隨著房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的“拿地-建房-賣房”模式逐漸失靈，行業(yè)正從增量時(shí)代的規(guī)模競(jìng)賽轉(zhuǎn)向存量時(shí)代的質(zhì)效比拼。一個(gè)根本性的問(wèn)題擺在了所有房企面前：未來(lái)的路，究竟該怎么走？

就在這樣的十字路口，一份來(lái)自華潤(rùn)置地的2025年成績(jī)單，為行業(yè)帶來(lái)了一個(gè)與眾不同的答案。

華潤(rùn)置地財(cái)報(bào)及業(yè)績(jī)會(huì)披露數(shù)據(jù)顯示，公司20205年實(shí)現(xiàn)綜合營(yíng)業(yè)額2814億元，創(chuàng)下歷史新高，近五年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)7.3%；實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占凈利潤(rùn)254億元、實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)225億元，盈利規(guī)模穩(wěn)??；全年每股股息1.166元，派息率維持37%。

值得注意的是，2025年，華潤(rùn)置地收租及收費(fèi)型業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比首次超過(guò)50%，達(dá)到51.8%，同比提升11.2個(gè)百分點(diǎn)。這意味著，華潤(rùn)置地已不再是傳統(tǒng)意義上的開發(fā)商，而是悄然完成了一場(chǎng)蛻變——其順應(yīng)城市從增量開發(fā)向存量提質(zhì)增效轉(zhuǎn)變趨勢(shì)，將戰(zhàn)略定位升級(jí)為“創(chuàng)建世界一流的城市投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商”，以“投資-開發(fā)-運(yùn)營(yíng)”三位一體為核心，以片區(qū)統(tǒng)籌為重要抓手，通過(guò)三要素相互賦能聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)一體化協(xié)同發(fā)展。

（來(lái)源：公司資料）

2026年，恰逢華潤(rùn)置地上市三十周年。從當(dāng)初市值僅20多億港元的小型房企，到如今市值超2000億港元、累計(jì)派息超千億港元（過(guò)去5年累計(jì)派息560億港元）、穩(wěn)居行業(yè)分紅第一的領(lǐng)跑者，這組數(shù)字不僅是規(guī)模的增長(zhǎng)，更是其商業(yè)模式成功轉(zhuǎn)型的有力注腳。

01

三條增長(zhǎng)曲線，重構(gòu)收入結(jié)構(gòu)

面對(duì)行業(yè)邏輯的根本性轉(zhuǎn)變，單一的開發(fā)銷售模式已難以支撐企業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)。華潤(rùn)置地的應(yīng)對(duì)之道，是通過(guò)構(gòu)建梯次分明、協(xié)同發(fā)力的業(yè)務(wù)組合，重塑自身的增長(zhǎng)邏輯。

圍繞“創(chuàng)建世界一流的城市投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商”的戰(zhàn)略定位，華潤(rùn)置地構(gòu)建了高效協(xié)同、同向發(fā)力的“三條增長(zhǎng)曲線”業(yè)務(wù)模式，共同推動(dòng)“經(jīng)濟(jì)價(jià)值與空間價(jià)值”的良性循環(huán)。

三條曲線之間相互賦能：經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)與輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)為片區(qū)提供核心地段與優(yōu)質(zhì)載體，提升片區(qū)整體價(jià)值，反哺開發(fā)項(xiàng)目溢價(jià)與去化，平滑周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，助力資源獲??；而開發(fā)業(yè)務(wù)則為后兩條曲線提供穩(wěn)定的資金支持與優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)。

由此，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)了從“創(chuàng)造空間價(jià)值”到“實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值”的閉環(huán)。

（來(lái)源：公司資料）

具體來(lái)看：

第一增長(zhǎng)曲線：開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)

作為業(yè)績(jī)的“壓艙石”，該業(yè)務(wù)板塊是公司營(yíng)收及現(xiàn)金流的主要貢獻(xiàn)者。過(guò)去一年，盡管開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)仍然面臨不小的市場(chǎng)調(diào)整壓力，但其依舊展現(xiàn)出強(qiáng)大的韌性，不論是營(yíng)收規(guī)模還是盈利能力均維持在行業(yè)第一梯隊(duì)。

2025年，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入2382億元，結(jié)算毛利率維持在15.5%。全年實(shí)現(xiàn)簽約額達(dá)2336億元，穩(wěn)居行業(yè)第三，一線城市銷售占比同比提升7個(gè)百分點(diǎn)至45%。公司積極響應(yīng)國(guó)家“好房子”建設(shè)政策，構(gòu)建“三好十二優(yōu)”好房子體系。憑借這一體系的扎實(shí)實(shí)踐，華潤(rùn)置地在克而瑞研究中心發(fā)布的“2025年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100”排行榜中，位居2025年度中國(guó)好房子企業(yè)榜首，產(chǎn)品力與行業(yè)示范效應(yīng)持續(xù)擴(kuò)大。

