房產(chǎn)交易及金融服務(wù)業(yè)務(wù)堪憂，四季度形勢更加嚴峻。

作者 | 資市分子

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的第五年，作為房產(chǎn)交易龍頭的貝殼，其年報數(shù)據(jù)無疑是觀察市場冷暖的重要窗口。

2025年，貝殼交出了一份復雜而微妙的成績單：總營收勉強維持住了正增長的體面，但利潤端卻已感受到來自深水區(qū)的寒意。

表面上，公司通過門店擴張和用戶活躍度的提升，試圖向外界傳遞規(guī)模底盤依舊穩(wěn)固的信號；但另一面，存量房與新房的交易額雙雙下滑，直接拉低了整體毛利水平。

面對房產(chǎn)交易難以逆轉(zhuǎn)的下行壓力，貝殼不得不加速向“非房產(chǎn)交易”領(lǐng)域?qū)で笤隽?，房屋租賃服務(wù)一躍成為最亮眼的增長極，讓這家公司在外界的認知中，逐漸從“交易平臺”向“居住服務(wù)商”轉(zhuǎn)變。

然而，在這輪艱難轉(zhuǎn)型的背后，新業(yè)務(wù)板塊中金融服務(wù)的風險管控隱憂、回款能力的邊際變化，以及資本市場的信心波動，都讓貝殼的未來充滿了更多不確定性。

01

凈利銳減，核心主業(yè)深陷調(diào)整

貝殼的壓力顯而易見。

2025年，貝殼全年實現(xiàn)收入946億元，較2024年的935億元微增1.2%，但凈利潤從2024年的40.78億元銳減至29.91億元，降幅高達26.65%。經(jīng)調(diào)整后的凈利潤為50.17億元，也遠低于2024年的72.11億元。

這份“增收不增利”成績單背后，是核心主業(yè)持續(xù)承壓的縮影。

具體來看，存量房業(yè)務(wù)凈收入為250億元，同比下降11.3%；新房業(yè)務(wù)凈收入為306億元，同比下降9.1%。二者貢獻利潤的降幅更為明顯，分別同比下降19.29%和8.4%。受此影響，公司整體毛利率從2024年的24.6%下滑至21.4%。

盡管經(jīng)營壓力陡增，貝殼在門店布局和用戶觸達上并未收縮。截至2025年末，其門店總數(shù)達61139家，同比增長18.5%；移動月活躍用戶數(shù)平均為4380萬名，略高于上年。

然而，規(guī)模擴張并未有效對沖交易額的下滑。

2025年平臺總交易額為3.18萬億元，同比減少5%。其中，存量房交易總額2.15萬億元，同比減少4.2%；新房交易總額8909億元，同比減少8.2%。

若聚焦第四季度，形勢更顯嚴峻。

2025年第四季度，貝殼營收221.9億元，凈利潤只有8785萬元，分別同比下滑28.71%，84.95%。該季房產(chǎn)總交易額同比下降36.7%，存量房與新房交易額的降幅分別達到35.3%和41.7%。

在業(yè)績承壓的背景下，貝殼仍通過股份回購與分紅回饋股東，全年斥資9.21億美元實施回購，并預計派息約3億美元。

02

19億元股份，天價薪酬再引熱議

財報顯示，2025年貝殼股份支付薪酬19.04億元，較2024年27.26億元有所回落，但仍是巨額支出。這也是導致貝殼凈利潤與經(jīng)調(diào)整凈利潤懸殊的核心因素之一。

2023年，貝殼股份支付薪酬29.8億元，彭永東約7.13億元、單一剛約5.07億元，合計拿走12.2億元，占比41%；2024年兩人合計6.81億元，占比25%，其中彭永東總約4.01億元、單一剛約2.99億元。

若按40%占比推算，彭永東和單一剛兩人2025年股份薪酬合計近8億元；按25%占比推算，兩人股份薪酬合計約5億元，完整數(shù)據(jù)仍待詳細財報披露。

2021-2024年，彭永東和單一剛四年總薪酬已達30多億元，堪稱中國企業(yè)創(chuàng)歷史紀錄的打工皇帝。

面對高管薪酬爭議，貝殼官方曾作出解釋，稱兩位創(chuàng)始人的薪酬中，絕大部分為2022年5月貝殼香港上市時，為滿足港股同股不同權(quán)架構(gòu)要求而授予的限制性股票，按照會計直線攤銷法計入“股權(quán)薪酬”科目，并非傳統(tǒng)意義上的現(xiàn)金薪酬，且彭永東在此前從未出售、轉(zhuǎn)讓過相關(guān)股票，并未實際變現(xiàn)。

