五月就要到了。

對(duì)許多在英格蘭持有出租房的投資者來(lái)說(shuō)，這個(gè)五月不一樣。

2026年5月1日，英國(guó)歷史上影響最深遠(yuǎn)的租賃改革——《租客權(quán)利法》（Renters' Rights Act，簡(jiǎn)稱(chēng)RRA）正式生效。

它將徹底重塑英格蘭的私人租賃市場(chǎng)，牽涉全英約1,100萬(wàn)名租客和超過(guò)230萬(wàn)名私人房東。而留給房東準(zhǔn)備的時(shí)間，已經(jīng)不多了。

如果你在英格蘭持有出租房產(chǎn)，無(wú)論是委托中介管理，還是自己遠(yuǎn)程打理，眼下有兩件事必須立刻行動(dòng)。

一件關(guān)乎一份文件，一件關(guān)乎你挑選租客的方式。

兩件事看似簡(jiǎn)單，卻都設(shè)有明確的罰款上限——最高可達(dá)7,000英鎊，嚴(yán)重情況下甚至高達(dá)4萬(wàn)英鎊。

1.第一件事：在5月31日前，把這份文件發(fā)給你的租客

2026年3月20日，英國(guó)政府正式發(fā)布了《租客權(quán)利法》信息表（Renters' Rights Act Information Sheet 2026）。

這份文件，已經(jīng)成為英格蘭所有現(xiàn)有出租合同的"法定必交材料"。

根據(jù)規(guī)定：所有在2026年5月1日之前已存在、且有書(shū)面合同記錄的擔(dān)保租約（Assured Tenancy或Assured Shorthold Tenancy），房東必須在2026年5月31日之前，把這份政府文件發(fā)給每一位合同上具名的租客。

逾期未發(fā)，當(dāng)?shù)卣袡?quán)對(duì)房東處以最高7,000英鎊的罰款。

若違規(guī)行為持續(xù)超過(guò)28天，或被認(rèn)定為嚴(yán)重、重復(fù)違規(guī)，罰款金額最高可升至4萬(wàn)英鎊。

這不是建議，是法律。

信息表里寫(xiě)了什么？

它向租客解釋了五月改革的幾大核心變化：固定期限租約被廢除、第21條"無(wú)過(guò)失驅(qū)逐"被取消、每年只能漲一次租金、租客有權(quán)申請(qǐng)養(yǎng)寵物，以及新的驅(qū)逐通知規(guī)則等等。

這份文件是政府專(zhuān)門(mén)為租客寫(xiě)的，語(yǔ)言直白，房東不需要也不得自行修改內(nèi)容，只需原文轉(zhuǎn)發(fā)即可。

發(fā)送方式也有講究。

政府規(guī)定，必須將從gov.uk官方頁(yè)面下載的PDF原文（https://www.gov.uk/government/publications/the-renters-rights-act-information-sheet-2026），以以下任意一種方式送達(dá)：硬拷貝郵寄或當(dāng)面遞交，或作為郵件或短信的附件發(fā)送給租客。

注意——直接發(fā)PDF鏈接給租客，不算合規(guī)。

這一點(diǎn)極其容易被忽視，很多人以為發(fā)個(gè)鏈接就了事，結(jié)果仍面臨處罰風(fēng)險(xiǎn)。

還有一個(gè)重要細(xì)節(jié)：

如果你委托中介管理房產(chǎn)，中介也必須獨(dú)立向每位租客發(fā)送這份文件，即使你本人已經(jīng)發(fā)過(guò)了。

兩者是各自獨(dú)立的法律義務(wù)，不能相互替代。

Propertymark（英國(guó)房產(chǎn)從業(yè)者協(xié)會(huì)）已明確提示，中介必須對(duì)每一套出租房的每一位具名租客逐一發(fā)送，缺少任何一位租客的簽收都可能構(gòu)成違規(guī)。

對(duì)于持有多套房產(chǎn)的投資者來(lái)說(shuō)，這意味著每一套房、每一位具名租客，都需要單獨(dú)操作，不能批量處理了事。

另外還有一個(gè)例外條款需要了解：

如果你的出租房合同完全是口頭約定、沒(méi)有任何書(shū)面記錄，則不能發(fā)這份信息表，而是需要向租客提供一份列明租約關(guān)鍵條款的書(shū)面聲明，截止日期同樣是5月31日。