眼下來(lái)看，這條看似傳統(tǒng)的曲線其角色業(yè)已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，它不再是為公司貢獻(xiàn)唯一增長(zhǎng)動(dòng)力的發(fā)動(dòng)機(jī)，而是轉(zhuǎn)變?yōu)槌掷m(xù)輸送穩(wěn)定現(xiàn)金流、為后兩條曲線提供資金和優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的壓艙石。其核心任務(wù)也從單純追求規(guī)模擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向了聚焦提質(zhì)增效、以卓越產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)價(jià)值兌現(xiàn)。

第二增長(zhǎng)曲線：經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)

這是華潤(rùn)置地耗時(shí)最長(zhǎng)、投入最多、如今也最為堅(jiān)固的護(hù)城河。以購(gòu)物中心為核心，涵蓋寫字樓、酒店、長(zhǎng)租公寓的收租型業(yè)務(wù)，已成為公司利潤(rùn)和穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心貢獻(xiàn)者。

2025年，購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)租金收入219億元，同比增長(zhǎng)13.3%，毛利率提升至77%，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率達(dá)63.1%。截至年末，公司在營(yíng)購(gòu)物中心98座，其中82座零售額排名當(dāng)?shù)厍叭?，整體出租率達(dá)97.4%。年內(nèi)新開購(gòu)物中心6座，新開業(yè)購(gòu)物中心平均出租率達(dá)96.9%。

（來(lái)源：公司資料）

此外，寫字樓業(yè)務(wù)核?優(yōu)勢(shì)持續(xù)夯實(shí)，年末出租率同比提升3個(gè)百分點(diǎn)至78%。酒店業(yè)務(wù)精益化運(yùn)營(yíng)持續(xù)提升，兩費(fèi)費(fèi)率進(jìn)一步改善至16.1%，盈利質(zhì)量與經(jīng)營(yíng)韌性持續(xù)增強(qiáng)。

顯然這條第二曲線的成熟，使得華潤(rùn)置地?fù)碛辛舜┰街芷诘牡讱狻?b>當(dāng)開發(fā)業(yè)務(wù)受市場(chǎng)波動(dòng)影響時(shí)，穩(wěn)定增長(zhǎng)的租金收入能夠有效對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，平滑利潤(rùn)曲線，成為公司業(yè)績(jī)的“穩(wěn)定器”。

第三增長(zhǎng)曲線：輕資產(chǎn)管理收費(fèi)型業(yè)務(wù)

如果說(shuō)前兩條曲線代表了華潤(rùn)置地的“重資產(chǎn)”實(shí)力，那么以華潤(rùn)萬(wàn)象生活、資管業(yè)務(wù)、文體運(yùn)營(yíng)、租賃住房、代建等為代表的輕資產(chǎn)管理收費(fèi)型業(yè)務(wù)，則展示了其強(qiáng)大的軟實(shí)力和未來(lái)想象空間。這條曲線，是公司業(yè)績(jī)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)極，也是公司空間價(jià)值的核心創(chuàng)造者。

作為旗艦的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，2025年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額180.2億元，核心凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)13.7%至39.5億元，整體毛利率同比增長(zhǎng)2.5個(gè)百分點(diǎn)至35.5%。商業(yè)航道持續(xù)領(lǐng)先，在營(yíng)購(gòu)物中心數(shù)量增至135個(gè)，管理面積1489萬(wàn)平米；物管總在管面積達(dá)4.3億平米。

資管業(yè)務(wù)方面，公司深度推進(jìn)模式轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，成功設(shè)立首支Pre-REITs策略商業(yè)地產(chǎn)私募基金，支持在建商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)；華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT市值突破百億元，位居C-REITs首位；華潤(rùn)有巢REIT于2026年1月成功擴(kuò)募上市，市值排名躍升至行業(yè)第三，輕資產(chǎn)管理平臺(tái)華潤(rùn)萬(wàn)象生活市值穩(wěn)居物管行業(yè)首位。

文體業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額12.0億元，同比增長(zhǎng)53.5%，演藝運(yùn)營(yíng)首年即盈利；租賃住房業(yè)務(wù)年末累計(jì)在營(yíng)項(xiàng)目61個(gè)，在營(yíng)項(xiàng)目規(guī)模4.9萬(wàn)間，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額8.8億元，同比增長(zhǎng)11.0%，穩(wěn)定期出租率達(dá)95%。代建業(yè)務(wù)政府代建新簽規(guī)模行業(yè)第一，代建企業(yè)新簽規(guī)模位列行業(yè)第三。

