文=城記智庫(kù)城城

不久前，西安市公安局發(fā)布“看守所搬遷公告”，而去年年底拘留所已完成搬遷（以下簡(jiǎn)稱“兩所”）。

這承載著城市特殊功能的場(chǎng)地，終于完成其歷史使命，全部南遷至長(zhǎng)安區(qū)。對(duì)整體謀劃多年的曲江CCBD來(lái)說(shuō)，這成為南區(qū)規(guī)劃落地的關(guān)鍵一步，片區(qū)交通和功能布局將迎來(lái)新進(jìn)展。

與此同時(shí)，片區(qū)迎來(lái)再次“調(diào)規(guī)”：超高層和商辦集群全部取消，調(diào)整為居住用地。十五余年跌宕起伏的CCBD，或?qū)⒂瓉?lái)規(guī)劃終局。

調(diào)規(guī)：全面“商改住”

經(jīng)過(guò)「城記」核對(duì)多年的歷次規(guī)劃意向，對(duì)比發(fā)現(xiàn)，本次“調(diào)規(guī)”最大的動(dòng)作就是“商改住”。

一是全面取消商辦用地，超高層徹底“流產(chǎn)”：

?CCBD南區(qū)的商辦用地全部調(diào)整◎制圖/城記智庫(kù)

在2019年版規(guī)劃中，沿長(zhǎng)安南路和中軸絲路主題公園兩側(cè)均為商辦用地，規(guī)劃高度為250米、300米、350米和500米的超高層集群。這個(gè)計(jì)劃堪稱“雄心勃勃”，實(shí)際上之前更為大膽和高調(diào)：

2018年5月一則《曲江將建設(shè)超高層新地標(biāo)》報(bào)道稱：“規(guī)劃建設(shè)世茂701米、華潤(rùn)666米超高層，打造大西安國(guó)際化大都市建設(shè)的新地標(biāo)”。

二、“加碼”居住用地，曲江居住土地“解渴”：

?2018年報(bào)道(左)和2019年指標(biāo)(右)◎NEWS

近年來(lái)，我國(guó)各大城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，面臨著庫(kù)存積壓、空置率攀升等困境。相比而言，居住用地需求卻在持續(xù)增長(zhǎng)，尤其是在人口流入的大型城市，住房供需矛盾日益突出。

國(guó)家層面，也有相關(guān)“商改住”政策?！罢{(diào)規(guī)”后，商辦用地全部調(diào)為居住用地，包括部分公園用地。

至此曲江CCBD格局大變，呈現(xiàn)“北商南住”格局。

繞城以北“重商”：崛起萬(wàn)象城和萬(wàn)象天地為核心的城市級(jí)商圈，并形成華潤(rùn)、萊安中心和柏悅酒店等在內(nèi)的商務(wù)集群。繞城以南“重住”：并與西部大道以南的航天基地板塊，構(gòu)筑城市人居中心。

解讀：影響片區(qū)的新進(jìn)展

曲江CCBD這次“調(diào)規(guī)”，也伴隨著外界環(huán)境的變化。

去年12月1日和今年3月15日，兩則公告相繼宣布位于軍警路的西安拘留所和看守所南遷，這個(gè)承載城市特殊功能的場(chǎng)地完成歷史使命。綜合相關(guān)信息來(lái)看，相關(guān)其它功能也將搬遷。

對(duì)曲江CCBD南部片區(qū)來(lái)說(shuō)，這次搬遷將破除規(guī)劃中的“難點(diǎn)”，帶來(lái)至關(guān)重要的一次推進(jìn)。

?CCBD南區(qū)格局分布（“兩所”位置）◎制圖/城記智庫(kù)

從衛(wèi)星地圖上，可以清晰看到這種態(tài)勢(shì)：搬遷前的西安看守所和拘留所，東西和南北分別為200多米和600多米，橫亙?cè)谄瑓^(qū)的中心。

近些年西安高速發(fā)展，場(chǎng)地兩側(cè)建成多個(gè)住區(qū)和配套?？梢哉f(shuō)，這里已從早期“偏荒”之地，演變成為“黃金地段”。尤其CCBD謀劃之后成為南區(qū)中心。從上圖來(lái)看，若不搬遷必將導(dǎo)致片區(qū)“停滯”。

