今年上海樓市最戲劇性的反轉(zhuǎn)，就是安瀾上海開分銷前后的變化——

一夜之間，風(fēng)評(píng)從一片罵聲，變成全網(wǎng)熱捧。

但是無(wú)論風(fēng)向變了之后大家如何吹，都掩蓋不了項(xiàng)目“滯銷”的事實(shí)。

截止到我寫文章的日期（3月11日），項(xiàng)目已售120套，相比于總套數(shù)211套，去化率僅為57%。

即便是算上預(yù)定的15套，去化率也僅為64%。

而這個(gè)去化率，至今都沒有達(dá)到最開始項(xiàng)目首開結(jié)束后，網(wǎng)上流傳的去化80%、或者單日勁銷88億的水平。

按照網(wǎng)上房地產(chǎn)的簽約數(shù)據(jù)，大概率首開去化110套左右，去化率約為50%。

而后續(xù)兩月的銷售情況，也可以看出并不理想。

那么安瀾上海這個(gè)項(xiàng)目，到底為什么賣的這么差呢？

網(wǎng)上之前對(duì)項(xiàng)目的全面批評(píng)，和如今對(duì)于項(xiàng)目的全面夸贊，到底哪些是真，哪些是假呢？

其實(shí)安瀾上海這個(gè)項(xiàng)目，最明顯的一個(gè)問題就是：

購(gòu)房者普遍對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目的地段都不太認(rèn)可，甚至可以說(shuō)認(rèn)為這就不屬于徐匯濱江。

實(shí)話說(shuō)，我也是如此。

一年多以前這塊地拆遷、還沒出規(guī)劃方案的時(shí)候，我在文章里對(duì)這個(gè)地塊的預(yù)期一直都是做中產(chǎn)小區(qū)——

產(chǎn)品定位應(yīng)該和中海領(lǐng)邸的產(chǎn)品相似，主力產(chǎn)品應(yīng)該以中產(chǎn)面積段為主，豪宅改善面積段為輔。

這種主觀判斷，是因?yàn)閺某鞘幸?guī)劃的視角出發(fā)，這塊地的規(guī)劃定位就和中海領(lǐng)邸那塊地的定位類似，都是中城定位：

中海領(lǐng)邸那塊地，最前些年規(guī)劃的時(shí)候，定位叫濱江中城。

而所謂的中城，可以理解成開發(fā)小型cbd區(qū)域，借此提振周圍的老城區(qū)（無(wú)法成片舊改）。

例如鑫耀中城的建設(shè)就是為了讓老去的田林康健也享受生活配套的升級(jí)。

當(dāng)時(shí)中海領(lǐng)邸那塊地，就是個(gè)承上啟下的作用：

主要連接徐匯濱江資源，逐漸向南站和龍華地區(qū)拓展；整體的地段能級(jí)可以看作徐匯濱江外溢的二級(jí)地段。

而東安地王這里，定位叫東安醫(yī)學(xué)城，本質(zhì)上也是作為徐匯濱江北部向徐家匯方向舊改拓展的橋頭堡地區(qū)，規(guī)劃定位其實(shí)也是個(gè)“中城”，地段等級(jí)也是徐匯濱江的二級(jí)地段。

而當(dāng)時(shí)所有的徐匯濱江外溢地段、或者說(shuō)這些二梯隊(duì)地段的新房，幾乎都不會(huì)開發(fā)成純豪宅，比如匯元璽、濱江天珺都是大比例的小戶型產(chǎn)品。

