贏商專欄

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 昕言

封面&頭圖來源 · 成都來福士官方小紅書

文中圖片來源 · 項目官方

贏商專欄

邀一線專業(yè)人士，享行業(yè)底層邏輯和實操方法論，激發(fā)深度思索，推動商業(yè)向上生長。

專欄作者 · 昕言

曾長期任職于頭部企業(yè)，是行業(yè)早期投身資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的核心人員之一。憑借深度參與資管全流程的實戰(zhàn)經(jīng)歷，結(jié)合多年行業(yè)觀察與思考，來回答行業(yè)核心命題。

2025年10月前后，凱德商用新加坡信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust，以下簡稱“CICT”）在完成配售、疊加新元走強等因素后，“市值”反超領(lǐng)展，讓“亞洲最大REIT”戲碼出現(xiàn)新變局。

就最新交易所數(shù)據(jù)，目前CICT市值仍略高于領(lǐng)展，但在底層資產(chǎn)的運營質(zhì)量、一系列宏觀和市場因素的綜合影響之下，這場“亞洲REIT之王”的市值排名賽第一之位，隨時可能輪換。

可撇開市值這一籠統(tǒng)指標(biāo)，于REIT投資者而言，真正值得討論的并不是“誰更大”，而是“誰更會創(chuàng)造價值”。無論新加坡還是香港上市的REIT，長期價值增長通常圍繞三條主線展開：

• 收購與資產(chǎn)汰換（外延增長）：通過收購擴張規(guī)模、提升組合質(zhì)量；并適時出售成熟或非核心資產(chǎn)，回收資本、優(yōu)化結(jié)構(gòu)。

• 運營（內(nèi)生增長）：通過招商與租戶組合優(yōu)化、品牌升級、營銷活動與精細化管理，推動租金與收入持續(xù)提升。

• 大面積改造（AEI，資產(chǎn)提升）：通過資本性投入重塑動線、業(yè)態(tài)與空間功能，用“改造撬收益”，實現(xiàn)中長期收益提升。

本文以這三條主線為框架，對比CICT與領(lǐng)展：CICT更像“進攻者”，以并購與資產(chǎn)汰換把版圖做大、把核心資產(chǎn)做“更貴”；領(lǐng)展則更像“穩(wěn)健型轉(zhuǎn)型者”，在香港民生資產(chǎn)的現(xiàn)金流底盤之上，嘗試把運營與改造能力升級為可對外輸出的平臺能力。

01.

外延增長，規(guī)模之爭

“進攻者”CICT vs “轉(zhuǎn)型者”領(lǐng)展

CICT：

從“鄰里商場REIT”到綜合商業(yè)巨艦

不少讀者對CICT并不熟悉。

CICT是新交所規(guī)模領(lǐng)先的綜合商業(yè)REIT，前身為CapitaMall Trust，2002年7月上市；2020年與CapitaLand Commercial Trust（CCT）合并后更名為CICT。它以新加坡為核心市場，資產(chǎn)類型覆蓋購物中心、甲級寫字樓與綜合體。

用一句話概括CICT的成長邏輯：先用零售商場建立穩(wěn)定現(xiàn)金流，再通過合并與收購把品類擴展到辦公與綜合體，最終形成一個以核心地段為主的“新加坡商業(yè)不動產(chǎn)組合”。從結(jié)果看，CICT從早期鄰里商場規(guī)模10億新幣起步，已成長為總物業(yè)價值達到270億新元的投資組合。

更重要的是，CICT在近兩年的資本運作很“教科書”：一邊“買核心”，一邊“賣成熟/非核心”回籠資本，形成可持續(xù)的資本循環(huán)。

典型動作包括，2024年收購ION Orchard及ION Orchard Link 50%權(quán)益，加碼烏節(jié)路頂級零售；同年出售寫字樓項目21 Collyer Quay實現(xiàn)組合再平衡；2025年出售CapitaSpring服務(wù)公寓權(quán)益（非核心功能資產(chǎn)），并在8月宣布收購CapitaSpring辦公與零售部分剩余權(quán)益，把資源集中到護城河更深、現(xiàn)金流更可預(yù)期的核心資產(chǎn)。

這些動作的背后離不開凱德投資（CLI）的平臺能力——更大的資產(chǎn)池、更強的募資網(wǎng)絡(luò)、以及開發(fā)-運營-退出的系統(tǒng)化能力，使CICT在“拿到好資產(chǎn)”的概率和速度上占優(yōu)。對外延增長而言，平臺價值不只是“給資產(chǎn)”，更是把交易、融資、運營與退出連成閉環(huán)，讓REIT可以持續(xù)做“資產(chǎn)升級與資本循環(huán)”。

