全國房地產(chǎn)尚在調(diào)整期，東北部分城市開始出現(xiàn)“小陽春”的曙光。

最新公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，2月新房價格環(huán)比上漲城市有10個、持平城市7個，較上月明顯增加。

在這之中，沈陽、大連、長春、哈爾濱這四座東北核心城市，新房價格全部止跌。除了哈爾濱較上月持平外，其中三城已出現(xiàn)環(huán)比上漲。

? 圖源：圖蟲創(chuàng)意

在本輪調(diào)整周期中，大連是東北地區(qū)較早止跌回暖的城市之一。去年春季就出現(xiàn)新房價格環(huán)比上漲的情況，一度與上海成為當(dāng)月環(huán)比漲幅最高的城市。

房價變化，往往只是結(jié)果。

“樓市回暖”之外的東北，可能已經(jīng)跟我們印象里的不一樣。

回來的，不只是房價

過去十年，東北最為人熟知的話題，是人口的持續(xù)流出。2015年—2024年的十年間，東北三省人口縮減超1100萬人。

到了現(xiàn)在，這一趨勢出現(xiàn)細微的松動。

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2025年遼寧省省際常住人口凈流入4.5萬人。這是繼2023年遼寧扭轉(zhuǎn)連續(xù)11年人口省際凈流出局面后，再次實現(xiàn)人口凈流入。

2023年，吉林、遼寧曾時隔多年出現(xiàn)人口回流，人口凈流入分別達到4.3萬人、8.6萬人。這在當(dāng)時被視作東北人口回流的重要標(biāo)志。

但在次年，人口機械增長再次轉(zhuǎn)負(fù)，分別凈流出10.8萬人、4.9萬人。此次能夠再度扭轉(zhuǎn)人口流出的態(tài)勢，顯得尤為重要。

在人口統(tǒng)計學(xué)中，跨區(qū)域流動被稱為“機械增長”。對于區(qū)域經(jīng)濟而言，這往往意味著，誰能吸引人，誰就有增長的可能。

歷經(jīng)多年沉寂后，東北重新具備這種能力。

這種變化并非單一因素推動。

一方面，過去長期存在的東南沿海虹吸效應(yīng)正在減弱。當(dāng)高房價、高成本成為一線城市的常態(tài)，一部分人口開始重新計算生活與發(fā)展的性價比。

另一方面，得益于東北自身的調(diào)整。

2023年底，哈爾濱憑借“討好型市格”成為網(wǎng)紅城市，流量加持下旅游市場一片火熱。冰雪旅游走紅，外地游客涌入疊加較低的購房門檻，短期內(nèi)吸引了部分外地游客前來購房。

據(jù)哈爾濱住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年12月至2024年1月，非哈市人員在哈購房共4650套，同比增長94%。

? 哈爾濱冰雪經(jīng)濟興起 圖源：圖蟲創(chuàng)意

再以遼寧為例，當(dāng)?shù)卣七M以裝備制造、新材料、新能源、生物醫(yī)藥為核心的產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，并發(fā)布重點產(chǎn)業(yè)集群人才需求目錄，試圖用更明確的產(chǎn)業(yè)方向重新組織經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。

同時，在政策層面強化留人邏輯，從教育資源配置到人才環(huán)境優(yōu)化，試圖構(gòu)建一個能夠“留下人”的城市生態(tài)。

于是，一個新的流動方向開始出現(xiàn)。不僅是人往外走，也開始有人“往回走”。

不過這種回流不能代表人口趨勢的全部。人口的另一面是自然增長。從總量來看，東北三省的總?cè)丝谌栽谑湛s。

2021年，哈爾濱總?cè)丝诘魄f，東北再無千萬人口城市。

2023年遼寧出生人口17萬人，死亡人口40.6萬人，2024年這一趨勢依舊延續(xù)；

黑龍江自2023年起不再在統(tǒng)計公報中公布出生人口、死亡人口數(shù)據(jù)和人口自然增長率等指標(biāo)，但根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒2024》顯示，2023年中國各省份人口數(shù)據(jù)中，黑龍江的出生率和自然增長率均在31個省份中墊底，死亡率則在31個省份中最高。

盡管無法立即扭轉(zhuǎn)總量收縮，但人口流動開始出現(xiàn)方向的改變，本身就已經(jīng)具有意義。

在破局與修復(fù)間找平衡

人口流動的背后，始終是產(chǎn)業(yè)。

簡單來說，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來就業(yè)崗位的增加，才能吸引或留下更多的人。

