2025年的物業(yè)行業(yè)，不好干。空置房攀升、收繳率下滑、物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮蔓延、關(guān)聯(lián)開發(fā)商的歷史包袱尚未出清——

多重壓力疊加下，整個(gè)行業(yè)都在經(jīng)歷一場(chǎng)耐力考驗(yàn)，而就是在這樣的環(huán)境下，萬(wàn)物云交出了一份逆勢(shì)中仍見韌性的成績(jī)單。

3月20日，萬(wàn)物云發(fā)布2025年度業(yè)績(jī)。全年?duì)I收372.7億，同比增長(zhǎng)2.7%，在行業(yè)整體承壓的背景下保持了穩(wěn)健。

而更值得關(guān)注的是另一組數(shù)字：剔除開發(fā)商相關(guān)業(yè)務(wù)影響后，萬(wàn)物云營(yíng)收同比增長(zhǎng)8.4%，核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)11.1%。

這兩個(gè)數(shù)字為什么很重要？因?yàn)樗鼈兇淼氖侨f(wàn)物云"自己掙的錢"——不靠關(guān)聯(lián)交易輸血、不依賴開發(fā)商資源傾斜，純粹靠市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)能力實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

在濤哥看來(lái)，萬(wàn)物云這份年報(bào)，回答了一個(gè)行業(yè)普遍性的問(wèn)題——當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)的高光褪去，物業(yè)公司靠什么獨(dú)立行走？

萬(wàn)物云給出的答案，是三道算術(shù)題。

1

減法：把“舒適區(qū)”做小

這幾年，物業(yè)行業(yè)已經(jīng)形成一個(gè)共識(shí)——

誰(shuí)能更快、更徹底完成經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立，在不依賴關(guān)聯(lián)開發(fā)商情況下仍然保持增長(zhǎng)，誰(shuí)就能更早進(jìn)入下一個(gè)發(fā)展周期。

道理并不復(fù)雜。在過(guò)去十年，中國(guó)物業(yè)行業(yè)的繁榮，本質(zhì)上是開發(fā)商高周轉(zhuǎn)模式的附屬品。開發(fā)商造房子，物業(yè)公司接盤管理，關(guān)聯(lián)交易撐起收入，這個(gè)模型在上行周期里近乎完美。

但行業(yè)轉(zhuǎn)向后，物企和開發(fā)商之間復(fù)雜的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)，從"助力"變成"難題"——應(yīng)收賬款收不回來(lái)，空置新房管理成本還得照付，卻沒(méi)有對(duì)應(yīng)物業(yè)費(fèi)收入。

面對(duì)這道行業(yè)共性難題，萬(wàn)物云選擇的策略是——主動(dòng)做減法。

2025年，萬(wàn)物云持續(xù)關(guān)聯(lián)交易收入降至22.4億元，同比下降35%，占總收入比重從2021年的19.2%一路壓降至6%。

換句話說(shuō)，萬(wàn)物云每賺100塊錢，只有6塊錢跟關(guān)聯(lián)開發(fā)商業(yè)務(wù)有關(guān)，對(duì)母公司的經(jīng)營(yíng)依賴度已經(jīng)降到了很低的水位。

對(duì)比行業(yè)里不少物企動(dòng)輒兩位數(shù)的關(guān)聯(lián)交易占比，萬(wàn)物云的獨(dú)立性，在頭部上市物企中已屬前列。

把關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)"濾鏡"摘掉后，萬(wàn)物云的真實(shí)底色更清晰：非開發(fā)商業(yè)務(wù)全年收入347.2億元，同比增長(zhǎng)8.4%；核心凈利潤(rùn)17.1億元，同比增長(zhǎng)11.1%。公司真正的增長(zhǎng)引擎，已經(jīng)是市場(chǎng)化、非關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)板塊。

當(dāng)然，主動(dòng)做減法，一定會(huì)伴隨成長(zhǎng)的陣痛。關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)收縮意味著一部分"現(xiàn)成收入"沒(méi)了，短期報(bào)表不會(huì)太好看。

這就像一個(gè)人下決心戒掉不健康的飲食習(xí)慣，短期體重可能波動(dòng)，但長(zhǎng)期身體一定更健康。萬(wàn)物云的選擇是把"虛胖"減掉，讓經(jīng)營(yíng)底盤變得更純粹、更扎實(shí)。

朱保全在今年致股東信里，引用了李宗盛的一句詞——"該來(lái)的我不推"。

減法從來(lái)不好做，因?yàn)闇p掉的是曾經(jīng)最熟悉、最舒適的那部分，但萬(wàn)物云想的很清楚：

行業(yè)進(jìn)入新階段，能放下"舒適區(qū)"的人，才有資格談未來(lái)。

2

加法：存量時(shí)代的增長(zhǎng)源

做減法需要勇氣，做加法需要功力。萬(wàn)物云的加法怎么做？先說(shuō)基本盤。

萬(wàn)物云有一類業(yè)務(wù)叫"循環(huán)型業(yè)務(wù)"，通俗理解就是那些年年會(huì)續(xù)約、持續(xù)產(chǎn)生收入的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)：業(yè)主每個(gè)月交的物業(yè)費(fèi)，商企客戶每年續(xù)的管理合同，都屬于這一類。

