中東的炮火聲剛剛響徹全球頭條，倫敦的地產(chǎn)中介卻發(fā)現(xiàn)，自己的電話依然沒有停過。

這不是一個關(guān)于僥幸的故事，而是一組數(shù)據(jù)的誠實(shí)記錄。

1.世界在顫抖，市場在前行

2026年3月，Rightmove發(fā)布了最新的英國房價指數(shù)。報告的關(guān)鍵詞只有一個：穩(wěn)。

全國新掛牌房產(chǎn)的平均要價，在3月份上漲了0.8%，升至37萬1,042英鎊。

這個漲幅不算震撼，但它出現(xiàn)在一個背景下——伊朗戰(zhàn)爭剛剛打響，全球油價急速攀升，通脹預(yù)期再度升溫，英國按揭利率也在一周之內(nèi)從4.24%跳升至4.51%。

換句話說，全球正在經(jīng)歷一次不小的震蕩，英格蘭樓市只是繼續(xù)往前走了。

Rightmove的房產(chǎn)專家Colleen Babcock給這個春季市場下了一個定義："穩(wěn)，而非強(qiáng)勁。"

這已經(jīng)足夠說明問題。

本月成交量僅比去年同期落后2%，而去年可是因?yàn)橛』ǘ惤刂谷掌诙裢夥泵Φ囊荒辍?/p>

更重要的是，今年3月的成交量比2024年同期高出5%。

掛牌量同樣保持韌性。

新房源數(shù)量僅比去年少3%，卻比2024年多出7%。

倫敦地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的老板、前皇家特許測量師學(xué)會住宅負(fù)責(zé)人Jeremy Leaf說得直白："在我們的門店，除了房產(chǎn)本身的原因之外，我們還沒有看到任何價格下調(diào)或者已成交買家反悔撤單。"

當(dāng)然，Rightmove也坦言：

現(xiàn)在判斷這場地緣沖突對房市的完整影響，還為時過早。但有一點(diǎn)已經(jīng)可以確認(rèn)——房市并沒有像2022年9月那次按揭利率驟升時那樣，出現(xiàn)即時的劇烈反應(yīng)。

買家，大多采取了"觀望，但不撤退"的姿態(tài)。

2.背后有一條16年不回頭的線

如果只看這一個月的快照，你可能覺得結(jié)論太草率。

那就往前看16年。

2010年，英格蘭私人出租市場還只是一個補(bǔ)充性的居住選項(xiàng)。那個年代，大多數(shù)人認(rèn)為租房只是年輕人在買房之前的短暫過渡。

按照當(dāng)時的價格，許多地區(qū)的月租不過幾百英鎊。

時間來到2026年1月，英國國家統(tǒng)計(jì)局（ONS）的數(shù)據(jù)顯示：

英格蘭私人出租月均租金已經(jīng)升至1,423英鎊，比一年前上漲3.5%。

倫敦的平均月租更是達(dá)到2,253英鎊，肯辛頓切爾西區(qū)的單月租金甚至高達(dá)3,640英鎊。

這不是一夜暴富的故事，而是16年里一條穩(wěn)步向上的長線。

私人租賃市場在過去二十年里規(guī)模翻了一番。

Hamptons的研究數(shù)據(jù)顯示，如果購房出租市場仍維持2016年之前的增長速度，英國如今將多出約220萬套出租房產(chǎn)。

但現(xiàn)實(shí)是，稅制改革、按揭利率高企、加上新的監(jiān)管壓力，讓大批小房東在過去數(shù)年間陸續(xù)退出。供應(yīng)沒有跟上需求——這才是租金長期上漲的最根本邏輯。

Zoopla在最新的2026年3月租賃市場報告中指出，目前可供出租的房源數(shù)量，仍然比疫情前低23%。

供給缺口雖然在縮窄，但尚未彌合。

3.從爆發(fā)到平穩(wěn)：租金的節(jié)奏變了

2022年到2023年是英格蘭租金增長最兇猛的時期。

Savills的數(shù)據(jù)顯示，租金年漲幅一度在2022年8月觸及12%的峰值，部分地區(qū)甚至更高。

那兩年，每當(dāng)一套出租房剛上架，往往當(dāng)天就會收到十幾條詢問。房東幾乎不需要做任何營銷。

進(jìn)入2025年，節(jié)奏開始變化。

一方面，移民凈入數(shù)字大幅回落——過去兩年跌幅高達(dá)78%——直接減輕了出租市場的需求壓力。

另一方面，按揭政策的松動幫助更多首次置業(yè)者實(shí)現(xiàn)了購房，他們騰出的出租房源也流回了市場。

來到2026年，Zoopla預(yù)計(jì)全年租金漲幅將回落至2%至3%。Savills也發(fā)出類似信號，預(yù)計(jì)接下來五年的平均漲幅將在通脹率和薪資增速之間運(yùn)行——更健康，但依然向上。