而東安地塊的開發(fā)方向，自然也理應(yīng)如此——

因?yàn)槟撤N程度上來(lái)說(shuō)，東安這個(gè)片區(qū)的質(zhì)素，甚至還不如中海領(lǐng)邸那塊地。

理解這點(diǎn)，大家需要先弄明白一個(gè)事情：

徐匯沿江這一大片區(qū)域，為什么會(huì)成為徐匯濱江板塊？

徐匯濱江很特殊，因?yàn)檫@是個(gè)持續(xù)在生長(zhǎng)的板塊。

過(guò)去十五年隨著城市開發(fā)慢慢擴(kuò)大版圖，如今成為跨越楓林、斜土、龍華、長(zhǎng)橋多個(gè)街道的結(jié)合體。

而讓眾多板塊串聯(lián)到一起的關(guān)鍵因素在于兩個(gè)字：

共識(shí)。

大家認(rèn)為你是徐匯濱江，你才是徐匯濱江。

而共識(shí)的誕生來(lái)自于兩個(gè)物理基礎(chǔ)：

第一個(gè)是成片開發(fā)——這也是徐匯濱江能快速逆襲崛起的基礎(chǔ)，成片開發(fā)到連片的區(qū)域，基本都算成了徐匯濱江。

第二個(gè)是邊界——多車道大馬路或者高架橋一直都有分割板塊的功能，一路之隔，天壤之別。

普遍意義上來(lái)講，龍吳路、龍漕路以東，內(nèi)環(huán)以南的區(qū)域，粗略可以算成徐匯濱江的大片區(qū)。

這也是為什么我說(shuō)，相較之下，中海領(lǐng)邸所在的地塊甚至比東安更加徐匯濱江：

一方面徐匯濱江南段的西岸傳媒港、西岸夢(mèng)中心地區(qū)目前更加成熟且成片開發(fā)；

而中海領(lǐng)邸緊鄰徐匯濱江第一豪宅云錦東方，有大哥撐腰，且位置位于龍吳路以內(nèi)；

包括更南側(cè)一點(diǎn)的保利濱江天珺、徐匯濱江壹號(hào)也被認(rèn)為是徐匯濱江的房子。

但是過(guò)了龍吳路的項(xiàng)目玖瓏庭，就普遍認(rèn)為屬于南站地區(qū)。

而東安地王，也就是安瀾上海這個(gè)項(xiàng)目，更像是徐匯濱江的編外項(xiàng)目。

內(nèi)環(huán)線是一道天塹，不僅僅是物理的阻隔分割，更是板塊氣質(zhì)的分界線：

內(nèi)環(huán)以外沿江的區(qū)域，是徐匯濱江最早成熟的成片次新豪宅區(qū)。

而安瀾所在的區(qū)域是成片的老破小、老寫字樓、一堆醫(yī)院，更像一個(gè)塵封多年的老城區(qū)。

官方發(fā)布的效果圖其實(shí)看的就是最清楚的，完全像是兩個(gè)世界。

而之前全網(wǎng)黑安瀾的時(shí)代，對(duì)于安瀾項(xiàng)目硬傷提及最多的就來(lái)自于城市界面和環(huán)境。

首先就是地塊正南面的高架，無(wú)論地上地下，噪音都不小。

實(shí)話說(shuō)上海樓市，北面挨著高架的項(xiàng)目倒是有不少，但是南面正面對(duì)著高架的確實(shí)也不多。

首開的西區(qū)地塊，南側(cè)最前排做了200平以內(nèi)的小戶型，正面對(duì)著高架。

可以確定的是，至少這兩幢樓未來(lái)噪音影響是肯定避免不了，即便用三層lowE玻璃隔音極好，也不能永遠(yuǎn)不開窗不是？

更尷尬的是，這兩幢正對(duì)著的又是前面東安花苑的高層老大樓，相當(dāng)于全面遮擋的視野。

而從整個(gè)片區(qū)來(lái)看，東安地塊所在的小環(huán)境周圍，目前也是完全稱不上成片開發(fā)的片區(qū)。

安瀾上海兩側(cè)，都是老破小區(qū)域，北部更是成片的老破小，其中夾雜著大量的老寫字樓。

而這個(gè)區(qū)域未來(lái)也很難真正意義上的成片開發(fā)——

因?yàn)榇笃耐恋囟际歉鞣N搬不走的公共配套，以醫(yī)院、學(xué)校、研究所為主，而中間穿插著各種各樣的老破小和老大樓。

這其中很多老破小已經(jīng)確定不會(huì)拆，這個(gè)區(qū)域短期內(nèi)是很難通過(guò)舊改把城市界面拉平到和徐匯濱江核心區(qū)一樣的水準(zhǔn)。