領(lǐng)展：

從“民生資產(chǎn)包”到“Link 3.0”的平臺化轉(zhuǎn)型

領(lǐng)展的成長路徑與CICT不同，它起點更大，但起點資產(chǎn)更“民生”。

2005年上市時，領(lǐng)展初始資產(chǎn)包由香港房委會分拆的180個物業(yè)（包括149個零售+停車場一體化設(shè)施、2個獨立零售設(shè)施及29個獨立停車場設(shè)施）組成，當(dāng)時資產(chǎn)估值約為338億港元。

經(jīng)過20年的資產(chǎn)優(yōu)化與海外并購，領(lǐng)展把“社區(qū)商場運營能力”做到極致，并逐步擴展到中國內(nèi)地及海外市場，當(dāng)前投資物業(yè)組合的總估值已增長至約2230億港元。

面對香港消費結(jié)構(gòu)變化與增量空間趨于有限，領(lǐng)展自2023年起提出“Link 3.0（REIT Plus）”策略。一方面繼續(xù)做組合管理與多元化（通過資產(chǎn)輪換與更審慎的擴張?zhí)嵘M合質(zhì)量），另一方面與資本伙伴合作、發(fā)展投資管理能力，把增長從“買資產(chǎn)”延伸到“管資金”。簡單說，就是“穩(wěn)住香港基本盤，同時做大對外資管（AUM）形成第二增長曲線”。

領(lǐng)展的獨特之處在于“內(nèi)部管理”帶來的靈活與效率，組織更像一家運營公司，招商、營銷、改造與項目管理能力沉淀在內(nèi)部團隊中，因此既能在自有資產(chǎn)上反復(fù)復(fù)制，也更有條件把能力對外輸出。與CICT的“平臺供給優(yōu)勢”不同，領(lǐng)展更強調(diào)“組織能力優(yōu)勢”，即通過執(zhí)行力與可復(fù)制的方法論，把運營與AEI做成長期復(fù)利。

對比可知，CICT勝在資產(chǎn)增量與“核心資產(chǎn)溢價”的爆發(fā)力；領(lǐng)展勝在運營能力與平臺化（REIT plus）方向的前瞻布局。

02.

內(nèi)生增長，運營底色

新加坡的“溢價”vs香港的“韌性”

無論收購還是出售資產(chǎn)，最終都要落到“管好”資產(chǎn)、把現(xiàn)金流做厚。內(nèi)生增長解決的是商業(yè)項目更本質(zhì)的問題。理解這一部分，核心先抓住兩個指標(biāo)：

• 出租率（Occupancy）：反映資產(chǎn)“有沒有被租出去”。出租率越高，現(xiàn)金流越穩(wěn)定。

• 續(xù)租租金變化（Rent reversion）：反映同一鋪位/面積續(xù)約時租金是上調(diào)還是下調(diào)，更能體現(xiàn)資產(chǎn)的“定價權(quán)”。

CICT：

零售+辦公“雙引擎”，在核心區(qū)獲取溢價

CICT的運營優(yōu)勢來自兩點：一是新加坡核心區(qū)資產(chǎn)的稀缺性帶來更強議價能力；二是零售與辦公的組合結(jié)構(gòu)，使現(xiàn)金流更平滑。

在管理層披露中，2025年上半年CICT零售組合續(xù)租租金增長約7.7%，辦公約4.8%，整體出租率維持高位。截至2025年第三季度的更新披露里，其零售續(xù)租增幅約7.8%，辦公約6.8%。

這背后，體現(xiàn)的是“溢價邏輯”。當(dāng)資產(chǎn)位于城市最強的客流與商務(wù)節(jié)點（烏節(jié)路、高能級CBD），租戶愿意為位置與品牌勢能付費。尤其在供給相對可控、總部與金融需求穩(wěn)定的新加坡，優(yōu)質(zhì)寫字樓與核心商場通常具備更高的現(xiàn)金流可見度與抗波動能力。

也正因為運營端持續(xù)給出正向的續(xù)租與高出租率，CICT才敢在資本運作上更積極：在合并與并購后維持相對較高的杠桿水平，追求規(guī)模與質(zhì)量的同步提升。換句話說，運營端的確定性，為其外延增長提供了“敢出手”的底氣。

領(lǐng)展：

民生鄰里商場的“現(xiàn)金流防守”，靠的是穩(wěn)定客群與極強執(zhí)行力

香港零售近年面臨消費結(jié)構(gòu)變化與波動，但領(lǐng)展的底牌是“民生鄰里商場”。與旅游型/高端商場相比，民生商場的核心需求更穩(wěn)定——買菜、用餐、藥店、基礎(chǔ)服務(wù)屬于高頻剛需，客流與租金對周期的敏感度更低。