但如果合同是"部分書(shū)面"——哪怕只有少量條款寫(xiě)在紙上——就仍須發(fā)送信息表。

2.為什么要立刻行動(dòng)，而不是等到截止日期前？

目前距離信息表發(fā)布才幾天，但距離截止日期5月31日，只剩約九周。

看起來(lái)時(shí)間夠用——但現(xiàn)實(shí)往往是另一回事。

許多海外買(mǎi)家的出租房由中介全權(quán)管理。

中介公司目前正面臨史無(wú)前例的行政壓力，需要在短時(shí)間內(nèi)處理旗下大量客戶的合規(guī)工作。

如果你不主動(dòng)催促，很難確認(rèn)自己的房產(chǎn)是否已被優(yōu)先處理。

而一旦中介漏發(fā)、或發(fā)送方式不對(duì)，最終承擔(dān)法律責(zé)任的，仍然是你這個(gè)房東。

英國(guó)東部房東協(xié)會(huì)（Eastern Landlords Association）建議，房東可以在發(fā)送時(shí)附上一份簽收確認(rèn)框，請(qǐng)租客回簽，作為將來(lái)處理糾紛的證據(jù)。

這在技術(shù)上不是法律要求，但是一個(gè)極為明智的保護(hù)措施。

尤其是對(duì)于居住在中國(guó)、無(wú)法親自核實(shí)的海外房主，一份白紙黑字的回執(zhí)，往往是你能拿出來(lái)的唯一證據(jù)。

在英格蘭，當(dāng)?shù)卣↙ocal Housing Authority）執(zhí)行這項(xiàng)規(guī)定時(shí)，不需要通過(guò)法院——類(lèi)似于交通違規(guī)罰單，可以直接開(kāi)出處罰通知。

而且，每一套房、每一位漏發(fā)的租客，都可能構(gòu)成獨(dú)立違規(guī)，意味著罰款可以疊加計(jì)算。

3.第二件事：從5月起，這些篩租行為將正式違法

同樣從5月1日起生效的，還有一項(xiàng)針對(duì)出租市場(chǎng)的反歧視新規(guī)。

與信息表的截止日期不同，這條規(guī)定一旦生效，沒(méi)有任何過(guò)渡期。

《租客權(quán)利法》明確規(guī)定，房東（及其代理人）不得以租客有子女、或正在領(lǐng)取政府福利為由，拒絕其看房、申請(qǐng)或入住。

這類(lèi)俗稱(chēng)"No DSS"的廣告或操作——DSS是英國(guó)舊稱(chēng)的社會(huì)保障部——將正式成為違法行為。

禁止的行為范圍相當(dāng)廣泛，包括：

拒絕讓其預(yù)約看房，或故意將看房時(shí)間安排得極為不便；在廣告措辭中暗示不歡迎此類(lèi)申請(qǐng)人；刻意在合同條款中設(shè)置不利條件；以任何方式在篩選過(guò)程中給予差別對(duì)待。

尤其值得注意的是：即便房東并非有意歧視，只要客觀行為被認(rèn)定為"可能構(gòu)成歧視"，當(dāng)?shù)卣涂梢砸婪ㄌ幜P。

政府指引中寫(xiě)明，執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)采用"概率平衡"（Balance of probabilities），也就是說(shuō)，只要認(rèn)定"更可能違規(guī)"，就可以開(kāi)罰，不需要達(dá)到刑事定罪的證明標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于初次違規(guī)，罰款最高7,000英鎊；對(duì)于嚴(yán)重或重復(fù)違規(guī)，可升至4萬(wàn)英鎊，甚至面臨刑事起訴。

這是否意味著房東失去了篩選租客的權(quán)利？不是。

政府的立場(chǎng)非常明確：房東仍然可以進(jìn)行租客背景調(diào)查（tenant referencing），可以以負(fù)擔(dān)能力為由拒絕申請(qǐng)，也可以要求擔(dān)保人。

換句話說(shuō)，如果一個(gè)租客——無(wú)論是否有子女、是否領(lǐng)取福利——實(shí)際收入不足以支撐房租，這依然是合法的拒絕理由。被禁止的，是以"因?yàn)橛泻⒆?或"因?yàn)轭I(lǐng)福利"這種一刀切的標(biāo)準(zhǔn)直接排除申請(qǐng)人。

政府指引進(jìn)一步解釋?zhuān)喝绻繓|被舉報(bào)，將有28天時(shí)間提交證據(jù)，證明其決定是基于合理的財(cái)務(wù)判斷，而非歧視。

