貼上了一個(gè)標(biāo)簽："drip-feeding"（逐步蠶食式申請(qǐng)）。

這在英國(guó)規(guī)劃界是一個(gè)非常敏感的詞，指的是申請(qǐng)人為了規(guī)避整體審查，將同一個(gè)大項(xiàng)目拆分成若干小申請(qǐng)，逐步推進(jìn)，最終把整塊地的面貌全部改變。

當(dāng)?shù)卣畬?duì)此類(lèi)做法高度警惕，而鄰居們也有權(quán)利——而且有人會(huì)行使這個(gè)權(quán)利——一次次地去正式投訴。

貝克漢姆莊園的主體建筑，是一棟Grade II（二級(jí)保護(hù)）的歷史建筑。

這個(gè)分級(jí)在英國(guó)意味著什么？

Grade II建筑是英國(guó)保護(hù)建筑的第三個(gè)等級(jí)，全國(guó)有約40萬(wàn)棟。

Grade II之上是Grade II*（二級(jí)加星），再往上是Grade I（一級(jí)），后兩者加起來(lái)只占總數(shù)約6%。

Grade II建筑的定義是"nationally important and of special interest"（具有全國(guó)重要性和特殊價(jià)值）——聽(tīng)起來(lái)比較寬泛，但監(jiān)管要求一點(diǎn)都不含糊。

對(duì)于購(gòu)房者而言，買(mǎi)下一棟Grade II建筑，意味著以下這幾件事幾乎肯定要發(fā)生：

任何外部改動(dòng)，包括更換窗戶(hù)、改變屋頂材質(zhì)、加建結(jié)構(gòu)，都需要同時(shí)申請(qǐng)普通規(guī)劃許可和"保護(hù)建筑許可"（Listed Building Consent）這兩份文件，缺一不可。

內(nèi)部改動(dòng)同樣受限——換掉原始的木地板、移除歷史性的壁爐，哪怕是粉刷了一堵"有特色的墻"，都可能觸發(fā)投訴。

修繕必須使用"傳統(tǒng)材料"，不能用現(xiàn)代建材替代，這意味著修繕成本往往遠(yuǎn)高于普通建筑。

未經(jīng)許可擅自改動(dòng)，最高面臨無(wú)限額罰款和刑事追訴。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，Grade II建筑是一個(gè)需要長(zhǎng)期維護(hù)投入的資產(chǎn)，它的升值潛力往往是真實(shí)的，但持有成本和管理復(fù)雜度也遠(yuǎn)超普通住宅。

貝克漢姆家的故事，從娛樂(lè)角度來(lái)說(shuō)是一個(gè)關(guān)于名人和鄰里矛盾的喜劇。

但從投資者的角度來(lái)讀，它其實(shí)是一份非常生動(dòng)的教材。

英國(guó)的規(guī)劃制度不講情面。在買(mǎi)下任何英國(guó)房產(chǎn)之前——無(wú)論是科茨沃爾德的莊園，還是倫敦周邊的老宅——有幾件事是必須提前弄清楚的。

第一是弄清楚這棟房子是否被列為保護(hù)建筑，是幾級(jí)，以及當(dāng)?shù)氐谋Ｗo(hù)區(qū)范圍。

Grade II建筑并不是不能買(mǎi)，很多投資者也確實(shí)在這類(lèi)建筑上獲得了可觀回報(bào)，但改建預(yù)算和時(shí)間表必須建立在對(duì)保護(hù)規(guī)則的充分理解之上，而不是美好想象。

第二是在做任何改建計(jì)劃之前，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的規(guī)劃顧問(wèn)，了解當(dāng)?shù)卣臍v史審批記錄和鄰居關(guān)系。

英國(guó)規(guī)劃系統(tǒng)允許任何人對(duì)任何申請(qǐng)?zhí)岢鰰?shū)面反對(duì)，一個(gè)強(qiáng)烈反對(duì)的鄰居，能讓一個(gè)本應(yīng)兩個(gè)月完成的審批拖成一年甚至更長(zhǎng)。

第三是注意"已有工程"和"規(guī)劃申請(qǐng)"的順序。貝克漢姆家的鄰居之所以憤怒，很大程度上是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為很多工程是先干后報(bào)。

在英國(guó)，這不僅會(huì)激怒鄰居，還可能觸發(fā)強(qiáng)制執(zhí)行令，甚至要求推倒已建的結(jié)構(gòu)。先做后報(bào)，是海外買(mǎi)家最常踩的雷之一。

貝克漢姆家在科茨沃爾德的莊園，從650萬(wàn)英鎊漲到了1,200萬(wàn)英鎊，凈增值約550萬(wàn)英鎊，翻了將近一倍。

這個(gè)結(jié)果說(shuō)明，買(mǎi)對(duì)了英格蘭的稀缺優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，長(zhǎng)期回報(bào)相當(dāng)可觀。

只是，這條路上少不了幾十份規(guī)劃申請(qǐng)，若干封鄰居的投訴信。

這就是英國(guó)的規(guī)則。

它平等地適用于所有人——包括地球上最著名的那對(duì)足球明星夫婦。

ref：

https://www.lbc.co.uk/article/beckham-house-pond-lights-trees-5HjdWym_2/

https://www.gbnews.com/celebrity/david-victoria-beckham-neighbour-row-extension-12m-cotswold-home