而幾所大醫(yī)院環(huán)繞，更是個(gè)挺明顯的硬傷，畢竟只要是個(gè)富人多多少少都會(huì)在意風(fēng)水和環(huán)境，也比較看重板塊圈層。

這幾所醫(yī)院周圍的老破小里，有不少為全國(guó)各地來(lái)求醫(yī)的人準(zhǔn)備的民宿和出租屋，整體的板塊氛圍確實(shí)不太好。

外區(qū)的購(gòu)房者如果第一次來(lái)到這里，只要周邊逛逛很多人就會(huì)打退堂鼓，確實(shí)是看不上環(huán)境。

當(dāng)然，還是那個(gè)問題：

一個(gè)本應(yīng)該做中產(chǎn)社區(qū)的地塊做了豪宅，自然就哪里看著都不順眼。

如果這里只規(guī)劃一個(gè)中產(chǎn)盤、品質(zhì)做的好一點(diǎn)，那么其實(shí)在徐匯競(jìng)爭(zhēng)力并不算差。

徐匯大部分中產(chǎn)定位分布次新房都是分布在內(nèi)環(huán)外，內(nèi)環(huán)內(nèi)只有徐家匯的2005年左右的商品房。

像尚匯豪庭、公園道壹號(hào)其實(shí)也有噪音影響，鑫耀中城、天悅周邊也都是老破小。

大家的稀缺，都是因?yàn)樾靺R太缺次新高品質(zhì)的商品房社區(qū)。

而如果這里開發(fā)成中產(chǎn)小區(qū)，類似于中海領(lǐng)邸的產(chǎn)品，主力總價(jià)1500-2500，就是個(gè)王炸：

內(nèi)環(huán)外+徐家匯外溢概念+徐匯濱江外溢概念+新規(guī)住宅。

但在如果做豪宅，那優(yōu)勢(shì)就都不突出，缺點(diǎn)都凸顯出來(lái)了。

房不會(huì)賣，價(jià)格不好談

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當(dāng)然，這個(gè)項(xiàng)目其實(shí)是不得不做豪宅。

作為全球地王，高昂的地價(jià)直接決定了項(xiàng)目的方案：

做中產(chǎn)社區(qū)賣14萬(wàn)（地價(jià)就12.5w）必然是要虧錢，因此只能做豪宅。

當(dāng)然，從操盤的視角來(lái)看：

即便這個(gè)地段這么多硬傷、不適合做豪宅，也并不意味著這里做了豪宅就一定會(huì)滯銷。

一方面是市場(chǎng)因素；

過(guò)去幾年，徐匯濱江這些奇奇怪怪的盤賣的都很火：

挨著高架的西岸譽(yù)府都能觸發(fā)積分，價(jià)格19w的二線江景房潮鳴東方都能接近清盤。

而拿地時(shí)上海的豪宅新房確實(shí)也都成交很火。

另一方面是產(chǎn)品因素。

這個(gè)項(xiàng)目作為全上海第一個(gè)抬板項(xiàng)目，打著新時(shí)代產(chǎn)品的旗號(hào)，多少也能彌補(bǔ)一些地段上的差距。