ONS的最新數(shù)據(jù)同樣印證了這一降速趨勢：2026年1月，英格蘭整體租金年增長率3.5%。

有一個細(xì)節(jié)值得注意。

降速并不代表下降，更不代表均勻。

北部英格蘭的租金反而跑得更快——英格蘭東北部地區(qū)同比漲幅高達(dá)8%，利物浦、紐卡斯?fàn)柕瘸鞘械脑鏊僖苍?%至4.6%之間。

這些城市房價基數(shù)低，租金的上行空間相對更足。

4.為什么英格蘭依然是出租投資的有力戰(zhàn)場

從投資者的角度來看，有幾件事是清晰的。

第一，租金天花板沒有到頂。

Zoopla的數(shù)據(jù)顯示，盡管競爭壓力已從2022年的峰值下來，目前每套房源平均仍有4.8組租戶在搶，是疫情前均值的兩倍。

出租房需求的基本面——人口增長、晚婚晚育、高房價阻擋首次置業(yè)——并沒有根本改變。

第二，英格蘭的出租收益率格局在重新分布。

倫敦的外圍區(qū)域正在成為新的重點(diǎn)。專注倫敦地產(chǎn)投資的機(jī)構(gòu)London Property Buyers指出，巴金與達(dá)根納姆等區(qū)域的租賃收益率目前已接近7%，格林威治、Tottenham等受益于伊麗莎白線升級的區(qū)域也維持在高于倫敦平均水平的收益率。

相比之下，伯明翰的月均租金約為950英鎊，入門價格較低，租金漲勢穩(wěn)定，是另一個受到關(guān)注的入場點(diǎn)。

第三，租賃供應(yīng)的缺口將是長期性的。

Savills在其最新的出租市場展望中估算：

過去十年，愿意新入市的購房出租投資者持續(xù)減少，Build-to-Rent（機(jī)構(gòu)化專業(yè)出租）雖有增長，但每年新增約1萬5,000套，相對于全英約490萬戶的私租規(guī)模，依然是杯水車薪。

供給無法在短期內(nèi)顯著放量，意味著結(jié)構(gòu)性的租金支撐將持續(xù)存在。

Savills的預(yù)測數(shù)字是：未來五年，英國租金累計(jì)漲幅將達(dá)到12%。

5.市場韌性的另一面：供應(yīng)側(cè)的壓力

沒有市場是完美的，這一輪英格蘭樓市的穩(wěn)健，也有其脆弱之處。

新房建設(shè)持續(xù)落后。

英國當(dāng)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年私人住宅施工量已下降6.3%，政府的住房供應(yīng)目標(biāo)正面臨越來越大的壓力。

新增供應(yīng)不足，意味著無論是出售市場還是出租市場，房價和租金都很難有效降溫。

按揭利率的上行壓力也不容忽視。

MT Finance的總監(jiān)Tomer Aboody坦言，大家都在關(guān)注中東局勢對通脹和利率的潛在影響。

如果通脹因能源價格飆升而再度走高，英國央行的降息步伐可能不得不暫停，甚至轉(zhuǎn)向加息。目前兩年期固定按揭均利率已升至4.51%。

不過，也有另一組數(shù)據(jù)令人寬心。

Rightmove的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前按揭新購月供比一年前仍然低約70英鎊。即便利率在近幾周小幅上行，整體購房成本依然優(yōu)于2025年同期。

Savills在其住房成本分析中指出，2025年全英國住房總成本（含私人租金、社會租金及自住按揭）合計(jì)達(dá)到2,260億英鎊，五年間增加了660億英鎊。

這個數(shù)字從一個宏觀角度說明，"住房"這個資產(chǎn)類別對整個經(jīng)濟(jì)體系的重量，正變得越來越難以忽視。

6.亂世中的穩(wěn)石，歸根結(jié)底是什么

每當(dāng)全球出現(xiàn)重大不確定性，總有人問：這一次，英格蘭樓市會不會崩？

歷史給出了它的答案：

1991年海灣戰(zhàn)爭，2001年的九一一事件，2008年的金融危機(jī)，2016年的脫歐公投，2020年的疫情——每一次沖擊過后，英格蘭的房價和租金都在一段時間內(nèi)重新回到了上行軌道。

這背后的結(jié)構(gòu)沒有變：土地有限，建設(shè)滯后，人口增長，城市化持續(xù)，海外買家的配置需求始終在線。

Rightmove的Colleen Babcock說得很準(zhǔn)："穩(wěn)，而非強(qiáng)勁。"

但對于長期持有的投資者而言，"穩(wěn)"這個字，可能本身就是最有力的答案。

ref：

https://www.rightmove.co.uk/news/house-price-index/

https://ifamagazine.com/rightmove-hpi-steady-march-market-so-far-despite-global-uncertainty-as-experts-react/

https://www.zoopla.co.uk/discover/property-news/rental-market-report/

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