樓市小陽(yáng)春正在順利的推進(jìn)過(guò)程中，全國(guó)不同城市之間存在一定的差異。

從這期開(kāi)始，老楊陸續(xù)對(duì)全國(guó)的重點(diǎn)城市市場(chǎng)走勢(shì)，做一個(gè)綜合的評(píng)判和展望。

今天我們首先聊一下北京的樓市。

從過(guò)去的歷史和近兩三年的情況來(lái)看，北京作為一線(xiàn)城市，也可以說(shuō)是全國(guó)的領(lǐng)頭羊，但北京的樓市活躍度相比上海和深圳要稍微弱一點(diǎn)，甚至在部分時(shí)段也弱于杭州和成都。

這個(gè)其實(shí)不難理解，核心因素在于，北京就是北京，它是首都，所以無(wú)論是從政策層面，還是從其他因素來(lái)考慮，北京樓市表現(xiàn)都不能太搶眼。

舉個(gè)例子，目前全國(guó)還有三個(gè)城市的限購(gòu)沒(méi)有取消，北京、上海、深圳，其中北京的限購(gòu)是最嚴(yán)的。即便今年元旦《求是》雜志上已經(jīng)說(shuō)了，地方政策要一次性到位，但是北京、上海的政策，不可能一次給到位的。

另外還有些因素，比如說(shuō)人口方面有所控制，作為超級(jí)大都市，北京一直都在控制人口，不希望人口規(guī)模過(guò)大，尤其是北京有力地通過(guò)城市發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)行中心城區(qū)的人口向外疏解，一個(gè)方向就是成立北京城市副中心，向城市的東邊通州那個(gè)區(qū)域進(jìn)行疏解。

另外，就是成立雄安新區(qū)，雄安新區(qū)的定位之一，就是要承擔(dān)從北京搬出來(lái)的某些單位，包含科研單位、高校等等，以及部分被疏解的人口。

因?yàn)殚L(zhǎng)期來(lái)看，人口是決定樓市走勢(shì)的核心因素，所以從這個(gè)層面來(lái)看，北京樓市不可能表現(xiàn)得特別搶眼。

講完基本邏輯和城市定位之后，我們來(lái)具體分析幾個(gè)重要指標(biāo)。

第一個(gè)指標(biāo)，住宅成交量

這是一個(gè)非常重要而且領(lǐng)先的指標(biāo)，這里我們主要看一下二手房的網(wǎng)簽量，這是政府公布的數(shù)據(jù)。

今年春節(jié)之后的 4 周，北京二手房網(wǎng)簽量明顯增長(zhǎng)，其中節(jié)后的第 4 周，創(chuàng)了 2023 年春節(jié)之后第 4 周的最高值。今

年節(jié)后的 4 周累計(jì)的網(wǎng)簽量，同比 2025 年增長(zhǎng) 20%，同比 2024 年增長(zhǎng) 38%，所以北京這個(gè)成交量的走勢(shì)，表現(xiàn)還是不錯(cuò)的。

第二個(gè)指標(biāo)，北京的房?jī)r(jià)

從圖中可以看到，2021 年到 2023 年的前三季度，北京的房?jī)r(jià)總體上是環(huán)比上漲的。2023 年 10 月份開(kāi)始，北京的房?jī)r(jià)明顯進(jìn)入到下跌通道，持續(xù)下跌。

2024 年 9 月下旬，新政之后，北京的房?jī)r(jià)跌幅有所收窄，但最終也沒(méi)有回到正負(fù) 0。

2025 年的 4 月份之后，北京的房?jī)r(jià)跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，但最近的 2 個(gè)月，也就是今年的 1 月和 2 月，北京的房?jī)r(jià)跌幅明顯收窄，其中 2 月份已經(jīng)是小幅翻紅了。

這也就是說(shuō)，今年 2 月份北京的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了過(guò)去 2 年多的首次翻紅。

按照當(dāng)前 3 月份的量能和市場(chǎng)情緒，我估計(jì) 3 月份很有可能會(huì)繼續(xù)保持環(huán)比的小幅增長(zhǎng)。

如果連續(xù) 2 個(gè)月房?jī)r(jià)小漲，那是不是意味著這一輪北京的房?jī)r(jià)下跌就此結(jié)束、就此止跌，接下去就只能是漲漲漲？

