文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

去年以來，上海新盤的名字，越來越“港味”了。

前有外灘道、濱江道出圈，如今黃浦21街坊又落下一子：

新弘·北京道。

作為黃浦區(qū)上半年唯一的新房項(xiàng)目，它坐落在北京西路上，距離人民廣場僅300米，曾被世茂視作壓箱底的絕版自留地，如今終于在時間的交匯點(diǎn)迎來了真正的操盤手。

前兩天的案名發(fā)布會，開發(fā)商弘久直接把場地設(shè)在了上海市歷史博物館。把一場營銷活動，做成了一次城市敘事的開場。

目前，項(xiàng)目效果圖、戶型圖信息已釋放，接待中心、樣板間已經(jīng)開放，預(yù)計(jì)今年上半年入市。

絕版地段

如果把上海的絕對中心具象化，很多人腦子里出現(xiàn)的，依然是人民廣場這一帶。

新弘·北京道，就落在這個圓心附近。

向西不遠(yuǎn)，是國際飯店；外側(cè)則是南京路與北京路構(gòu)成的城市主軸。

這類位置，在今天的上海，幾乎不再新增住宅供應(yīng)。

地段已經(jīng)給決定了下限，而真正的挑戰(zhàn)在內(nèi)部空間的平衡。

這是一個L型地塊，體量不大，住宅占比80%、商業(yè)占比20%，要同時容納超高層住宅、風(fēng)貌商業(yè)、歷史建筑保護(hù)等多種形態(tài)的建筑。

項(xiàng)目最早由中華企業(yè)和世茂集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)。2022年上半年，世茂退出45%股權(quán)，弘久實(shí)業(yè)接手；同年12月，弘久又從中華企業(yè)手中拿下剩余股權(quán)，自此項(xiàng)目由弘久100%持有。

早在2024年，弘久·北京道就公示了規(guī)劃方案：擬建1幢5層的多層住宅、12-16層的小高層，以及37層的高層，所有樓棟首層架空。

值得關(guān)注的是，A2#樓是一幢樓高約134.5米的超高層建筑。內(nèi)部通過架空層、下沉庭院、活動空間等方式，盡量釋放公共界面；車行出入口分設(shè)，做到了人車分流。

這類項(xiàng)目，其實(shí)不追求大，而是追求完整。

產(chǎn)品端是清一色大面積段，主力戶型為建面約200-280㎡的4房，以及少量建面約150㎡和見面約350㎡戶型，層高達(dá)到3.3-3.5米，直接把客群鎖定在改善頂端，總量僅229套。

很多時候，這類項(xiàng)目不需要復(fù)雜敘事，本身站位，就已經(jīng)說明了一切。

項(xiàng)目北側(cè)，是海玥黃浦源別墅地塊，建面約220-660㎡風(fēng)貌別墅在售中，再向北約300米是海玥黃浦源公寓地塊，推出16套建面約303㎡小高層，及主力建面約198-281㎡的一江一河觀景房源，入市均價14.56萬/㎡。

不玩高周轉(zhuǎn)

看懂這個項(xiàng)目，繞不開背后的開發(fā)商——弘久。

它的前身是1995年成立的上海弘久房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2000年轉(zhuǎn)型為綜合性集團(tuán)，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)、金融投資等多個領(lǐng)域。

三十余年來，它不激進(jìn)、不高調(diào)、沒有盲目擴(kuò)張，堅(jiān)持做一個成一個，在細(xì)分領(lǐng)域穩(wěn)穩(wěn)站住了腳跟。

弘久的發(fā)展軌跡，幾乎踩著上海城市更新的節(jié)奏。從古北天御、新弘古北墅等高端住宅，到黃浦核心的金日世家玉蘭苑，再到深度參與閔行顓橋老街、古北吳中路等舊改項(xiàng)目。

最能體現(xiàn)其綜合開發(fā)底子的是楊浦濱江地標(biāo)：東方漁人碼頭。這種整合商業(yè)、辦公與公共空間的能力，正是支撐其開發(fā)復(fù)雜地塊的底層邏輯。

這家公司的行事風(fēng)格，很大程度上由其股權(quán)結(jié)構(gòu)決定。

當(dāng)下的開發(fā)主體為上海春日置業(yè)有限公司，法定代表人和董事長為丁為東，為上海弘久實(shí)業(yè)集團(tuán)總裁。

該公司由弘久實(shí)業(yè)通過上海虹甬企業(yè)管理有限公司100%持股，實(shí)控人指向洪根云、洪磊，二人的持股比例分別為63%、37%。

這種高度集中的家族控股模式，意味著決策極高效率，且不受資本市場短期業(yè)績壓力的束縛。

不同于背負(fù)資本市場指標(biāo)的職業(yè)經(jīng)理人，低調(diào)的丁為東和弘久一樣，沒有頻繁擴(kuò)張的壓力與業(yè)績沖刺的焦慮。

這讓他的操盤策略更“慢”：慢拿地、慢開發(fā)、慢打磨，用拉長的周期去死磕細(xì)節(jié)的完整度。

這種節(jié)奏，在過去幾年看似保守，但在當(dāng)下市場環(huán)境里，反而成了一種稀缺能力。

尤其是在黃浦這種地段，比的從來不是誰更快，而是誰更穩(wěn)，誰更能把一塊復(fù)雜土地，真正做成城市的一部分。