但冰冷的財務(wù)數(shù)據(jù)難以抹平基層從業(yè)者的心理落差，“高管拿天價薪酬、基層賺辛苦錢”的矛盾被無限放大，最終引發(fā)經(jīng)紀人集體聲討，成為全網(wǎng)熱議的話題。

為緩解爭議，彭永東與單一剛一年內(nèi)累計捐贈約8.4億元，設(shè)立專項基金保障員工健康。

2025年12月，彭永東首次出售個人所持900萬股貝殼A類股，將稅后所得約4.4億元全部用于公益，其中50%用于應(yīng)屆畢業(yè)生租房幫扶，另50%用于提升居住服務(wù)者及其家庭成員的健康醫(yī)療水平。

2026年2月24日，在貝殼和鏈家即將迎來25周年之際，彭永東與單一剛再度聯(lián)手，捐出1000萬股A類普通股，價值約4億元，專項設(shè)立“健康家貝守護金”。

但大額捐贈未能消除核心質(zhì)疑：中介行業(yè)財富分配是否公平，高管高薪是否與業(yè)績、責任匹配。

03

節(jié)流開源，去年減員近1.6萬人

面對主營業(yè)務(wù)的滑坡，貝殼在成本管控與業(yè)務(wù)拓展上展現(xiàn)出極強的執(zhí)行力。

在“節(jié)流”方面，公司通過壓縮管理費用、市場費用及縮減人員規(guī)模來優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。

一般及行政費用：由2024年的90億元減少9.9%至2025年的81億元，主要由于股份支付薪酬費用及信用損失準備減少；

銷售及市場費用：由2024年的78億元減少5.8%至2025年的73億元，這體現(xiàn)了公司人工成本、廣告及推廣費等項目的減少；

雇員總數(shù)：截至2025年年末雇員人數(shù)為11.92萬，2024年年末時該數(shù)據(jù)為13.51萬。

貝殼2025年第四季度還產(chǎn)生了部分一次性用于公司“成本優(yōu)化舉措”的費用，這從側(cè)面反映出公司在組織調(diào)整上的力度。

在“開源”層面，以房屋租賃服務(wù)為代表的“非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)”成為彌補主業(yè)缺口的重要力量。

房屋租賃服務(wù)方面，2025年貝殼在管房源量超過了70萬套，同比增長了62%。該業(yè)務(wù)凈收入219億元，同比增幅52.8%；貢獻利潤18.79億元，同增162.86%。貝殼儼然已站穩(wěn)“二房東”角色。房屋租賃服務(wù)貢獻利潤率同比也提升了3.6個百分點至8.6%。其中“省心租”模式成為盈利的關(guān)鍵，貝殼為業(yè)主及租戶提供租賃代理服務(wù)及租期管理服務(wù)，業(yè)主保留物業(yè)的控制權(quán)及實益權(quán)益。

家裝家居業(yè)務(wù)也給貝殼貢獻了收入增長。該業(yè)務(wù)凈收入154億元，增幅4.4%；貢獻利潤48.44億元，增幅6.72%。

此外，貝殼還加強了對回款的管理。其應(yīng)收賬款由2024年的55億元壓降至2025年的39億元。

然而，即便通過多元業(yè)務(wù)開源與嚴格控費，依然未能完全抵消存量房及新房業(yè)務(wù)下滑帶來的沖擊。截至2025年末，公司現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物、受限資金及短期投資總額降至555億元，較上年同期的616億元減少61億元。

04

金融業(yè)務(wù)的合規(guī)隱憂與透明度拷問

在貝殼的業(yè)務(wù)版圖中，新興業(yè)務(wù)及其他的收入波動值得警惕。該板塊凈收入從2024年的25億元銳減至2025年的16億元，同比下滑36%。

根據(jù)公司描述，該部分主要包括金融服務(wù)及其他新拓展業(yè)務(wù)。雖然公司曾表示金融服務(wù)的凈收入是此前增長的主因，但2025年的顯著下滑，則暗示著該業(yè)務(wù)或正經(jīng)歷深度調(diào)整。