這也意味著，建立并保存清晰的審租記錄，從現(xiàn)在起就應(yīng)該成為每位房東的習(xí)慣。

另外還有一個(gè)現(xiàn)有保險(xiǎn)合同的例外條款：

如果房東在2026年5月1日之前簽訂的保險(xiǎn)合同中，包含禁止向福利租客出租的條款，在該合同續(xù)期前暫時(shí)仍受保護(hù)。

但一旦合同續(xù)期，這一例外立即失效。換句話說(shuō)，續(xù)保時(shí)要仔細(xì)審查保單條款。

4.海外買(mǎi)家需要特別留意什么？

對(duì)于在倫敦、曼徹斯特、伯明翰等城市持有出租房的海外華人房主，有幾點(diǎn)特別值得關(guān)注。

首先，這些城市本身就是領(lǐng)取住房補(bǔ)貼租客和家庭租客的主要聚居地。

過(guò)去，部分中介在掛牌時(shí)會(huì)加上"不接受Housing Benefit（住房補(bǔ)貼）"等字樣——這類(lèi)措辭從5月1日起正式違法。如果你的房產(chǎn)目前仍在掛牌出租，建議立刻聯(lián)系中介，核查廣告措辭是否需要修改。

其次，關(guān)于委托管理的責(zé)任邊界問(wèn)題，很多海外房主存在誤區(qū)。

很多人以為"我交給中介了，合規(guī)問(wèn)題就是中介的事"。但實(shí)際上，信息表的發(fā)送義務(wù)由房東和中介雙方各自獨(dú)立承擔(dān)。如果中介沒(méi)有發(fā)，房東同樣可能被罰；如果房東發(fā)了，中介仍須再發(fā)一次。雙方的義務(wù)不能相互抵消。

最后，《租客權(quán)利法》的執(zhí)法權(quán)歸屬于地方當(dāng)?shù)卣?/p>

倫敦各區(qū)、曼徹斯特和伯明翰的當(dāng)?shù)卣畧?zhí)法力度各有不同，但政府已明確表態(tài)，將加大對(duì)私人出租市場(chǎng)的執(zhí)法投入。值得注意的是，根據(jù)規(guī)定，當(dāng)?shù)卣杖〉牧P款將用于資助進(jìn)一步的執(zhí)法行動(dòng)，這在機(jī)制上形成了持續(xù)加強(qiáng)執(zhí)法的動(dòng)力。

5.這場(chǎng)改革，正在重新定義"房東"這個(gè)角色

《租客權(quán)利法》于2025年10月27日正式獲得皇家御準(zhǔn)（Royal Assent），被外界普遍稱(chēng)為英格蘭三十多年來(lái)最重大的租賃市場(chǎng)變革。

國(guó)家住宅房東協(xié)會(huì)（NRLA）首席執(zhí)行官Ben Beadle表示，協(xié)會(huì)歡迎政府發(fā)布配套材料，幫助房東做好準(zhǔn)備，但同時(shí)強(qiáng)調(diào)"清晰、一致的溝通，是成功過(guò)渡的關(guān)鍵"。

Propertymark的政策主管Timothy Douglas則指出，各環(huán)節(jié)的信息必須在中介、房東、租客之間"在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、以一致的方式傳達(dá)"，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)疏漏，都可能帶來(lái)后續(xù)麻煩。

目前，五月改革只是第一階段。

政府還計(jì)劃在2026年晚些時(shí)候推出第二階段改革，屆時(shí)將引入私人出租房數(shù)據(jù)庫(kù)（PRS Database），要求所有房東登記注冊(cè)并繳納費(fèi)用。

第三階段的時(shí)間表尚未公布，但方向已經(jīng)確定。

對(duì)于遠(yuǎn)在中國(guó)或其他地區(qū)打理英格蘭房產(chǎn)的投資者而言，此刻能做的最重要的事，就是一個(gè)電話或一封郵件：聯(lián)系你的中介，確認(rèn)他們已經(jīng)在行動(dòng)了。

不要等到五月，不要等到月底，現(xiàn)在就問(wèn)。

ref：

https://www.property118.com/government-publishes-renters-rights-act-information-sheet-with-7000-fine-warning/

https://theindependentlandlord.com/landlord-penalties/

https://www.propertymark.co.uk/resource/guidance-issued-ahead-of-1-may-start-date-for-anti-discrimination-rules.html

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