最近這個(gè)樓市，相當(dāng)?shù)臒狒[。

就春節(jié)過后，小陽(yáng)春的過程中，這個(gè)熱鬧程度讓我想起了 2023 年的二月下旬到三月份。

但那個(gè)時(shí)候的宏觀背景跟現(xiàn)在不一樣。

在2022 年疫情比較嚴(yán)重限制行動(dòng)，2023 年初疫情防控就解除了，于是受到抑制的購(gòu)房需求集中在小陽(yáng)春釋放了。

而當(dāng)前的情境，買房賣房都是自由的。

所以今年小陽(yáng)春的較高活躍度，我感覺這個(gè)勢(shì)頭要好于 2023 年的三月份。

但也有很多的朋友和機(jī)構(gòu)，包括投行，大部分人都認(rèn)為春季反彈很正常，但小陽(yáng)春過后，又比如說(shuō)到了四五月份，樓市會(huì)重新回落。

我們回顧一下 2025 年、2024 年、2023 年，甚至是 2022 年的局部地區(qū)，都是小陽(yáng)春沖高一下，然后就回落了。

交易量重新萎縮，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。

經(jīng)過四年的重復(fù)的市場(chǎng)教育，人們就形成了心理慣性了。

但很多人已經(jīng)不記得了，在樓市繁榮期的時(shí)候，比如說(shuō) 2021 年、2020 年、2018 年、2017 年、2016 年，甚至是 2015 年，每一次小陽(yáng)春過后，樓市繼續(xù)上漲，尤其是房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

也有些年份，四月份、五月份交易量可能會(huì)比三月份回落一點(diǎn)，但是回落的幅度比較小，并不影響市場(chǎng)的景氣度。

所以當(dāng)前認(rèn)為這次小陽(yáng)春過后，依然會(huì)出現(xiàn)大幅的回落，這就是一個(gè)非常典型的慣性思維。

老楊也會(huì)受這種慣性思維的影響。

但是老楊同時(shí)還在監(jiān)測(cè)著一些更加深度的數(shù)據(jù)，而且通過模型來(lái)綜合研判房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

對(duì)于今年小陽(yáng)春結(jié)束之后的這個(gè)走勢(shì)，我認(rèn)為依然會(huì)像過去幾年一樣出現(xiàn)回落，但是回落的幅度很可能會(huì)小于 2025、2024 和 2023 這三年的小陽(yáng)春之后的回落幅度。

市場(chǎng)的重心，也就是我一直說(shuō)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度，會(huì)在這樣震蕩過程中，重心會(huì)慢慢上移。

之所以有這樣一個(gè)判斷，是因?yàn)橐粋€(gè)無(wú)形力量，就是我們看見摸不著的一個(gè)力量，在慢慢對(duì)于樓市形成一個(gè)托底的作用。

這里我們來(lái)看一張圖，這是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能量守恒指數(shù)。

老楊在 2013 年的時(shí)候，通過寫書第一次提出了全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)短周期理論，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著非常鮮明的周期性波動(dòng)的規(guī)律，就像海浪一樣，起起伏伏。

如果我們不是看近期的幾個(gè)月，未來(lái)的一兩年，而是看十年二十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲跌，它會(huì)圍繞著一個(gè)市場(chǎng)重心在進(jìn)行上下波動(dòng)，就像商品的價(jià)格圍繞著商品的價(jià)值進(jìn)行波動(dòng)一樣。

漲多了會(huì)有房?jī)r(jià)泡沫，跌多了就會(huì)存在著房產(chǎn)低估。

所以長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)，它的漲跌的能量總體來(lái)看具有守恒的原理。

通過模型來(lái)觀察和測(cè)量這個(gè)能量的變化，進(jìn)而來(lái)預(yù)測(cè)市場(chǎng)走勢(shì)。

能量守恒指數(shù)最高的時(shí)候，是在 2016 年的一季度，但這并不是指代這個(gè)時(shí)點(diǎn)全國(guó)樓市最熱、最繁榮，而是意味著此時(shí)支撐樓市上漲的能量處于最強(qiáng)狀態(tài)。

2016年9月底，住建部開會(huì)，16個(gè)城市被認(rèn)為樓市過熱，之后陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，甚至有些熱門一年出幾次新政。

但即便如此，也未能抑制房?jī)r(jià)上漲，直至2018年四季度，部分城市開始降溫了，2021年下半年幾乎所有城市房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌通道（除了京滬杭等個(gè)別城市）。

過去多年，房地產(chǎn)市場(chǎng)能量守恒指數(shù)的最低位，出現(xiàn)在2022 年到 2023 年的上半年，是一個(gè)扁平的底部。

這一時(shí)期，抑制樓市的能量達(dá)到最大值！也可以說(shuō)樓市充滿著負(fù)能量，房?jī)r(jià)想要上漲幾乎不可能！樓市身上壓著泰山呢，無(wú)力抬頭。

2023 年下半年開始，樓市的負(fù)能量逐步走弱。

直到最新的今年的二月份，負(fù)能量接近于零了。

預(yù)計(jì)再過幾個(gè)月，能量守恒指數(shù)就會(huì)翻紅了！

能量守恒指數(shù)翻紅，也就意味著推動(dòng)樓市上行的能量積聚到一定程度，出現(xiàn)拐點(diǎn)。

我們之前回顧了 2023、2024、2025 年，小陽(yáng)春之后都是樓市大幅的回落。

而那個(gè)時(shí)候樓市的能量守恒指數(shù)都是負(fù)值，2023 年小陽(yáng)春后樓市回落幅度最大，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的樓市負(fù)能量是滿滿的。

今年樓市小陽(yáng)春之后，我預(yù)計(jì)還會(huì)回落，但未來(lái)幾個(gè)月能量守恒指數(shù)很有可能會(huì)接近于零軸，甚至是會(huì)翻紅。

這樣樓市沖高回落之后，具有一定的托底的力量。

再講一句大白話就是，經(jīng)過過去幾年，樓市持續(xù)的下跌已經(jīng)跌到位了，想跌也跌不動(dòng)了。

但并不是說(shuō)全國(guó)房?jī)r(jià)都跌不動(dòng)了，這里是指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度，比如今年2月的值為-126，處于過冷區(qū)間，也即還處于嚴(yán)冬之中。

預(yù)計(jì)三月市場(chǎng)景氣度將明顯回落，即便是四五月有所回落，但也將高于今年一二月的水平，大概率也會(huì)高于去年下半年的水平。

到了 2027 年，小陽(yáng)春沖高之后，預(yù)計(jì)市場(chǎng)回落的幅度會(huì)更小。

到那個(gè)時(shí)候，全國(guó)很多城市的房?jī)r(jià)可能就真的跌不動(dòng)了。