不唱衰、不吹漲，只拿國家統(tǒng)計局2月70城數(shù)據(jù)說話，一針見血戳破市場真相。

3月16日國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)一出，很多人就唱“樓市回暖”，我們通過全國大行情和西安樓市現(xiàn)狀，看清當前樓市真相。

Part-1

Real Estate · New Vision

X'A|地產(chǎn)·新視線

全國樓市：降幅收窄是假象，筑底未穩(wěn)才是真。

根據(jù)2月份70余城數(shù)據(jù)對比，可以發(fā)現(xiàn)環(huán)比降幅收窄，但同比仍在探底。雖然結(jié)構(gòu)性復蘇有，但全面回暖遠未到。

所表現(xiàn)出的“收窄”不是止跌，只是跌得慢了點。

70余城新房表現(xiàn)：一線止跌，二三線仍探底。

2月一線新房環(huán)比由降轉(zhuǎn)平（北京、上海各漲0.2%，深圳跌0.3%）；二三線環(huán)比分別降0.2%、0.3%，降幅僅收窄0.1個百分點，屬于“硬撐”。同比更扎心，一線降2.2%，二三線分別降3.1%、4.0%，降幅仍在擴大。

70余城二手房表現(xiàn)：比新房更尷尬。

一線環(huán)比降0.1%（降幅收窄0.4個百分點），但廣州、深圳仍大跌；二三線環(huán)比分別降0.4%、0.5%，三線同比降幅還擴大0.2個百分點。

全國降價“收窄”，全靠北京、上海改善需求托底，和多數(shù)二三線無關(guān)。

而多數(shù)城市供大于求、庫存壓頂，房東降價都難成交才是真實現(xiàn)狀，所謂“回暖”只是局部熱鬧。

因此，隨著政策托底效應(yīng)遞減，剛需觀望、改善挑剔，全國樓市真正筑底至少還需半年到一年，短期內(nèi)很難真正復蘇回暖。

Part-2

Real Estate · New Vision

X'A|地產(chǎn)·新視線

西安樓市：雙降收窄，分化已經(jīng)殺瘋了。

西安作為新一線城市代表，雖走勢同步全國，但樓市發(fā)展一直以來以穩(wěn)著稱，也有一定特殊性。

根據(jù)70余城房價數(shù)據(jù)，西安新房跌幅收窄更明顯，二手房更穩(wěn)但成交拉胯，核心區(qū)與遠郊差距離譜。

西安新房表現(xiàn)：18連跌但跌速放緩。

2月環(huán)比降0.3%（較1月-0.7%大幅收窄），同比降5.5%（收窄0.1個百分點），看似好轉(zhuǎn)實則有貓膩。

分面積段：90㎡以下環(huán)比持平（抗跌最強），90-144㎡降0.3%，144㎡以上降0.4%（大戶型壓力大）。成交端：供應(yīng)環(huán)比漲11%，成交卻降23%，開發(fā)商以價換量，但剛需觀望拉滿。

所表現(xiàn)出的新房跌幅收窄，是高新、曲江高地價撐著（曲江新盤樓面價1萬7，難大幅降價），遠郊庫存壓頂，僅小幅讓利拉低整體降幅。

而現(xiàn)實是，當前西安新房市場，四代宅+學區(qū)房吃香，老三代宅無人問津。

西安二手房表現(xiàn)：跌幅溫和但成交慘淡。

2月西安二手房環(huán)比降0.1%、同比降9.1%（降幅均收窄），但網(wǎng)簽僅4859套，環(huán)比跌43.8%，流動性極差。

分化更極端：高新、曲江帶學區(qū)次新房，議價空間不足5%；遠郊老破小、無配套房源，議價空間10%-15%，部分次新房跌破開盤價，以價換量還在持續(xù)加劇。

當前西安二手房掛牌量長期超17萬套，嚴重的供大于求。

對于現(xiàn)行的改善需求轉(zhuǎn)向新房，二手房成交份額被嚴重擠壓，價格難漲，只能以價換量。

結(jié)語：

通過2月份70余城房價數(shù)據(jù)統(tǒng)計，可以看出當下樓市發(fā)展并非進入到真正回暖階段，實際還在下行趨勢中尋求筑底階段。

西安作為新房與二手房分化、三代宅與四代宅分化、剛需與改善分化常態(tài)市場趨勢下，高新、曲江優(yōu)質(zhì)房源抗跌，遠郊、老破小仍會陰跌，入手謹慎。

尤其對于剛需而言，更要優(yōu)先選擇核心區(qū)小戶型/學區(qū)次新房，別貪遠郊低價；改善看產(chǎn)品力（四代宅、優(yōu)質(zhì)物業(yè)）。

在如今房子回歸居住屬性行情下，樓市已告別普漲，閉眼買房賺錢時代一去不復返。買房賣房，看數(shù)據(jù)、地段、產(chǎn)品才是王道。