但是確實(shí)，項(xiàng)目的成功和人的成功一樣，都要考慮到歷史進(jìn)程：

時(shí)代給你機(jī)會(huì)，風(fēng)口上的豬也能飛起來(lái)。

東安這個(gè)片區(qū)就屬于典型的運(yùn)氣不大好：

拿地和規(guī)劃，在上海樓市豪宅市場(chǎng)火熱的最頂峰；

開盤，卻在上海新房豪宅市場(chǎng)，全面轉(zhuǎn)衰的分水嶺節(jié)點(diǎn)。

自從前年上海新房開始漲價(jià)，上海的新房就開始逐漸難賣起來(lái)。

畢竟二手房社區(qū)都開始了補(bǔ)跌，曾經(jīng)的價(jià)格對(duì)標(biāo)、倒掛空間都在逐漸消失，變成了“正掛”。

隨著去年5月份之后，中產(chǎn)市場(chǎng)的補(bǔ)跌，廣大的新房就逐漸進(jìn)入了分銷市場(chǎng)，只不過(guò)不同板塊進(jìn)入滯銷的早晚時(shí)間略有差距。

而豪宅市場(chǎng)的確是冷卻的最慢，畢竟相對(duì)來(lái)說(shuō)還是更加堅(jiān)挺，或者說(shuō)是跌的慢。

因此去年上半年開盤的潮鳴東方，雖然價(jià)格暴漲但大家還是為他買單了，本質(zhì)上也是多層利好效應(yīng)的疊加：

前年929的市場(chǎng)余熱尚在+徐匯濱江價(jià)格很堅(jiān)挺+市場(chǎng)同期沒有明顯同能級(jí)地段的競(jìng)品+綠城的品牌效應(yīng)第一次亮相的類似于全景艙的產(chǎn)品。

而夏天之后，上海的豪宅市場(chǎng)就有點(diǎn)冷了：

一方面大量二手豪宅掛牌量高企，豪宅開始陸續(xù)補(bǔ)跌。

而反映在實(shí)際的數(shù)據(jù)上，我們之前也分析過(guò)：

上海的豪宅，在過(guò)去兩年的大爆發(fā)里，已經(jīng)基本上把本地310購(gòu)買力，過(guò)去二十年來(lái)上海的新上海人富豪都消耗的差不多了。上海豪宅，賣不動(dòng)了

市場(chǎng)上剩的購(gòu)買力基本就是兩類：

僅剩的一小部分過(guò)去幾年因?yàn)楦鞣N原因沒有改善的富豪家庭，主力購(gòu)房者年齡普遍中老年；

以及近幾年才來(lái)上海的新貴富豪群體，年齡相對(duì)年輕。

這兩類群體的共同特點(diǎn)是挑剔，對(duì)產(chǎn)品、戶型、地段都有比較高的要求。

只不過(guò)二者對(duì)于地段的要求有些差異，主要來(lái)自于地段認(rèn)知的不同：

前者更喜歡傳統(tǒng)高貴地段，安瀾這個(gè)區(qū)域僅有極少數(shù)徐匯地緣家庭能認(rèn)可；

后者喜歡新天地或者一線江景，而這兩個(gè)點(diǎn)位安瀾也都不占。

因此至少在我去安瀾的幾次里，遇到的看房客普遍以地緣改善為主。

缺少稀缺資源江景吸引不到年輕新貴，地段吸引不到老錢，地緣改善雖然有一些西南片區(qū)客戶過(guò)來(lái)，但是總量還是有限。

自然不可能賣得好。

而另一個(gè)層面，就是可能作為項(xiàng)目破局希望的新規(guī)范抬板產(chǎn)品。

畢竟上海歷史上不乏古北壹號(hào)、云錦東方這種靠著產(chǎn)品逆襲地段的案例。

但是這一點(diǎn)，我認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目做的也不好，完全沒體現(xiàn)出來(lái)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)然這點(diǎn)并不是指產(chǎn)品設(shè)計(jì)的戶型之類的，因?yàn)榭陀^來(lái)講，這個(gè)項(xiàng)目的戶型定位是符合市場(chǎng)需求的，定位成250平左右的入門級(jí)豪宅水準(zhǔn)。