這些輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)不僅貢獻(xiàn)了高毛利率、高ROE的利潤(rùn)，更重要的是，它們將華潤(rùn)置地的專業(yè)能力轉(zhuǎn)化為可對(duì)外輸出的服務(wù)產(chǎn)品，打開了全新的增長(zhǎng)空間。

02

資管公司成立，打通全價(jià)值鏈

如果說(shuō)三條增長(zhǎng)曲線是華潤(rùn)置地戰(zhàn)略的骨架，那么設(shè)立資產(chǎn)管理公司這一個(gè)重磅動(dòng)作，則為這架骨架注入了靈魂，使其真正實(shí)現(xiàn)了從“資產(chǎn)持有”到“資產(chǎn)管理”的閉環(huán)。

這并非一次簡(jiǎn)單的組織架構(gòu)調(diào)整，而是華潤(rùn)置地對(duì)行業(yè)未來(lái)終極形態(tài)的深刻思考和戰(zhàn)略押注。

放眼全球，無(wú)論是黑石、博楓這樣的頂級(jí)資管巨頭，還是鐵獅門、凱德等地產(chǎn)基金先鋒，它們的成功都指向同一個(gè)模式：“募、投、管、退”的全價(jià)值鏈閉環(huán)能力。這些全球巨頭的成功，揭示了一個(gè)趨勢(shì)：在房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟的過(guò)程中，資產(chǎn)管理能力的重要性持續(xù)提升，正在重塑頭部房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力結(jié)構(gòu)。

華潤(rùn)置地資管公司的成立，正是試圖將上述能力整合到一個(gè)平臺(tái)上，并在此基礎(chǔ)上，形成自己獨(dú)特的“全價(jià)值鏈融合運(yùn)作”模式。

（來(lái)源：公司資料）

與傳統(tǒng)資管公司不同，華潤(rùn)置地資管公司最大的特點(diǎn)是“全產(chǎn)業(yè)鏈貫通”。既有“募投管退”的資本能力，更有“產(chǎn)建”的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)能力。這種模式，比純粹的資管平臺(tái)，多了一層“產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)”的能力——從拿地開始，就把資產(chǎn)未來(lái)的價(jià)值成長(zhǎng)路徑規(guī)劃好。它既有投資能力，又有產(chǎn)品定義與高品質(zhì)實(shí)現(xiàn)能力，更有運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，最后還有資本退出能力。

資管戰(zhàn)略的成功，離不開金融工具的創(chuàng)新。2025年，華潤(rùn)置地旗下的REITs平臺(tái)表現(xiàn)亮眼：

華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT市值突破百億元，穩(wěn)居消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs首位。截??零?五年末，股價(jià)較發(fā)?價(jià)上漲 52.3%，連續(xù)現(xiàn)?分紅合計(jì)6.8億元??幣，分派率穩(wěn)步提升，為投資者提供極具吸引?的穩(wěn)定收益。

華潤(rùn)有巢REIT于2026年1月成功擴(kuò)募上市，發(fā)行規(guī)模11.329億元，成為中國(guó)首單非定向擴(kuò)募REIT，確立了在該領(lǐng)域的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。值得一提的是，此次擴(kuò)募獲得了原持有人的高度認(rèn)可，認(rèn)購(gòu)比例高達(dá)99.51%。作為境內(nèi)首單由市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的租賃住房REITs，其自上市以來(lái)累計(jì)向投資者分紅已超1.54億元。隨著此次擴(kuò)募收購(gòu)?fù)瓿珊?，其底層資產(chǎn)將實(shí)現(xiàn)對(duì)上海三大核心產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的全覆蓋，資產(chǎn)組合與長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力得到進(jìn)一步強(qiáng)化。

（來(lái)源：公司資料）

這兩個(gè)REITs平臺(tái)的成功，標(biāo)志著華潤(rùn)置地真正跑通了“募投產(chǎn)建管退”的全價(jià)值鏈資產(chǎn)閉環(huán)。過(guò)去，重資產(chǎn)是沉淀的資金；如今，通過(guò)REITs上市，資產(chǎn)變成了流動(dòng)的資本，形成了良性的資本循環(huán)，也為公司大資管戰(zhàn)略的縱深推進(jìn)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

03

三個(gè)維度，看懂華潤(rùn)置地的護(hù)城河

透過(guò)2025年的業(yè)績(jī)和華潤(rùn)置地的戰(zhàn)略布局，我們可以從三個(gè)維度清晰地看到其構(gòu)筑的深厚護(hù)城河。

護(hù)城河的寬度：難以復(fù)制的先發(fā)優(yōu)勢(shì)

華潤(rùn)置地的護(hù)城河，首先體現(xiàn)在其資產(chǎn)的“獨(dú)占性”上。從2004年第一個(gè)萬(wàn)象城開始，華潤(rùn)置地用超過(guò)20年的時(shí)間，在全國(guó)核心城市的核心地段，布局了98座在營(yíng)購(gòu)物中心。這種區(qū)位資源的排他性，決定了后來(lái)者幾乎無(wú)法復(fù)制。

