繼《》之后，陜西CMBS再落一子。

近期，延安新區(qū)能源大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在交易所成功發(fā)行，募資金額1.46億元，成為延安市首單CMBS，亦是陜西省非省會(huì)城市的首單CMBS，意味著全省三資盤活正式進(jìn)入新階段。

項(xiàng)目受托人——陜國(guó)投A（000563）的深度參與，成為我們的關(guān)注重點(diǎn)。

01

延安首單：“盤活”1.46億元

本次CMBS發(fā)行總額1.46億元，其中優(yōu)先檔1.45億元，期限18年，發(fā)行利率2.79%，預(yù)計(jì)到期日為2044年3月10日，次級(jí)檔100萬(wàn)元。

直接進(jìn)入本次發(fā)行的基礎(chǔ)信息。

項(xiàng)目原始權(quán)益人為延安新區(qū)投資發(fā)展（集團(tuán)）有限公司（下稱新投集團(tuán)），隸屬于延安市國(guó)資委。項(xiàng)目公司/借款人為延安新投建設(shè)，受托人為陜國(guó)投，渤海匯金證券資管公司擔(dān)任計(jì)劃管理人。標(biāo)的物業(yè)為延安能源大廈項(xiàng)目，優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品1.45億元獲AAA評(píng)級(jí)。

金融棒棒糖好奇的是，在交易過(guò)程中信托公司所扮演的重要角色。

眾所周知，資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃產(chǎn)品的最終還款來(lái)源，為債務(wù)人持有的物業(yè)資產(chǎn)在特定期間租金收入的現(xiàn)金流。因此首先要構(gòu)建底層債權(quán)，新投集團(tuán)向延安新投建設(shè)發(fā)放一筆關(guān)聯(lián)方借款，形成明確的本息償還債權(quán)，把延安能源大廈這一不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為合法的金融債權(quán)資產(chǎn)。然后，新投集團(tuán)將這筆借款債權(quán)委托給陜國(guó)投，設(shè)立資產(chǎn)服務(wù)信托，陜國(guó)投作為受托人持有該債權(quán)，新投集團(tuán)獲得相應(yīng)的信托受益權(quán)。

這一步，實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)資產(chǎn)與原始權(quán)益人自身信用風(fēng)險(xiǎn)的首次法律隔離。

接下來(lái)，渤海匯金作為管理人設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行份額募集資金，從新投集團(tuán)處受讓其持有的信托受益權(quán)，至此，專項(xiàng)計(jì)劃成為信托受益人，間接持有底層債權(quán)及其收益。資金從投資者流向延安新區(qū)集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)后者融資退出。

此時(shí)，陜國(guó)投的第二個(gè)重要作用來(lái)了。

新投建設(shè)與陜國(guó)投簽約，將持有的底層物業(yè)資產(chǎn)抵押給信托，同時(shí)將延安能源大廈項(xiàng)目產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)收入應(yīng)收賬款同時(shí)質(zhì)押。陜國(guó)投負(fù)責(zé)落實(shí)并持有這些擔(dān)保權(quán)益，為投資者提供堅(jiān)實(shí)的資產(chǎn)和現(xiàn)金流保障。

“從去年7月開(kāi)始，我們整個(gè)部門20多人把工作重心都向這個(gè)項(xiàng)目?jī)A斜，加快推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)行”，業(yè)務(wù)人員告訴金融棒棒糖。

值得一提的是，這成為我們首次關(guān)注到的“革命老區(qū)”專項(xiàng)計(jì)劃特定品種。在2026年3月發(fā)布的《中共中央辦公廳 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快革命老區(qū)振興發(fā)展的意見(jiàn)》中，明確提到要鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新信貸產(chǎn)品和服務(wù)，按照市場(chǎng)化原則加大對(duì)革命老區(qū)的支持力度。

02

出租率84.53%：示范效應(yīng)強(qiáng)烈

“坦白講，延安相對(duì)成熟的資產(chǎn)不多，雖然不像公募REITs那么難，但CMBS對(duì)租金收入和租戶要求也不低”，陜國(guó)投相關(guān)人員說(shuō)道。

搜索地圖可知，延安新區(qū)能源大廈位于延安市寶塔區(qū)新區(qū)人民路9號(hào)，地處中環(huán)大道與人民路交叉口東南約200米處，位于延安新區(qū)中心商業(yè)區(qū)，距市政府不遠(yuǎn)，地理位置優(yōu)越，周邊靠近巷道四、巷道一和東方紅大道等道路，交通便利。

該大廈定位高端寫字樓，主要面向金融、商業(yè)和行政服務(wù)類高端客戶提供辦公和會(huì)議場(chǎng)地服務(wù)。項(xiàng)目總用地面積1.25萬(wàn)㎡，建筑占地總面積1994.91㎡，地上與地下建筑面積分別為3.11萬(wàn)㎡與5869.46㎡。建筑密度15.90%，容積率2.48，綠地率15%，共22層（地上21層，地下1層）。

最核心的是出租率。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年3月末，該項(xiàng)目的出租率為84.53%。對(duì)比全國(guó)來(lái)看，2025年，中國(guó)重點(diǎn)城市寫字樓出租率整體呈現(xiàn)?階梯式下降?趨勢(shì)，重點(diǎn)八城（北上廣深杭成南武）2025年6月出租率降到了82.54%。對(duì)于非省會(huì)城市的延安，此一比例已經(jīng)算很高了。