除了最大的那個(gè)370的戶型有點(diǎn)詭異，其他的幾個(gè)產(chǎn)品都還不錯(cuò)。

而上海首個(gè)全景倉(cāng)戶型，在上海樓市還算是比較驚艷的產(chǎn)品。

樣板間風(fēng)格也是當(dāng)下比較流行的淺色設(shè)計(jì)，但是確實(shí)少了幾分貴氣，更像中產(chǎn)盤的感覺。

只不過(guò)，面積大的房子，新規(guī)范贈(zèng)送的面積確實(shí)很難體現(xiàn)。

無(wú)論是多贈(zèng)送的陽(yáng)臺(tái)面積，還是可能砸到的飄窗，在樣板間內(nèi)的體感，對(duì)于整體的面積增加顯得并不多。

而品牌選用上、細(xì)節(jié)處理上，實(shí)話說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目做得不算好。

嘉格納，勞芬，當(dāng)代目前都下放到一千多萬(wàn)檔次的小區(qū)了，這個(gè)項(xiàng)目也沒配；后期的面積改造也需要業(yè)主自理。

當(dāng)然，這其實(shí)是小瑕疵，我提到的問題主要出現(xiàn)在操盤上：

這個(gè)項(xiàng)目的售樓處設(shè)計(jì)的很一般，完全并沒有把抬板的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)出來(lái)。

這個(gè)鍋如果算起來(lái)，可能要營(yíng)銷條線和設(shè)計(jì)條線一起背鍋。

如果大家看過(guò)杭州的幾個(gè)抬板項(xiàng)目，就知道真正做的好的抬板社區(qū)的售樓中心，應(yīng)該給大家營(yíng)造出什么樣的場(chǎng)景（圖一杭序府，圖二大家詠印名廬）：

這些項(xiàng)目，都已經(jīng)是實(shí)景，網(wǎng)上很多視頻，大家可以去搜搜。

而安瀾這個(gè)盤，目前搞得這個(gè)水晶盒子的售樓處是個(gè)臨時(shí)建筑，并沒有能凸顯出來(lái)任何新規(guī)住宅的優(yōu)勢(shì)。

至少，我是完全沒有g(shù)et到抬板豪宅到底和普通豪宅有什么差別。

售樓處唯一讓人、感受到抬板的存在的地方，大概就只有那個(gè)前一陣停著溫州看房團(tuán)的停車場(chǎng)了。

這個(gè)營(yíng)銷手段屬實(shí)也是不高明。

真正的豪宅業(yè)主誰(shuí)希望和炒房人士住在一起？

而這種抬板類型的產(chǎn)品，即便不說(shuō)杭州，上海也有做的不錯(cuò)的案例。

最典型的就是中興傲舍那個(gè)售樓處，至少把大氣的感覺和空中花園、以及架空層做了出來(lái)。

雖然人家不是抬板，但是給我的感覺更像抬板。

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豪宅這東西，說(shuō)起來(lái)簡(jiǎn)單也很簡(jiǎn)單：

大面上看有氣勢(shì)，小尺度上看有質(zhì)感。

畢竟這里價(jià)格接近18w一平——

但是在地段上、產(chǎn)品上、環(huán)境上、細(xì)節(jié)上、風(fēng)格上，目前都給大家一種不值18萬(wàn)的感覺，那么這個(gè)項(xiàng)目自然就不可能賣得好。

而作為一個(gè)大盤，千套左右的規(guī)模，首開失利對(duì)后續(xù)的銷售是影響巨大的，還會(huì)對(duì)周邊二手市場(chǎng)產(chǎn)生持續(xù)的影響。

篇幅有限，后續(xù)我們會(huì)基于未來(lái)徐匯的規(guī)劃和發(fā)展重點(diǎn)，推出新的文章分析。

如果大家選房遇到困難，可來(lái)看看我們的分析文章，相信可以得到一定程度的解惑。