我感覺(jué)目前這個(gè)節(jié)點(diǎn)還不敢下這么樂(lè)觀的結(jié)論。

因?yàn)橛绊懸粋€(gè)城市樓市房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素非常多元，我們平時(shí)重點(diǎn)觀察量和價(jià)格兩個(gè)指標(biāo)的走勢(shì)，但是也很難通過(guò)看過(guò)去的歷史數(shù)據(jù)和最近幾個(gè)月數(shù)據(jù)，就能推導(dǎo)出未來(lái)幾個(gè)月量、價(jià)怎么走。

接下來(lái)看兩個(gè)綜合性較強(qiáng)的指標(biāo)

尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先景氣指數(shù)，它綜合了全國(guó)總體和北京市的一些宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)綜合庫(kù)等指標(biāo)，能夠比較好地展現(xiàn)影響北京房?jī)r(jià)走勢(shì)的一些關(guān)鍵因素。

這個(gè)圖里就是兩個(gè)指數(shù)，一個(gè)是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)先景氣指數(shù)，另外一個(gè)就是當(dāng)期景氣指數(shù)。

當(dāng)期指數(shù)，就是綜合了北京的住宅成交量、價(jià)格、庫(kù)存、土拍等 4 個(gè)分指標(biāo)之后，得出的一個(gè)能夠反映出北京房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合景氣度的走勢(shì)圖。

從當(dāng)期景氣指數(shù)的藍(lán)線(xiàn)來(lái)看，2021 年的 10 月份之后，北京的房地產(chǎn)景氣度就進(jìn)入到負(fù)值區(qū)間，指數(shù)負(fù)值的含義，就是它低于歷史平均水平，市場(chǎng)是處于一個(gè)調(diào)整狀態(tài)，或者說(shuō)是處于一個(gè)熊市當(dāng)中。

截至今年的 2 月份，北京的當(dāng)期景氣指數(shù)是 - 61，它處于一個(gè)較冷區(qū)間。

很多中西部、東北地區(qū)的城市的樓市景氣度目前是過(guò)冷，就是非常冷，而北京呢是比較冷，就是冷的程度要小于很多城市，但它畢竟還是處于冬天。

第二個(gè)指數(shù)就是領(lǐng)先景氣指數(shù)，這根線(xiàn)看過(guò)去的歷史走勢(shì)，它跟當(dāng)期景氣指數(shù)基本上是同向變化的，就是高度相關(guān)，但總體來(lái)看，它會(huì)領(lǐng)先于當(dāng)期景氣指數(shù)。

2025 年的 6 月份，北京的領(lǐng)先景氣指數(shù)已經(jīng)翻紅了，進(jìn)入到正值區(qū)間了，今年 2 月份是 + 24/

這個(gè)正值的數(shù)據(jù)要超過(guò)全國(guó)大部分城市，所以你也可以說(shuō)，目前北京的領(lǐng)先景氣指數(shù)對(duì)北京樓市產(chǎn)生了一個(gè)托底的作用。

所以我的判斷是，過(guò)去幾年北京樓市調(diào)整的最低點(diǎn)，就是最冷的時(shí)候，發(fā)生在 2024 年的 2 季度，當(dāng)前市場(chǎng)依然是處于冬天，但是在宏觀面諸多因素的托底作用之下，可能部分月份會(huì)有震蕩，但是大的方向應(yīng)該是溫度慢慢往上走。

這些數(shù)據(jù)和指標(biāo)來(lái)自于我們的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，每個(gè)月的最新數(shù)據(jù)，包含更多的一些觀點(diǎn)和判斷，都會(huì)發(fā)給我們的 VIP 客戶(hù)，主要是房企朋友們進(jìn)行參考。

這里呢我就把我們系統(tǒng)當(dāng)中，對(duì)于北京樓市的綜合判斷來(lái)讀一下：

當(dāng)前，也就是截止到今年的 2 月底，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上較弱，2 月份的景氣度小升，繼續(xù)處于較冷區(qū)間，升至弱復(fù)蘇階段；房?jī)r(jià)跌幅明顯收窄，現(xiàn)房庫(kù)存壓力較大，期房庫(kù)存壓力較?。槐本┑慕?jīng)濟(jì)環(huán)境指數(shù)為 - 66，略差；北京的領(lǐng)先景氣指數(shù)為 24，略強(qiáng)。預(yù)計(jì)北京小陽(yáng)春成色較好，房企拿地時(shí)機(jī)略好，應(yīng)該重點(diǎn)聚焦布局，市區(qū)新房銷(xiāo)售可適度促銷(xiāo)。

因?yàn)槲覀冞@個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中的指標(biāo)特別多，今天只是挑了少數(shù)幾個(gè)指標(biāo)跟各位進(jìn)行分享。

北京的老鐵們可以關(guān)注一下老楊的上述觀點(diǎn)。