2025年萬(wàn)物云循環(huán)型業(yè)務(wù)收入334億，同比增長(zhǎng)8.5%，占總收入比重攀升至89.7%。也就是說(shuō)，萬(wàn)物云近九成的收入來(lái)自這種"細(xì)水長(zhǎng)流"式的穩(wěn)定業(yè)務(wù)，這是經(jīng)營(yíng)的安全墊。

這個(gè)安全墊背后，是萬(wàn)物云持續(xù)推進(jìn)的"蝶城戰(zhàn)略"——

在一個(gè)個(gè)城市片區(qū)內(nèi)做高密度項(xiàng)目覆蓋，形成區(qū)域規(guī)模效應(yīng)，再在這個(gè)高濃度底盤上疊加社區(qū)增值服務(wù)。截至2025年底，萬(wàn)物云已經(jīng)構(gòu)建了690個(gè)蝶城，覆蓋約一半在管項(xiàng)目。

蝶城不是一個(gè)概念，而是一套經(jīng)營(yíng)邏輯。打個(gè)比方，如果一家物業(yè)公司在一個(gè)片區(qū)只管一個(gè)小區(qū)，那它干什么都是"從零開始"；但如果同一個(gè)片區(qū)管十個(gè)小區(qū)，那裝修隊(duì)可以共享、維修師傅可以就近調(diào)配、房屋經(jīng)紀(jì)可跨小區(qū)匹配——運(yùn)營(yíng)成本被分?jǐn)?，服?wù)效率被放大，衍生業(yè)務(wù)也有了土壤。

數(shù)據(jù)很直觀：2025年，萬(wàn)物云房屋修繕業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)67.1%，研選家自營(yíng)裝修新簽約金額同比增長(zhǎng)26.6%。在武漢自管小區(qū)的二手房交易市場(chǎng)，萬(wàn)物云市占率已提升至35.7%。蝶城正在從"鋪底盤"階段進(jìn)入"收果實(shí)"階段。

住宅市場(chǎng)的拓展上，萬(wàn)物云同樣有看點(diǎn)：全年新增362個(gè)住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，其中247個(gè)來(lái)自存量市場(chǎng)獲取。在這些存量項(xiàng)目中，有51個(gè)是通過(guò)"彈性定價(jià)"模式拿下，占比約兩成。

彈性定價(jià)是萬(wàn)物云在物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮中走出的一條差異化路徑——物業(yè)費(fèi)不再一口價(jià)，是根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和業(yè)主需求靈活組合。

它不是簡(jiǎn)單的降價(jià)妥協(xié)，而是把"你要什么服務(wù)就付什么價(jià)"的邏輯引入物業(yè)行業(yè)，讓業(yè)主有選擇權(quán)，也讓物業(yè)公司有合理的利潤(rùn)空間。

在非住宅市場(chǎng)，萬(wàn)物云旗下萬(wàn)物梁行2025年續(xù)約率達(dá)到90.85%，在競(jìng)爭(zhēng)白熱化的商企物業(yè)賽道保持了很強(qiáng)的客戶黏性。

同時(shí)萬(wàn)物云切入能源管理賽道，全年新簽52個(gè)能源管理項(xiàng)目，貢獻(xiàn)約6780萬(wàn)元并表收入——這條"第二增長(zhǎng)曲線"雖然體量尚小，但打開了從傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)向資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)延伸的新空間。

減法做的是"瘦身"，加法做的是"健身"。蝶城戰(zhàn)略、衍生業(yè)務(wù)、彈性定價(jià)、能源管理，這些加法都正在圍繞核心底盤有機(jī)生長(zhǎng)。

3

乘法：AI應(yīng)用的未來(lái)潛力

如果說(shuō)減法解決的是"輕裝上陣"問(wèn)題，加法解決的是"找到新增長(zhǎng)"問(wèn)題，那萬(wàn)物云在AI和科技上的投入，瞄準(zhǔn)的是一個(gè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)——

用技術(shù)撬動(dòng)效率，讓今天花的每一分錢，在未來(lái)產(chǎn)生倍數(shù)級(jí)回報(bào)，這就是"乘法"的邏輯。

先看已經(jīng)兌現(xiàn)的成果。

2025年，萬(wàn)物云行政開支同比下降近2億元，降幅約10.1%。這個(gè)數(shù)字在物業(yè)行業(yè)里面非常罕見。

要知道，物業(yè)是典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)，人工成本高、管理費(fèi)用剛性強(qiáng)，在規(guī)模還在擴(kuò)張的前提下能把管理費(fèi)往下壓，說(shuō)明效率提升是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>

