*此圖由AI生成

作者| 史大郎&貓哥

來(lái)源| 是史大郎&大貓財(cái)經(jīng)Pro

“一年抄底8套老破小”。

最近，在小紅書有位小圓子爆火，她在2025年買了7套成都老破小，今年又買了一套，“感覺在撿錢，再不撿來(lái)不及了”。

這錢是咋撿的呢？她簡(jiǎn)單算一筆賬：

8套房的總價(jià)330萬(wàn)，每套40萬(wàn)左右，其中220萬(wàn)是貸款，首付比例33%；她每月的月供是1.4萬(wàn)，但是8套房的房租能到2.1萬(wàn)，平均月租金2600元，不僅覆蓋了貸款成本，每月還有7000塊盈余。

也就是說(shuō)，110萬(wàn)本金，獲得7.6%的年化收益。

不僅跑贏銀行存款利率，還跑贏大部分理財(cái)產(chǎn)品，“相當(dāng)于拿銀行的錢賺錢”。

她最開始買房，也是因?yàn)橘u了多年前入手的老破小，手里有了60萬(wàn)，但是這錢咋辦？銀行利率低，保險(xiǎn)周期長(zhǎng)，而賣房中介提醒說(shuō)，成都有“溫州炒房團(tuán)”在大規(guī)模買房。

邏輯就在于，“租金能抵月供，還能賺錢”。

作為成都人，她比溫州人更了解本地市場(chǎng)，于是各種踩盤之后，她瞄準(zhǔn)了總價(jià)40萬(wàn)左右的老破小，只要房子在二環(huán)內(nèi)，租售比能到5%，她就有得賺。

于是，每天看房、計(jì)算就是她的必修課，一度刷中介軟件刷到“封號(hào)”。

她可以說(shuō)是在“搶”房，遇到合適的房源，看都不看就直接付錢買了，在她看來(lái)，房源雖多，但是能投資的沒幾套。

現(xiàn)在，她不僅線上做筆記，線下還開分享會(huì)，專門做抄底老破小的分享。

市場(chǎng)估計(jì)又要多一批新玩家。

其實(shí)在上海，從去年底開始，也有一股老破小的“抄底潮”。

上海做不到“40萬(wàn)一套”，最受歡迎的是300萬(wàn)以下的老破小，有些人干脆沿著一號(hào)線買。

核心的邏輯也是，價(jià)格“跌回2016年”，現(xiàn)在的租售比比較劃算。

比如，上海有個(gè)曹楊四村，算是著名老破小，小區(qū)均價(jià)4萬(wàn)多，一套32㎡小戶型掛牌157萬(wàn)，而在同小區(qū)同戶型，房租在4000元/月，算下來(lái)毛租售比4%左右。

不少人都是買來(lái)出租，以租養(yǎng)貸，順便賺點(diǎn)。

他們也算是跟著國(guó)家的步子走了，今年初，上海的浦東、靜安、徐匯三個(gè)區(qū)，官方牽頭主導(dǎo)老破小的收儲(chǔ)。

老破小占據(jù)城市核心地段，但是流動(dòng)性很差，官方收儲(chǔ)，就是要他們“賣掉老破小買新房”，算是救市手段之一。

官方收來(lái)房，也是租出去運(yùn)營(yíng)。

地段好，醫(yī)療、教育等配套成熟，租金也確實(shí)不少，這就啟發(fā)了大家，都趕來(lái)抄底。

買的人多了，不少老破小逆市漲價(jià)，甚至還有翻倍的，這里面還有不少人在賭拆遷。

有靜安區(qū)的小區(qū)，半年時(shí)間，從6萬(wàn)漲到了10萬(wàn)，但如果拆遷，有人估算，一套40㎡的房子，各種補(bǔ)償+早搬優(yōu)惠，能拿到小800萬(wàn)。

抄上就是暴利。

這種抄底，還發(fā)生在重慶、長(zhǎng)沙、杭州、南京、鄭州等地，邏輯大同小異。

當(dāng)然，這也算是樓市積極信號(hào)。

只要有成交，樓市活躍起來(lái)，樓市的回暖，就有指望。

而且，投資的邏輯發(fā)生的變化很大，以前不怎么受關(guān)注的租售比，正在成為衡量房子價(jià)值的指標(biāo)，這也算是房子的價(jià)值在回歸。

但是，批量抄底老破小，是不是投機(jī)呢？其實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也不小。

比如，那些搏拆遷的，一旦不拆遷，漲價(jià)的基礎(chǔ)不存在了，甚至還有房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，那就算是砸手里了。

而收儲(chǔ)也不是大水漫灌式的，而是精準(zhǔn)的定向操作，不是所有的老破小，都能享受政策紅利，與國(guó)企比，個(gè)人沒有資金優(yōu)勢(shì)，也很難挑中好房子。

而“以租養(yǎng)貸”，現(xiàn)實(shí)中實(shí)現(xiàn)，并不簡(jiǎn)單。

“1年買8套”的小圓子也說(shuō)，買老破小“其實(shí)是非常小眾的”，要“租售比達(dá)到5%，才能保證資金安全”。

有土著房東提醒，所有的計(jì)算公式成立核心都基于一點(diǎn)：“租得出去”。

在某種程度上講，房市的基本面沒變，租房的基本面也沒啥根本性變化，想要在房子上投資盈利，跟風(fēng)并不是最好的選擇。

因?yàn)?，時(shí)下賺錢的是個(gè)案，但個(gè)案不好復(fù)制。