從披露數(shù)據(jù)看，領(lǐng)展在2024/2025半年報（截至去年9月30日）中，香港零售物業(yè)組合銷售額同比下降約2.1%，續(xù)租租金變化為-6.4%。負的rent reversion意味著部分續(xù)約租金確實承壓，但其香港出租率依然維持在97%以上，體現(xiàn)出明顯的“韌性”：即便租金短期讓步，資產(chǎn)也能保持高出租率和穩(wěn)定現(xiàn)金流。

更值得注意的是，領(lǐng)展的運營能力并不只靠“守”。它過去多年持續(xù)做調(diào)整升級，把同樣的社區(qū)商業(yè)通過動線、業(yè)態(tài)與品牌更新做出更高坪效。與此同時，領(lǐng)展的海外資產(chǎn)（例如新加坡、澳洲）在部分年份保持更強的租金增長，為香港市場周期波動提供了對沖。

此外，在CICT與領(lǐng)展的內(nèi)生增長術(shù)中，可看到：財務(wù)杠桿不僅是風(fēng)險，也是未來擴張的選擇權(quán)。

運營好不好決定“今天賺多少”，資產(chǎn)負債表決定“明天還能不能出手”。領(lǐng)展截至2025年9月底凈負債水平處于行業(yè)較低區(qū)間；CICT杠桿率在監(jiān)管范圍內(nèi)但更接近上沿。低杠桿的意義不僅是安全，更是一種“選擇權(quán)”。當(dāng)市場出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)折價、或利率下行帶來并購窗口時，誰的融資空間更大，誰就更可能以更低成本完成逆周期擴張。

這一點也解釋了兩者策略差異，CICT更像在“確定性更強的核心資產(chǎn)”上做進攻；領(lǐng)展則保留更充足的財務(wù)余量，為Link 3.0下的合作與收購預(yù)留彈性。

03.

價值再造，改造能力

CICT“整形術(shù)”vs 領(lǐng)展極致“微創(chuàng)”

在亞洲頭部REIT的競爭里，AEI往往是最被低估的能力。它不是簡單翻新，而是一種“用資本開支換租金定價權(quán)”的長期工程。

通過動線重塑、業(yè)態(tài)重組、空間功能升級與重新定位，把資產(chǎn)帶到更高能級的客群與消費場景。AEI做得好，能帶來更高租金、更高留存率與更強客流；做得不好，則可能帶來施工擾動、空置上升與回報不達預(yù)期。

CICT的AEI：

更擅長“地標(biāo)再定位+綜合體重塑”

CICT的AEI強項，在于“把一個資產(chǎn)重新定義”。

例如Funan從傳統(tǒng)商場升級為強調(diào)科技與生活方式的“數(shù)字化商場”概念，并與周邊辦公與城市功能更緊密耦合。又如克拉碼頭的再定位，從以夜生活著稱的濱水商業(yè)，轉(zhuǎn)向更適合“日夜皆可停留”的生活方式目的地，提升全天候客流與消費場景。

CICT也做過更大尺度的重建型改造。早年對裕廊東區(qū)域Jcube項目進行重建并引入差異化業(yè)態(tài)，曾形成區(qū)域地標(biāo)效應(yīng)；在周邊新供給崛起、競爭格局變化后，CICT又選擇以溢價退出。這一“重塑-兌現(xiàn)-再投入”的路徑，反映其把AEI當(dāng)作組合管理與資本循環(huán)的一部分，而不是單次裝修工程。

這類“大開大合”的AEI，往往需要更強的城市資源、規(guī)劃協(xié)調(diào)與跨業(yè)態(tài)招商能力。凱德平臺在這里提供了隱形優(yōu)勢：開發(fā)、設(shè)計、運營與招商的系統(tǒng)能力更完整，能把AEI當(dāng)成“產(chǎn)品升級”來做，從而更有把握把改造轉(zhuǎn)化為更高的租金定價權(quán)。

領(lǐng)展的AEI：

更擅長“高頻小額迭代+社區(qū)商業(yè)復(fù)制”

與CICT的地標(biāo)重塑不同，領(lǐng)展的AEI更像“精益運營”的延伸：不一定每次都大拆大建，而是通過持續(xù)的動線優(yōu)化、公共空間升級、能耗改造與業(yè)態(tài)更新，把社區(qū)商場的停留時長與消費轉(zhuǎn)化一點點抬上去。

例如，2024年對富善商場與秀茂坪商場的改造，投入僅為數(shù)千萬港幣，但實現(xiàn)的投資回報率分別達到17.2%與19.9%。領(lǐng)展在2024年也完成了上市以來第100個AEI項目。

這種“微創(chuàng)式”改造的優(yōu)勢在于可復(fù)制、可滾動：單項目資本開支相對可控，施工影響更易控制，并且可以在龐大資產(chǎn)池里持續(xù)復(fù)用。更重要的是，領(lǐng)展把AEI能力沉淀在內(nèi)部團隊與供應(yīng)鏈體系中，形成規(guī)模效應(yīng)與執(zhí)行力壁壘——這也是它未來對外輸出能力、做“REIT Plus”資產(chǎn)管理時最具說服力的“硬技能”。

就AEI這條線，CLCT與領(lǐng)展兩家優(yōu)勢各不相同。CICT更像“地標(biāo)再定位與綜合體升級專家”，更容易帶來一次性躍升；領(lǐng)展更像“社區(qū)商業(yè)精益迭代與復(fù)制專家”，更容易形成長期復(fù)利。

04.