貝殼在金融服務(wù)領(lǐng)域布局深入。

為了給平臺的金融服務(wù)賦能，貝殼甚至還開發(fā)了先進的技術(shù)，核心體現(xiàn)就是為“理房通”創(chuàng)建電子錢包。據(jù)悉，電子錢包能用于貝殼生態(tài)系統(tǒng)及高頻率及高價值處理貨幣交易，本質(zhì)上是進行數(shù)字化轉(zhuǎn)賬、清算及結(jié)算的系統(tǒng)。

貝殼還提供融資擔保業(yè)務(wù)。貝殼在財報的“表外安排”中提及，“我們通過附屬公司為部分金融合作伙伴或個人出借人提供貸款額財務(wù)擔保。在借款人發(fā)生違約的情況下，我們有責任向出借人補償本金及利息付款。因此，我們實際上向出借人提供了信用風險擔保。”

2025年上半年，貝殼的“其他成本”從2024年同期的9億元增長27.6%至11億元，其中主要原因便包括金融服務(wù)相關(guān)的風險撥備和資金成本的增加。

據(jù)悉，貝殼在2014年建立的線上支付平臺理房通，在房產(chǎn)交易中提供數(shù)字支付處理服務(wù)。從北京理房通支付科技有限公司官網(wǎng)上看到，理房通可以在支付意向金、支付定金、支付首付款，以及支付尾款的環(huán)節(jié)參與交易。

涉及 金融服務(wù)，也給貝殼的管控提出了更高的要求。

從天眼查可以看到，理房通公司有11個立案信息，在2025年還有一個行政處罰記錄，處罰事由包括“未落實交易信息真實、完整、可追溯的要求”“違規(guī)進行支付賬戶到銀行賬戶非同名劃轉(zhuǎn)”等。行政處罰對貝殼的口碑自然也會造成負面影響。

與此同時，一直以來，平臺在沉淀資金使用上的“不透明”遭到市場詬病。從貝殼APP上或許可以窺見一些細節(jié)。從APP上，貝殼提供的“金融服務(wù)”欄目中的一個功能，便是“贖樓”，也即“解除抵押”。

根據(jù)描述，這個金融服務(wù)提供兩款產(chǎn)品，其中之一便是利用首付款來解抵押，金額10萬元及以下平臺一次性收費1000元/筆，10萬以上，收費標準為擔保金額*1%。

從貝殼每年二手房高達2.15萬億元的總交易額來看，類似服務(wù)對公司的風險管控提出了極高的要求。雖然公司在定期報告中有所提及，但在具體業(yè)務(wù)的資金流向、風險敞口及風控措施上，信息披露仍有待進一步透明化。

05

老股東不斷清倉套現(xiàn)

隨著行業(yè)環(huán)境的變化，貝殼業(yè)績的承壓也影響到了股東的信心。近些年來，貝殼直面著老股東不斷退出的尷尬。

公開信息顯示，2021年，戰(zhàn)略投資者融創(chuàng)中國分兩次大規(guī)模進行了減持，套現(xiàn)超過了10億美元，并最終徹底清倉了貝殼股票。融創(chuàng)中國對外的口徑是“收回財務(wù)投資，支持聚焦主業(yè)發(fā)展”。

2024年至2025年，戰(zhàn)略投資者萬科也加速減持，最終于2025年11月完成清倉。萬科對此的解讀為“瘦身健體”之舉。

作為財務(wù)投資者的軟銀則在2022年進行了減持，對此媒體還用“孫正義逃離貝殼”來形容，最終軟銀完成清倉。另一個為財務(wù)投資者高瓴資本同樣有減持的動作。

關(guān)聯(lián)方和高管也在減持。

2023年6月，代表貝殼創(chuàng)始人左暉家族利益的信托宣布減持1190萬股貝殼股票，價值約1.8億美元。

副董事長、執(zhí)行董事徐萬剛通過其實際擁有的Blossom South Limited在2023年進行了多次減持。

董事會主席，執(zhí)行董事，首席執(zhí)行官彭永東也于2025年展開了自貝殼上市以來的首次出售。但此次出售并非為了套現(xiàn)，而是為了兌現(xiàn)2025年4月承諾的900萬股捐贈計劃。

面對減持和股價壓力，貝殼也拋出了回購和分紅方案，這些舉措在一定程度上起到了穩(wěn)定市場預期、對沖減持壓力的作用。但在主營業(yè)務(wù)尚未企穩(wěn)、新業(yè)務(wù)仍需驗證的過渡期內(nèi)，如何通過持續(xù)的經(jīng)營改善和透明的公司治理，重建資本市場的長期信任，仍是貝殼需要持續(xù)面對的課題。