從任何角度來(lái)說(shuō)，外遷是必然。但因其功能的特殊性和成熟度，場(chǎng)地選擇和周期顯然更為漫長(zhǎng)。

?CCBD南區(qū)新規(guī)與衛(wèi)星圖對(duì)比◎制圖/城記智庫(kù)

這也就意味著，片區(qū)開發(fā)也迎來(lái)一次實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)。

根據(jù)片區(qū)最新規(guī)劃顯示，這里的土地用途規(guī)劃為既涉多種用途：一是“規(guī)劃地鐵13號(hào)線停車場(chǎng)的公園復(fù)合利用”（即“絲路主題公園”）；二是包括翠華路南段、盈知路等道路交通，三是釋放居住和城市配套使用。

從“兩所”搬遷，回頭看歷年西安主城改造，以CCBD為代表的“城市更新”挑戰(zhàn)巨大。

未來(lái)：“城市更新”的挑戰(zhàn)

梳理CCBD發(fā)展歷程，高速城市化和城市更新在此交織，也凸顯區(qū)域野心和現(xiàn)實(shí)困境的沖突。

從2003年開始，“曲江模式”讓曲江實(shí)現(xiàn)驚人一躍，“新區(qū)之路”在全國(guó)都有影響力。當(dāng)時(shí)高速城市化的時(shí)代風(fēng)口，“講好土地故事”成為眾多城市不二之選。曲江的成功，自然引發(fā)資金和市民的多重關(guān)注。

誕生于該背景下的CCBD“誕生”已十五年，身份和范圍也在不斷變化。以下為「城記」獨(dú)家解讀：

?CCBD在2011年時(shí)就已啟動(dòng)◎來(lái)源/城記智庫(kù)

第一階段：風(fēng)起曲江，地產(chǎn)造城

2011年11月，CCBD（西安中央文化商務(wù)區(qū)）規(guī)劃出爐。當(dāng)時(shí)曲江宣稱，“國(guó)家開發(fā)銀行開元城市基金籌資200億主導(dǎo)投資，總占地1000畝”。這個(gè)范圍是金輝世界城、中海城一帶，實(shí)現(xiàn)“地產(chǎn)造城”。

第二階段：版圖擴(kuò)大，規(guī)格升級(jí)

2016年前后，以曲江二期和曲江國(guó)際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)為基本框架，CCBD總體范圍擴(kuò)至5400畝，總建筑面積約1800萬(wàn)平米。總投資約2000億，計(jì)劃6～8年建設(shè)周期，2020年全面建成。

最為關(guān)鍵的一步：2016年5月西洽會(huì)，曲江與華潤(rùn)集團(tuán)簽署三百億協(xié)議，開發(fā)曲江會(huì)議會(huì)展中心板塊，萬(wàn)象城、生命之樹等城市地標(biāo)得以誕生。

“萬(wàn)象城+萬(wàn)象天地”成為城市新地標(biāo)◎NEWS

第三階段：城市更新，人居主導(dǎo)

大量拆遷改造、高昂開發(fā)成本、下行地產(chǎn)市場(chǎng)……南區(qū)“舉步維艱”，金茂府和華發(fā)錦宸賦進(jìn)入，得以階段“破局”。隨著“兩所”搬遷，“調(diào)規(guī)”下的CCBD形成“北商南住”格局，進(jìn)入人居主導(dǎo)時(shí)代。

如今，城北團(tuán)結(jié)板塊熱度高居不下，“城市更新”的推動(dòng)力日益重要。那么，它們背后的基本邏輯和歷程如何？我們將陸續(xù)推出相關(guān)專題。

「城記」關(guān)于CCBD片區(qū)持續(xù)跟蹤：

?【隋唐天壇】系列：

[2018]

[2017]

[2017]

?區(qū)域發(fā)展觀察系列：

[2019]

[2018]

[2017]

[2017]

[2016]

?商業(yè)地產(chǎn)觀察系列：

[2025]

[2024]

[2024]

[2024]

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