同時(shí)，萬(wàn)象生活強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力，不僅服務(wù)于自有項(xiàng)目，更在持續(xù)對(duì)外輸出，不斷拓寬其商業(yè)護(hù)城河的邊界。公司也將持續(xù)平衡資本性支出與現(xiàn)金流創(chuàng)造，推進(jìn)重點(diǎn)城市深耕，預(yù)計(jì)到2030年末，在營(yíng)購(gòu)物中心將增至127個(gè)。

（來(lái)源：公司資料）

安全邊際的厚度：穿越周期的財(cái)務(wù)韌性

華潤(rùn)置地的安全邊際，深植于其穩(wěn)健的財(cái)務(wù)基因。2025年末，公司現(xiàn)金儲(chǔ)備1170億元，總有息負(fù)債率40.2%，凈有息負(fù)債率39.2%，資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)優(yōu)化至61.1%，均保持在行業(yè)最優(yōu)梯隊(duì)。

更關(guān)鍵的是，其收租及收費(fèi)型業(yè)務(wù)對(duì)核心凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)首次超過(guò)50%，這種利潤(rùn)結(jié)構(gòu)的根本性變化，賦予了華潤(rùn)置地極高的安全邊際。標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)維持的高等級(jí)信用評(píng)級(jí)，正是對(duì)其穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和強(qiáng)大抗風(fēng)險(xiǎn)能力的最好背書。

（來(lái)源：公司資料）

能力圈的半徑：從“做資產(chǎn)”到“管資產(chǎn)”的延伸

華潤(rùn)置地的多元化，并非盲目擴(kuò)張，而是緊緊圍繞其核心能力做延伸。從住宅開發(fā)，到商業(yè)地產(chǎn)，再到由此延伸出的物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、文體運(yùn)營(yíng)、代建，每一步都邏輯清晰，能力可遷移、協(xié)同可互促。

資管公司的成立，更是將這種能力圈半徑拓展到了一個(gè)新的維度，從“做資產(chǎn)”到“管資產(chǎn)”，從“收租金”到“收管理費(fèi)”。這不僅僅是收入結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，更是商業(yè)模式的升維，從傳統(tǒng)的資產(chǎn)持有者，轉(zhuǎn)型為覆蓋“募投產(chǎn)建管退”全價(jià)值鏈的資產(chǎn)管理者。

REITs平臺(tái)的成功，則進(jìn)一步表明了其能力圈延伸的扎實(shí)與可靠，驗(yàn)證了華潤(rùn)置地在資產(chǎn)篩選、運(yùn)營(yíng)增值、資本運(yùn)作等環(huán)節(jié)的綜合實(shí)力。當(dāng)能力圈能夠覆蓋資產(chǎn)從投資到退出的全生命周期，企業(yè)的護(hù)城河便不再是單一的業(yè)務(wù)壁壘，而是一套可復(fù)制、可迭代的系統(tǒng)性能力體系。

04

華潤(rùn)置地的2025年，不只是業(yè)績(jī)的豐收，更是一個(gè)時(shí)代的注腳。

它用數(shù)據(jù)證明了，當(dāng)行業(yè)邏輯從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)效提升，從單一開發(fā)轉(zhuǎn)向多元服務(wù)，一家企業(yè)可以如何通過(guò)前瞻的戰(zhàn)略布局和堅(jiān)定的戰(zhàn)略執(zhí)行，率先跑通全新的發(fā)展模式。華潤(rùn)置地的商業(yè)模式和估值邏輯，必須被重新審視。它不再是簡(jiǎn)單的開發(fā)商，而是集開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、資本管理于一體的城市投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商。

站在上市三十周年的節(jié)點(diǎn)上回望，華潤(rùn)置地所堅(jiān)守的長(zhǎng)期主義價(jià)值清晰可見。這份價(jià)值，體現(xiàn)在二十年前就敢于重倉(cāng)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定力，體現(xiàn)在“十四五”期間堅(jiān)定推進(jìn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的執(zhí)行魄力，更體現(xiàn)在如今成立資管公司、探索行業(yè)終極答案的變革勇氣。

從土地紅利到金融紅利，再到如今的能力紅利，華潤(rùn)置地的每一步，都踩準(zhǔn)了時(shí)代的節(jié)拍。它為行業(yè)提供的，不僅僅是一個(gè)轉(zhuǎn)型樣本，更是一種啟示：房地產(chǎn)下半場(chǎng)的正確答案，或許就藏在對(duì)長(zhǎng)期主義的堅(jiān)守和對(duì)核心能力的持續(xù)鍛造之中。