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前兩天，上海宣布下調(diào)40年產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)首付，由原來(lái)的50%下調(diào)為30%。

至此，全國(guó)絕大部分城市都已經(jīng)下調(diào)了40年房產(chǎn)的首付，這是老司機(jī)從業(yè)20多年以來(lái)的第一次，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這也是中國(guó)房地產(chǎn)史上的一件大事。

什么是40年產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是商鋪、寫字樓、單身公寓、商業(yè)大平層等，這些房子的土地，出讓期限是40年。

而與之對(duì)應(yīng)的就是住宅，住宅的土地年限是70年，所以我們可以把40年的房產(chǎn)統(tǒng)稱為非住宅。

為什么老司機(jī)說(shuō)這是一件大事，是因?yàn)槲覀兤綍r(shí)只關(guān)注住宅，我們關(guān)注的房?jī)r(jià)也都只是住宅的價(jià)格。但其實(shí)非住宅的占比也很大，走到大街上，目光所及的建筑，有近一半都是非住宅。

和住宅一樣，大量的非住宅也被人買走了，有的用于投資，有的用于自用。但如果對(duì)比一下過(guò)去五年的房?jī)r(jià)，我們會(huì)驚訝的發(fā)現(xiàn)，這些非住宅的價(jià)格，比住宅要穩(wěn)定得多。

投資住宅的人可能虧了30-50%，而同期非住宅可能只跌了10-20%，同樣5年下來(lái)，非住宅租金收益可能已經(jīng)超過(guò)30%了。

這種差異很少人注意到，但老司機(jī)注意到了，去年年底我們開始調(diào)研寧波的公寓市場(chǎng)，并且在本周剛剛完成《寧波公寓投資報(bào)告》初稿。

我們關(guān)注公寓的一個(gè)最主要的動(dòng)因，就是首付比例的下調(diào)。

首付比例下調(diào)為什么重要，這么說(shuō)吧，之前公寓的首付要50%，如果要買一套40萬(wàn)的公寓，需要首付20萬(wàn)；但住宅的首付只要15%，同樣20萬(wàn)首付，住宅就可以買100萬(wàn)的房子了。

高首付是擋住購(gòu)房者的第一道門檻（公寓還有其它的障礙），現(xiàn)在它下調(diào)到30%，意味著有更多的人，他們只需要更少的首付，就可以買進(jìn)了。

下調(diào)20%的首付就能帶來(lái)購(gòu)買量的巨大變化？并不完全如此。在老司機(jī)看來(lái)，下調(diào)首付更像是劃燃了一根火柴，它點(diǎn)燃的不是自己，而是公寓的更深層次的價(jià)值。

這個(gè)價(jià)值就是高租金回報(bào)率。

根據(jù)我們調(diào)查統(tǒng)計(jì)，寧波市面上的二手公寓，最高有年凈回報(bào)率超過(guò)6%的，不過(guò)非常稀少；凈回報(bào)率超過(guò)5%的已經(jīng)不難找到；至少有二成以上的公寓，凈回報(bào)率超過(guò)4%。

凈回報(bào)是指扣除物業(yè)費(fèi)、裝修折舊后的收益。

目前住宅的凈回報(bào)率大概1%甚至不到，好的能超過(guò)2%，公寓的租金回報(bào)普遍比住宅高一倍。

5%的回報(bào)率很高嗎？如果對(duì)投機(jī)來(lái)說(shuō)當(dāng)然不高，但對(duì)于穩(wěn)健投資來(lái)說(shuō)，它就非常高了。須知同期的存款和國(guó)債也僅有1.5%左右，理財(cái)也很少能買到超過(guò)3%的產(chǎn)品。

雖然不能把公寓視為保本型投資，但它幾乎等同于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，特別是房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)5年下跌，且租金已經(jīng)已經(jīng)遠(yuǎn)高于銀行存貸款利率的情況下。

每當(dāng)有人問(wèn)我，公寓價(jià)格要再跌怎么辦？我總是回答：它現(xiàn)在有5%回報(bào)率在，哪怕短期跌下去，也會(huì)很快漲回來(lái)。

租金就是公寓價(jià)格的錨，船可能會(huì)漂出去一段，但只要錨沒(méi)動(dòng)，最終漂不遠(yuǎn)。

租金現(xiàn)在也毫無(wú)泡沫可言，甚至可以說(shuō)是被低估的，因?yàn)檫@兩年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的緣故，租金實(shí)際上已經(jīng)被壓縮了。

但租金長(zhǎng)期會(huì)隨著收入的增長(zhǎng)、貨幣的貶值而增長(zhǎng)，這個(gè)規(guī)則在全世界的城市里通行。

老司機(jī)為什么要研究公寓？因?yàn)楝F(xiàn)在投資房產(chǎn)賺錢難了，以后還會(huì)更難。

以前投資房產(chǎn)，說(shuō)白了就是炒房，100萬(wàn)進(jìn)去，過(guò)幾年200萬(wàn)出來(lái)，賺一大筆。

但今后這種投資的機(jī)會(huì)沒(méi)有了，或者說(shuō)很少了，大部分都是套子，100萬(wàn)進(jìn)去，80萬(wàn)出來(lái)，或者干脆就出不來(lái)。

今后對(duì)于房產(chǎn)的投資，主要靠持有租金來(lái)獲取收益，靠物業(yè)的緩慢升值來(lái)對(duì)抗貨幣貶值。

越早看到這個(gè)趨勢(shì)，就越有可能占得先機(jī)，等大家都看明白了，估計(jì)那時(shí)低價(jià)格高回報(bào)的公寓也就沒(méi)有了。

公寓的水位一定會(huì)被抬上去，這個(gè)過(guò)程可能兩三年，也可能三五年。

我知道很多人對(duì)于投資公寓這點(diǎn)回報(bào)看不上眼，因?yàn)橐郧按箦X賺慣了。公寓確實(shí)適合中小投資者，通過(guò)投資一兩套公寓，可以大幅的改變他們的生活，甚至人生。

比如，現(xiàn)在很多人的退休金是3000多塊錢，但如果他以前投資過(guò)一套公寓，每個(gè)月能帶來(lái)2000塊的租金，他的退休收入能提高70%。

這多出的2000元，可以大幅改善他的退休生活，并且永不擔(dān)心養(yǎng)老金發(fā)不出這種事情發(fā)生。

對(duì)于資金實(shí)力強(qiáng)的規(guī)模投資者，公寓市場(chǎng)同樣有機(jī)會(huì)，當(dāng)然，模式會(huì)不一樣。

下周，老司機(jī)計(jì)劃開一場(chǎng)關(guān)于公寓投資的閉門直播，發(fā)布和解讀《寧波公寓投資報(bào)告》，報(bào)告會(huì)在直播后私發(fā)給報(bào)名者。VIP會(huì)員可免費(fèi)報(bào)名，非VIP會(huì)員請(qǐng)掃文末二維碼聯(lián)系老司機(jī)報(bào)名。

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