我們注意到，延安新區(qū)能源大廈有58.47%的面積租金單價(jià)均位于41-50元/月/m2區(qū)間，相較之下，西安科技路沿線同期租金為55元/月/m2左右，側(cè)面印證了能源大廈的市場(chǎng)吸引力。

這一點(diǎn)在其區(qū)位定位中已然得到體現(xiàn)，作為陜北行政、商務(wù)、科創(chuàng)新區(qū)的延安新區(qū)于2012年開(kāi)建，正在積極推動(dòng)“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)+數(shù)字經(jīng)濟(jì)”的融合發(fā)展，目前常住人口及流動(dòng)人口已超10萬(wàn)，新興主體的聚集成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的有力保障。

在金融棒棒糖看來(lái)，作為延安和陜西非省會(huì)城市首單CMBS，在當(dāng)前陜西鼓勵(lì)盤活存量和全國(guó)的政策“窗口期”，該項(xiàng)目的“示范效應(yīng)”非常強(qiáng)烈。

數(shù)據(jù)顯示，延安市近三年GDP分別為2280.24億元、2383.36億元和2372.17億元，在存量經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的大背景下，盤活資產(chǎn)成為緩解財(cái)政壓力的有效渠道。

“不僅能提升資產(chǎn)利用效率，增強(qiáng)現(xiàn)金流，還能實(shí)現(xiàn)融資成本大幅下降，像新投集團(tuán)這樣的公司，盤活存量成為轉(zhuǎn)型的重要途徑之一”，業(yè)內(nèi)人士表示。

早在2023年，陜西就已提出盤活存量資產(chǎn)200億元目標(biāo)，隨著今年以來(lái)全省國(guó)有三資盤活推動(dòng)方案的深入推進(jìn)，此次非省會(huì)城市的起點(diǎn)案例，將帶動(dòng)本土更多案例涌現(xiàn)。

“我們還在持續(xù)梳理延安市其他資產(chǎn)”，陜國(guó)投相關(guān)人員表示。

03

加速轉(zhuǎn)型：資產(chǎn)服務(wù)信托

在信托“三分類”轉(zhuǎn)型中，陜國(guó)投僅在資產(chǎn)服務(wù)信托類別中，就跑出了轉(zhuǎn)型加速度，涌現(xiàn)的五項(xiàng)“首單”案例，涵蓋了財(cái)富管理服務(wù)信托、行政管理服務(wù)信托、資產(chǎn)證券化服務(wù)信托、風(fēng)險(xiǎn)處置服務(wù)信托四個(gè)系列。

在資產(chǎn)證券化服務(wù)信托系列中，2025年11月，公司作為受托人剛完成了陜建安裝盛安廣場(chǎng)購(gòu)物中心CMBS，成為西北地區(qū)首單國(guó)企商業(yè)綜合體CMBS。向前追溯，還有西北首單知識(shí)產(chǎn)權(quán)ABS，其作為資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，陜國(guó)投參與發(fā)行“平安-西投保西安知識(shí)產(chǎn)權(quán)1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，為11家高新技術(shù)企業(yè)融資1億元，利率低至2.5%。（詳見(jiàn)《》）

在財(cái)富管理服務(wù)信托中，于2024年初推出的首批標(biāo)準(zhǔn)化“久福家和”家庭服務(wù)信托，“永盛”系列標(biāo)準(zhǔn)化家族信托等。

如果以資產(chǎn)服務(wù)信托19項(xiàng)業(yè)務(wù)品種計(jì)，陜國(guó)投正在努力全覆蓋。

之所以能跑出加速度，源于公司清晰的目標(biāo)定位：資產(chǎn)服務(wù)信托聚焦實(shí)體經(jīng)濟(jì)與民生需求，持續(xù)深耕知識(shí)產(chǎn)權(quán)、擔(dān)保品、數(shù)據(jù)資產(chǎn)、風(fēng)險(xiǎn)處置等創(chuàng)新品類，構(gòu)建特色化、差異化產(chǎn)品體系。

而這更離不開(kāi)公司的最初“志向”，陜國(guó)投黨委書記、董事長(zhǎng)姚衛(wèi)東曾表示：“如同我們?nèi)昵疤岢龅摹?cái)富改革’，這次已經(jīng)擴(kuò)大到‘信托革命’，這是一場(chǎng)必須打贏的硬仗。”（詳見(jiàn)《》）

回想三年前信托“三分類”剛推出后業(yè)內(nèi)的重重憂慮，如何轉(zhuǎn)？怎么轉(zhuǎn)？朝哪轉(zhuǎn)的討論不絕于耳，沒(méi)想到短短三年，僅在資產(chǎn)服務(wù)信托這一觀察窗口下，陜國(guó)投竟已悄然跑出如此多的創(chuàng)新案例，令人驚艷！

完成延安“首單”項(xiàng)目之后，陜國(guó)投的接續(xù)行動(dòng)馬不停蹄：“我們正在和開(kāi)源合作，推進(jìn)曲江創(chuàng)意谷REITs項(xiàng)目”。顯然，彼時(shí)認(rèn)為的“硬骨頭”，其實(shí)就是在這一場(chǎng)場(chǎng)創(chuàng)新接力中實(shí)現(xiàn)的。