我是紫沐，這是我第486篇日記。

依然是板塊選籌系列，繼荔灣和海珠之后，聊聊天河。

先從最近很火的廣氮板塊看起吧。

上周越秀閱璟臺開盤，去化很好，好到臨時加推了兩棟板樓。

但相比于廣氮價值逆襲的說法，我更傾向于是以價換量。

塔樓4.9萬起，板樓5.4萬起，確實很顯性價比。

畢竟周邊的存量二手，新一點的像天河壹品普遍掛6萬+，老一點的像天健上城也是5萬+為主。

而閱璟臺不僅戶型有升級，有高得房率，還自帶大面積會所。

更關(guān)鍵的是，學位能對口天河省實，有搖號清灣的資格，等于雙名校兜底。

所以這個開盤價，競爭力碾壓內(nèi)部二手，對潛在買家會很有吸引力。

但還是要多說一句，廣氮奧體不屬于萬金油板塊。

它有明顯的硬傷，公共通勤極不方便，近10年都很難有地鐵。

加上本身沒啥規(guī)劃預期，商業(yè)配套也只是基本夠用。

所以有投資需求，或者對煙火氣和配套有高要求的買家，就不太合適。

同樣的道理，也適用于牛奶廠。

牛奶廠目前二手房承壓很嚴重，對比在售新盤，戶型、環(huán)境、學位統(tǒng)統(tǒng)打不過。

連原本領(lǐng)先的配套優(yōu)勢，都逐漸被超越。

而且牛奶廠不缺地，后續(xù)還有持續(xù)供應，二手房的困境短期很難有改善。

所以要買，買里面的新盤就好，越秀觀樾和保利辰園湖境，自住都挺ok。

只是牛奶廠的地鐵預期比廣氮還差，又經(jīng)常堵車，核心優(yōu)勢是環(huán)境好。

那買剛需產(chǎn)品的話，就要想清楚后續(xù)的流通性。

剛需普遍吃地鐵，沒有地鐵的剛需房，流通性是會弱一點的。

如果追求泛用性，有兩個地方很合適。

一個是智慧城，主要是珠江天河都薈。

一個是梅花園，主要是天河和樾府，還有西派天河序。

珠江天河都薈性價比更高，門檻也更低，300萬出頭就能上車。

有現(xiàn)成的商場、近地鐵、有在建的名校，學鐵商都沒啥短板。

加上尺度極大的戶型和有誠意的交標，對剛需來說會很友好。

但智慧城另外幾個要靠房票去消化的樓盤，大家就別去碰了，競爭力還比不上一些近郊盤。

至于梅花園，雖然吐槽了好幾年天河和樾府，但人家降價三年之后，現(xiàn)在也不失為一個選擇。

學鐵商都在線，除了戶型舊點，沒太大毛病。

它跟最近熱銷的閱璟臺板樓，其實是有點競爭關(guān)系的。

800萬左右的預算，是選產(chǎn)品更好的閱璟臺，還是選配套更成熟的和樾府？

下個月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，或許能給到答案。

聊完這些小板塊，是時候聊聊天河的三巨頭：天河北、珠城和金融城。

天河北這地方，你要說產(chǎn)品那肯定不咋樣，但真住下來還是很舒服的。

廣州最好的學鐵商幾乎都在天河北，而且是經(jīng)過時間沉淀的好配套。

所以年年說天河北沒落，但每年春節(jié)前后，天河北成交都很旺。

追學位、追配套的買家，永遠不會少。

珠江新城呢，感覺更不需要廢話。

雖然各大板塊都說自己要超越珠城，但珠城的配套和圈層優(yōu)勢，目前還沒有對手。

至少未來5年，沒必要討論珠城會不會沒落，更應該關(guān)注的是如何選籌。

今年珠城有個X因素，就是馬場。

以馬場的體量、配套和產(chǎn)品，能重新定義珠城的價格體系。

馬場的開盤價，很可能會鎖死珠城大部分二手的房價天花板。

所以今年珠城的價格博弈會很有意思，反彈大概率有，但能否回到巔峰，目前看比較懸。

所以別被帶節(jié)奏，多看多談，這博弈短期很難結(jié)束的。

至于金融城，最近好消息是有的。

員村再征地6.8萬㎡，花城大道東延段也在加速推進。

可以這么說，什么時候花城大道徹底貫通，員村完成舊改，金融城就真的是金融城。

所以，未來是光明的。

只是未來要多久，不確定。

員村舊改雖然在加速，但涉及范圍太大，牽扯的人和利益太多，不是短短一兩年就能搞定的。

短期能做的，更多是內(nèi)部的零星改造，以及對收儲地塊的掛拍。

所以相比于金融城的產(chǎn)業(yè)，金融城的新住宅，可能來得更快。

保利天曜、玻璃廠、珠實金融城地塊..足夠覆蓋不同人群的產(chǎn)品需求。

不過要注意，廣州住宅新規(guī)又收緊了，后續(xù)新房得房率可能會降到100%出頭。

內(nèi)卷的方向，可能會聚焦在品質(zhì)、設(shè)計和實用性上面。

要不要等，就看個人需求了。

差點忘了天河公園和華景，簡單說兩句：

天河公園地段和配套都沒問題，最大的問題是產(chǎn)品，跟頭部梯隊差距有點大。

所以內(nèi)部表現(xiàn)，后續(xù)會很分化。

過時的產(chǎn)品，由于總價原因，容易被進一步拋售。

從天河公園往外置換的人，也會越來越多。

華景呢，它跟天河北有點類似。

最大的優(yōu)勢其實是教育資源，但配套沒天河北成熟，適合低預算學位買房。

好了，先這樣吧。