◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

在這輪持續(xù)了5年的樓市深調中，一線民營房企能扛到現(xiàn)在的已所剩不多，比如背靠“電器大王”美的集團的美的置業(yè)。

這似乎只是表象，背后仍普遍承壓。2024年中期，樓市正處于空前艱難時刻，H股上市平臺美的置業(yè)采取了業(yè)務大重組以騰挪乾坤，即剝離開發(fā)板塊。

該年10月，美的置業(yè)以出表形式將房地產(chǎn)開發(fā)板塊整體賣給了公司控股股東，并聚焦房地產(chǎn)代建、物業(yè)服務、資產(chǎn)運營等輕資產(chǎn)經(jīng)營性業(yè)務。

美的置業(yè)重組轉型至今尚不足兩年，目前H股正進入2025年財報披露窗口期，但其在尚未披露前夕，自曝了一顆雷。

這起事件發(fā)生于2025年，美的置業(yè)通過信托通道將大筆資金貸給了控股股東的關聯(lián)公司，通過信托這一招比較隱蔽，已實質構成關聯(lián)交易但未對外公告披露，違反港交所上市規(guī)則，現(xiàn)在瞞不住了。

2025年初至該年7月之間，美的置業(yè)旗下佛山美置、廣東美置作為委托人，分別與萬向信托、粵財信托、中原信托訂立委托投資協(xié)議。

這三份信托委托投資協(xié)議對應上限分別是5億元、2.5億元、10億元，對應參考年化凈回報率3.85%、3.2%、3.2%，委托期限分別是自首次存入信托起36個月、自協(xié)議日期起24個月、自首次存入信托起36個月。

從當時協(xié)議看，委托給萬向信托與中原信托的兩筆最多15億元，“車輪式”滾動借款最長可達3年，委托給粵財信托的最多2.5億元，可滾動借款最長可達2年。

這三家信托公司作為受托人，于2025年內(nèi)向沈陽正匯、南海美鳴、順德天美發(fā)放了4輪無抵押貸款，但附加條件是該期限內(nèi)任何時點的最高未償還總貸款不能超過6.5億元。

在委托信托借款協(xié)議中，為何會特別約定“任意時點最高未償還總貸款不超6.5億元”這個特殊條款？有業(yè)內(nèi)分析，當時或出于規(guī)避風險等考慮。

美的置業(yè)公告強調說，截至2025年底，上述所有未償還貸款及應付利息已全部結清，并且前述委托投資協(xié)議已終止。

換言之，若沒有2026年初美的置業(yè)旗下風險管理及內(nèi)審部對公司2025年開展內(nèi)控檢查發(fā)現(xiàn)了上述委托借款交易還隱藏著未被公告披露的關聯(lián)交易，是不是前述委托借款還會繼續(xù)滾動流向控股股東的關聯(lián)方？

據(jù)悉，沈陽正匯由美的置業(yè)控股股東盧德燕透過間接全資附屬公司沈陽美溢持有50%股權，南海美鳴、順德天美均屬盧德燕間接全資附屬公司。盧德燕的房地產(chǎn)開發(fā)控股平臺是離岸的美的建業(yè)，其通過控股的美的置業(yè)集團（從H股上市的美的置業(yè)剝離）在全國各地開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務。

實際上，盧德燕是美的集團創(chuàng)始人何享健之子何劍鋒的配偶，其作為兒媳與公公何享健又是一致行動人，互為美的置業(yè)之控股股東。

上述三家融資方均為美的置業(yè)之關聯(lián)方，前述6.5億元信托委托借款不僅構成了關聯(lián)交易，還達到了必須公告披露，尤其還得經(jīng)獨立股東批準等。

美的置業(yè)針對此次違規(guī)分析說，主要系集團內(nèi)部各部門之間溝通失誤，即業(yè)務團隊推進該批次交易，未通知合規(guī)團隊交易對方是關聯(lián)方，而合規(guī)團隊在處理上最終未識別出潛在的間接關聯(lián)性等。

這是否說明：美的置業(yè)之業(yè)務團隊“不負責任”還是“有意埋雷”，而合規(guī)團隊不專業(yè)或不盡責未發(fā)現(xiàn)并排雷。這兩個團隊是否當時達成默契，知道咋回事，但最終瞞不下去了，“背了鍋”。

截至2024年底，美的置業(yè)賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約10.3億元，前述委托信托借款最高6.5億元未償還總貸款，占其彼時賬面資金的約63%。

截至去年中期末，美的置業(yè)總現(xiàn)金及銀行存款余額7.08億元，短期借款和長期借款均已降至0，去年上半年，其取得收入近20億元，同比增幅41.%；凈利潤3.13億元，同比增幅128.1%。

這不就是一頭既無有息負債還能不斷創(chuàng)造現(xiàn)金及利潤的“奶?！保窟@誰看了，能不眼饞？何況，又是關系緊密的控股股東。