股東回報

派息不看高低，看“可持續(xù)增長模型”

REIT投資最終要回到派息。理解這一部分，先抓住一個核心：REIT的分派來自“可分配收入”（通常是凈物業(yè)收入扣除利息、管理費等現(xiàn)金支出后的結(jié)果），所以派息的可持續(xù)性，取決于三件事：

經(jīng)營現(xiàn)金流是否穩(wěn)定、融資成本是否可控、以及增發(fā)/供股帶來的單位數(shù)變化。

DPU（每基金單位分派）的變化曲線

CICT整體呈現(xiàn)相對平滑的分派增長曲線，底層依賴的是核心資產(chǎn)續(xù)租帶來的現(xiàn)金流增長，以及并購后的組合升級。

CICT近年通過配售/增發(fā)支持收購，單位數(shù)擴大后，管理層更強調(diào)“交易對DPU增厚或至少不攤薄”。CICT的收購是否成功，要看收購帶來的現(xiàn)金流增量，是否真正覆蓋新增融資成本與新增單位數(shù)。

領(lǐng)展的派息討論更具有“資本結(jié)構(gòu)管理”的色彩。領(lǐng)展在2023年上半年（即2023/2024財年）發(fā)起供股（rights issue），在短期內(nèi)攤薄每單位分派，但其目的通常是降低杠桿、優(yōu)化到期結(jié)構(gòu)、為未來投資留出空間。

換句話說，供股更像一次“先把護城河加厚，再追求增長”。因此評價領(lǐng)展的DPU復(fù)蘇，應(yīng)重點觀察：資產(chǎn)負債表修復(fù)后，運營端能否把分派推回增長軌道，以及Link 3.0能否帶來新的、相對輕資產(chǎn)的費用收入。

股息率背后的邏輯：

收益率是風(fēng)險定價，不是獎勵

很多投資者把股息率當(dāng)成“越高越好”，但股息率本質(zhì)上是市場對未來風(fēng)險與增長的定價結(jié)果：在分派預(yù)期相近的情況下，股價越低，股息率越高——往往意味著市場要求更高的風(fēng)險補償。

目前領(lǐng)展較高的股息率更多反映市場對香港零售環(huán)境與轉(zhuǎn)型執(zhí)行不確定性的風(fēng)險溢價；CICT相對更低的股息率（更高估值）則反映投資者愿意為新加坡核心資產(chǎn)的確定性、以及新元資產(chǎn)屬性支付溢價。

把派息拆成三問，結(jié)論會更清晰

• 穩(wěn)定性：誰的現(xiàn)金流更抗波動？——領(lǐng)展的民生底盤更像“防守型現(xiàn)金流”，CICT則更依賴核心區(qū)溢價與組合分散。

• 成長性：誰的DPU更可能來自內(nèi)生增長？——CICT依賴核心資產(chǎn)續(xù)租與并購后的組合升級，領(lǐng)展則依賴AEI復(fù)制能力與平臺化增量。

• 可持續(xù)性：誰能在利率與周期變化里保持融資成本優(yōu)勢？——低杠桿者更具選擇權(quán)，高杠桿者更依賴運營端持續(xù)強勢。

綜上，回到最初的問題：誰才是真正的亞洲之王？答案可能并非非此即彼。

如果你更看重“核心資產(chǎn)溢價+進攻式擴張+新元資產(chǎn)屬性”，CICT更像當(dāng)下的進攻方；如果你更看重“高現(xiàn)金回饋+低杠桿安全邊際+平臺化轉(zhuǎn)型期權(quán)”，領(lǐng)展依然是難以替代的防守型基石。

所謂“大”，不只是市值的超越，更是面對周期、利率與消費結(jié)構(gòu)變化時的應(yīng)對能力。CICT在進攻中定義了高度，領(lǐng)展在防守與轉(zhuǎn)型中定義了厚度。

對投資者而言，理解兩者的三條主線——外延增長、內(nèi)生增長與AEI——也就更容易判斷：你要的是“溢價確定性”，還是“風(fēng)險補償+轉(zhuǎn)型期權(quán)”。

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