從近三年東北三省的經(jīng)濟增長來看，黑龍江雖然連續(xù)三年增速不及全國平均，但是同比增速整體穩(wěn)健上升；吉林2023年增速超過全國平均1.1個百分點，此后兩年略有波折，但整體還是處于全國平均線上。

? 東北三省近三年GDP增速 數(shù)據(jù)來源：各省統(tǒng)計局

另一個變化來自于核心城市。

2025年，大連實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值10002.1億元，成為東北首個GDP突破萬億的城市。盡管首個萬億城市來得比預(yù)料中更晚一些，但重新出現(xiàn)“領(lǐng)跑城市”，這一點對于東北來說也尤為關(guān)鍵。

支撐這一增長的，依然是工業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示，大連石化工業(yè)增加值同比增長8.9%，裝備制造業(yè)增長15.4%，其中鐵路船舶行業(yè)增長57.5%，汽車行業(yè)增長19.5%；高技術(shù)制造業(yè)增長13.9%，計算機及辦公設(shè)備制造業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)均實現(xiàn)較快增長。

這意味著，東北的復(fù)蘇路徑更多建立在制造業(yè)實力的“再升級”。

從2026年地方兩會中也能看出，東北地區(qū)更多仍在破局與修復(fù)之間尋找平衡。

中信建投證券研究認(rèn)為，遼寧、吉林、黑龍江的首要任務(wù)多與擴大內(nèi)需、實體經(jīng)濟振興或供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化相關(guān)，同時將新質(zhì)生產(chǎn)力與糧食安全納入重要位置。

黑龍江在前三項任務(wù)中明確提出夯實糧食安全根基，吉林強調(diào)構(gòu)建特色現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，遼寧強化工業(yè)化方向與科技效能提升。

東北地區(qū)的任務(wù)排序呈現(xiàn)出“內(nèi)需托底—產(chǎn)業(yè)升級—特色資源強化”的路徑特征，體現(xiàn)出在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上進行結(jié)構(gòu)再造的戰(zhàn)略思路。

某種程度上，這是一條更慢，但也更穩(wěn)的路徑。

? 圖源：圖蟲創(chuàng)意

但結(jié)構(gòu)性問題依然存在。

依舊以大連為例，當(dāng)前大連石化產(chǎn)業(yè)占工業(yè)總產(chǎn)值比重仍超過40%，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)依然是絕對支柱。

這意味著，東北經(jīng)濟的上限，很大程度上仍取決于能否完成真正的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，而不僅僅是周期性復(fù)蘇。

另一層面，服務(wù)業(yè)是能吸納更多就業(yè)崗位的行業(yè)。

2025年，黑龍江、吉林、遼寧的第三產(chǎn)業(yè)占比分別為56.4%、57.3%、58.4%，對比全國57.7%的均值差距不大，但與就業(yè)大省相比仍有較廣闊的增長空間。

房價“鈍感力”背后

回到房價來說，理解東北房價的變化，離不開一個前提：東北的房地產(chǎn)市場，在很長時間里都與全國大多數(shù)地區(qū)不同。

此前，在一些沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)或超一線城市里，房地產(chǎn)長期具有較強的金融屬性與投資屬性。

而在東北，雖然在房價上行期也有“炒房”現(xiàn)象的存在，但房子的核心功能更接近于消費品，用以滿足居住、教育、改善需求。

以大連為例，2025年商品住宅成交均價約為15154元/平方米，同比上漲4%。

從結(jié)構(gòu)來看，100萬至150萬元總價段仍為市場主力，同時100—120平方米、140—160平方米面積段占比提升明顯，而300萬—400萬元改善型產(chǎn)品需求也有所增長。

這背后是典型的居住升級邏輯，即房屋的剛需和改善需求。這種市場結(jié)構(gòu)疊加較低的金融杠桿，使得東北樓市在全國房地產(chǎn)調(diào)整周期中呈現(xiàn)一種“鈍感力”。

綜合來看，東北房價的“回暖”，更像是一種結(jié)果，而非起點。

它的背后是人口流動方向的微調(diào)，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)步修復(fù)，也是城市成本優(yōu)勢重新被看見后的反饋。

但更深層的問題仍然存在。

在人口增長放緩、新房庫存壓力較大的情況下，疊加全國房地產(chǎn)發(fā)展新模式的背景，東北房地產(chǎn)市場仍以居住屬性為主。

正因如此，這一輪變化的意義，反而不在房地產(chǎn)本身。

多少人愿意回來，多少人愿意留下，這或許仍是東北最深刻的問題。

? 撰文 王晨婷

? 編輯 潘展虹

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