怎么做到的？萬(wàn)物云通過(guò)自研的AI平臺(tái)，上線超過(guò)1400個(gè)AI智能體，讓大量原本需要人工處理的審批、報(bào)表、風(fēng)控、客服等中后臺(tái)工作由AI來(lái)完成。

朱保全在業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)得很實(shí)在：AI的價(jià)值首先在于中后臺(tái)提效，物業(yè)歸根結(jié)底是人對(duì)人的服務(wù)，一線保安、保潔、管家面對(duì)業(yè)主的溫度感不可替代。AI讓人回歸更有溫度的服務(wù)，但不等于裁員。后臺(tái)那些重復(fù)性的流程性工作，正是AI最能發(fā)揮作用的地方。

而萬(wàn)物云在科技上更有想象力的一步棋，是"靈石"。

靈石是萬(wàn)物云自主研發(fā)的一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)AI"大腦"，裝在邊緣服務(wù)器里，部署到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，可以帶來(lái)安全、環(huán)境、通行、資產(chǎn)管理、能源管理等各方面的提質(zhì)增效。

它能做的事情，是把原本大量靠經(jīng)驗(yàn)、靠人盯的工作——比如設(shè)備巡檢、能耗調(diào)控、安防監(jiān)控——變成AI自動(dòng)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)化流程。

目前萬(wàn)物云已在全國(guó)66個(gè)城市、783個(gè)項(xiàng)目部署932臺(tái)靈石。拿萬(wàn)物云總部所在的深圳創(chuàng)智云中心來(lái)說(shuō)，最直接的效果是，部署靈石之后，每平米能耗降低了36.5%。

據(jù)了解，靈石區(qū)別于目前市面上大部分樓宇智能化系統(tǒng)的有兩點(diǎn)：

第一，不賣，只租。客戶花小錢就能持續(xù)享受最新的技術(shù)升級(jí)，萬(wàn)物云也獲得了穩(wěn)定的持續(xù)收入，一次性買賣變成了長(zhǎng)期合作關(guān)系。更重要的是，靈石覆蓋的項(xiàng)目越多、積累的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)越厚，它就越“聰明”，符合AI進(jìn)化的邏輯。

第二，不造機(jī)器人造生態(tài)。不少物業(yè)企業(yè)都開始造機(jī)器人，但萬(wàn)物云選擇了一條不一樣的路徑，不直接生產(chǎn)機(jī)器人，而是依托靈石構(gòu)建機(jī)器人生態(tài)，獨(dú)樂(lè)樂(lè)不如眾樂(lè)樂(lè)。

事實(shí)上，看一家物業(yè)公司的科技投入是真落地還是講故事，只需要看兩件事——有沒(méi)有提質(zhì)增效，有沒(méi)有形成可復(fù)制的商業(yè)模式。

這兩個(gè)條件萬(wàn)物云2025年都初步具備了，當(dāng)這些前置投入在未來(lái)覆蓋更多項(xiàng)目、滲透更多場(chǎng)景，科技對(duì)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)、競(jìng)爭(zhēng)力提升和利潤(rùn)率回升的撬動(dòng)，將迎來(lái)真正的"乘法效應(yīng)"。

結(jié) 語(yǔ)

朱保全在今年致股東信里做了一個(gè)判斷：

物業(yè)行業(yè)正處于"戰(zhàn)國(guó)時(shí)代"，未來(lái)企業(yè)數(shù)量會(huì)從十萬(wàn)量級(jí)精簡(jiǎn)到萬(wàn)級(jí)水平。

濤哥看來(lái)，物業(yè)行業(yè)集中度提升才剛剛開始，而在這輪漫長(zhǎng)的洗牌中，能留在牌桌上的，一定是那些把減法做到位、把加法做扎實(shí)、把乘法做出來(lái)的公司。

萬(wàn)物云這份年報(bào)，是一個(gè)行業(yè)樣本——它展示了一家頭部物企如何在地產(chǎn)高光褪去后，一步步建立起獨(dú)立行走的能力。

關(guān)聯(lián)交易壓降到6%，循環(huán)型業(yè)務(wù)占比接近九成，AI驅(qū)動(dòng)管理費(fèi)下降超一成，物業(yè)底盤上長(zhǎng)出修繕和能源管理新業(yè)務(wù)，這些都是幾年來(lái)持續(xù)調(diào)結(jié)構(gòu)、練內(nèi)功累積的成果。

行業(yè)下半場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，不再比誰(shuí)背后的開發(fā)商更強(qiáng)，而是比誰(shuí)能真正靠自己的經(jīng)營(yíng)能力、服務(wù)能力和科技能力站穩(wěn)腳跟。

萬(wàn)物云的加減乘法，也是整個(gè)物業(yè)行業(yè)必須學(xué)會(huì)的算術(shù)。

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