湖南
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項(xiàng)目位于開(kāi)福中心區(qū)053地塊，名字也很雅致——保利星宸天奕。
它的地段有多絕？我給大家畫(huà)個(gè)圈：
交通：西、南兩側(cè)700米左右各有一個(gè)地鐵站，步行可達(dá)。南邊是潘家坪路，東邊是東風(fēng)路立交橋輔路，北邊是開(kāi)福寺路，路網(wǎng)通達(dá)。
景觀：東南側(cè)就是烈士公園，推窗見(jiàn)綠不是夢(mèng)。西邊就是千年古剎開(kāi)福寺，這份文化底蘊(yùn)，無(wú)可復(fù)制。
商業(yè)醫(yī)療：南邊就是富興金融中心和湘雅醫(yī)院，頂級(jí)商業(yè)和醫(yī)療資源環(huán)繞。
教育：C地塊北面規(guī)劃了湘一的九年制書(shū)包，解決了家長(zhǎng)們的最大痛點(diǎn)。
可以說(shuō)，這個(gè)地段是地段、地鐵、商業(yè)、書(shū)包、醫(yī)療、景觀全拉滿的“小六邊形戰(zhàn)士”。
項(xiàng)目分了A、B、C三個(gè)地塊，整體容積率2.56。
首開(kāi)的是B地塊。
我先說(shuō)一個(gè)讓我驚訝的點(diǎn)：保利沒(méi)有做“高低配”！
現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商為了拉高貨值，會(huì)做“高層+小高”，但保利這次選擇全部做大高層。
這意味著什么？我大概算了一下，為了這份純粹，保利放棄了至少大幾千萬(wàn)的利潤(rùn)。
但換來(lái)的，是極度舒適的樓間距，和整個(gè)小區(qū)的通透感。就沖這一點(diǎn)，格局打開(kāi)了！
B地塊的布局也很有講究：
小區(qū)入口做了入戶會(huì)所和下沉庭院，歸家儀式感拉滿。
10棟高層，每棟都做了首層架空，預(yù)計(jì)會(huì)植入各種社群功能，讓鄰里生活更有溫度。A、B地塊整體抬高了1米多，C地塊抬高了4米，既保證了私密性，也有效降低了主干道噪音的影響。
三個(gè)地塊之間用步行天橋串聯(lián)，形成一個(gè)完整的大社區(qū)。
這種規(guī)劃思路，有點(diǎn)類似中交瑞啟芙蓉的排布邏輯，但保利在公區(qū)和舒適度上的投入更舍得。
產(chǎn)品：得房率115%？這次玩得真“花”
重頭戲來(lái)了，咱們聊聊產(chǎn)品。首開(kāi)的B地塊推出了125/143/173/195四個(gè)戶型。
首開(kāi)區(qū)南側(cè)：布局了125和143戶型，其中143戶型緊鄰會(huì)所庭院，景觀視野不錯(cuò)。
小區(qū)中心：是173和195戶型，173靠近內(nèi)部庭院，而195的樓王則穩(wěn)穩(wěn)地坐在C位。
其中最讓我驚喜的是主力戶型143平。我們來(lái)看一下數(shù)據(jù)：
套內(nèi)面積約156平，得房率高達(dá)109%！
四房雙主臥布局：南向雙套房設(shè)計(jì)，非常適合三代同堂的家庭。
5.5米客廳面寬：夠用，而且非常氣派。
洄游動(dòng)線設(shè)計(jì)：北陽(yáng)臺(tái)巧妙形成了一條洄游動(dòng)線，非常符合后疫情時(shí)代大家對(duì)家庭互動(dòng)和功能性的需求。
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