轉(zhuǎn)折點(diǎn)真的來了。3月剛過半，上海二手房成交套數(shù)直接創(chuàng)下2021年以來的最高單周紀(jì)錄；北京3月8日成交創(chuàng)年內(nèi)新高，整月有望突破兩萬套；廣州3月第一周成交創(chuàng)三年新高；深圳更夸張，2月均價(jià)環(huán)比直接上漲7.3%。這一波樓市小陽春，來得比很多人預(yù)想的更快、更猛。

我上一條就說過，樓市要起量、價(jià)格要回調(diào)，因?yàn)槲矣^測(cè)到北上廣深等重點(diǎn)城市的二手房掛牌量正在急速下降。當(dāng)時(shí)評(píng)論區(qū)還有不少人不相信，但最新國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)已經(jīng)給出答案：2月份70個(gè)大中城市里，新房售價(jià)環(huán)比上漲的有10個(gè)、持平的7個(gè)，合計(jì)比上月增加9個(gè)城市；二手房方面，北京、上海也出現(xiàn)上漲。

不止一線城市，新一線重點(diǎn)城市幾乎全都在破紀(jì)錄。成都3月第一周賣出超5000套房，環(huán)比大漲42%；杭州單日成交315套，創(chuàng)近一年紀(jì)錄，上半月日帶看量環(huán)比上漲69.9%；蘇州成交量直接翻倍；合肥3月二手房成交同樣創(chuàng)下近五年新高，回到2021年樓市最熱階段。

問題來了：這次是真回暖，還是小陽春之后繼續(xù)下跌？我直接給結(jié)論：房?jī)r(jià)很可能會(huì)漲，但一定和之前的漲法不一樣。

今年政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)的描述，對(duì)比去年有明顯變化：穩(wěn)樓市內(nèi)容從第6條移到第10條，整體篇幅縮短約40%，少了“止跌”表述，語境在弱化?？梢悦黠@感覺到，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)依然重要，但早已不是重中之重。

不管你是想買房還是賣房，多關(guān)注當(dāng)下就好。哪怕小陽春再強(qiáng)，2021年那種猛漲也不可能重現(xiàn)。從所有工作報(bào)告都能看出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在大換軌，從房地產(chǎn)、基建轉(zhuǎn)向科技創(chuàng)新，這是“十五五”規(guī)劃的戰(zhàn)略方向，不會(huì)改變。

所以這波小陽春的回暖幅度是有限的：一方面居民負(fù)債率仍在高位，另一方面通縮還沒徹底結(jié)束，工業(yè)品價(jià)格指數(shù)PPI雖在收窄但仍在下降。

如果你想買房，優(yōu)先考慮真實(shí)需求。確實(shí)需要的話可以上車，因?yàn)榉績(jī)r(jià)再跌一半基本不可能；但如果錯(cuò)過了，也不用慌，大可等夏天淡季再談價(jià)——過去動(dòng)輒翻倍的經(jīng)濟(jì)環(huán)境早已不在，未來更可能是隨通脹與GDP溫和回暖。

如果你想賣房，小陽春是置換垃圾資產(chǎn)的好窗口期。我多次分析過，未來房?jī)r(jià)只有一個(gè)趨勢(shì)：分化。人口凈流出的小城市會(huì)逐漸收縮，房?jī)r(jià)可能真的一文不值，要趁現(xiàn)在市場(chǎng)火熱抓緊處置；而核心城市核心區(qū)域的二手房，一線和新一線租售比基本與銀行利率持平，賣的緊迫性沒那么強(qiáng)。

跌得最狠的時(shí)候已經(jīng)過去，現(xiàn)在正處在底部轉(zhuǎn)折點(diǎn)附近，這一點(diǎn)從年初各大城市二手房掛牌量大幅減少就能看出來。